Jak finansować działalność deweloperską?

Inwestycje deweloperskie to wysokie koszty. Większość deweloperów w znacznym stopniu finansuje swoją aktywność środkami pozyskanymi ze źródeł zewnętrznych. Jak finansować działalność deweloperską?

Autor: Bogusław Taźbirek, Dyrektor ds. Klientów Korporacyjnych w Noble Securities 25 maja 2016 13:44

Jednocześnie kwestia struktury finansowania działalności deweloperskiej przez kapitał własny lub obcy zależy przede wszystkim od podejścia właścicieli do tego tematu. Jeżeli akceptują oni zmniejszenie swojego zaangażowania właścicielskiego w przypadku emisji akcji skierowanej do inwestorów zewnętrznych, to zasilenie dewelopera środkami których nie trzeba oddawać wpłynie na poprawę płynności, mniejsze zapotrzebowanie na środki zewnętrzne czy też zwiększy zdolność kredytową.

Pierwszym niezwykle ważnym zagadnieniem jakie musi rozstrzygnąć deweloper - w przypadku emisji akcji - jest kwestia przygotowania takiej wyceny spółki, która przy podwyższaniu kapitału byłaby do zaakceptowania przez obie strony, zarówno samego emitenta, jak i potencjalnych nowych akcjonariuszy. Przykładem świadczącym o tym, że materia ta może być problematyczna, jest kilka ostatnich emisji akcji deweloperów realizowanych w ramach IPO przed debiutem na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Podczas tych ofert, ostateczna cena emisyjna oraz liczba objętych akcji były poniżej pierwotnych oczekiwań właścicieli.

Warto jeszcze raz podkreślić, że specyfika inwestycji deweloperskich, a zwłaszcza wcześniej już wspomniana duża ich kapitałochłonność, wymaga wysokiego udziału kapitałów obcych w strukturze ich finansowania. Przed kryzysem, kredyty bankowe były podstawowym źródłem pochodzenia kapitałów obcych. W 2008 roku, gdy rozpoczął się kryzys nastąpiło gwałtowne zaostrzenie procedur kredytowych dla deweloperów gdyż uznano, że działalność ta w nowych warunkach rynkowych jest bardzo ryzykowna. Takie podejście spowodowało, że banki praktycznie zaprzestały udzielania kredytów inwestycyjnych pod nowe projekty, a nielicznie udzielane kredyty deweloperskie wymagały wówczas wkładu własnego na poziomie dochodzącym do połowy wartości inwestycji. W takiej sytuacji deweloperzy szukając innych sposobów finansowania zaczęli, między innymi, częściej współpracować z posiadaczami atrakcyjnych terenów pod budownictwo mieszkaniowe aby nie zamrażać środków na zwiększanie banku ziemi oraz zapełniali lukę w finansowaniu zewnętrznym poprzez większe zainteresowanie obligacjami korporacyjnymi.

Atrakcyjność obligacji wzrosła dodatkowo po utworzeniu na warszawskiej giełdzie w 2009 roku rynku obligacji Catalyst, gdzie scentralizowano obrót wtórny obligacjami korporacyjnymi. Sytuacja ta przełożyła się pozytywnie na zainteresowanie inwestorów tego typu walorem i sprawiła, że obligacje na dobre zagościły w strukturach finansowania deweloperów.

Istotna zaleta obligacji - dogodny rozkład spłaty zobowiązań

Z czasem coraz więcej deweloperów zauważyło dużą zaletę obligacji korporacyjnych, jaką jest dogodny rozkład spłaty zobowiązań. Najpierw spłacane są kupony (najczęściej w okresach 3 lub 6 miesięcznych) bez rat kapitałowych, a wartość nominalna zwracana jest dopiero w dniu zapadalności obligacji. Rozkład płatności pozwala deweloperowi zsynchronizować zwrot kapitału obligatariuszom z płatnościami dokonywanymi np. przez nabywców mieszkań. Takie działanie wynika z faktu, że to deweloper jako emitent obligacji ma znaczący wpływ na Warunki Emisji Obligacji (WEO), jakie są podstawą przy znajdywaniu nabywców. Oczywiście WEO muszą być również atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów, ale praktyka pokazuje, że w trakcie współpracy z firmą doradczą można znaleźć obszary w których preferencje emitenta będą zrealizowane. Dogodny rozkład spłaty obligacji okazał się bardzo przydatny wraz z wejście w życie ustawy deweloperskiej z 2011 roku, gdyż w związku z ograniczeniami narzuconymi przez ustawę, jeszcze bardziej istotną kwestią stało się zapewnienie elastycznego finansowania procesu realizacji inwestycji.

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych