PARTNER PORTALU

Adwokat o zryczałtowanym odszkodowaniu w umowach deweloperskich

O umowie deweloperskiej w kontekście zakazu zastrzegania kar umownych za odstąpienie w razie braku płatności ze strony klientów mówi Łukasz Dubicki, adwokat, Dubicki i Wspólnicy.


Autor: housemarket.pl 29 listopada 2019 16:25

Umowy deweloperskie 

Umowa deweloperska jest kontraktem, w którym deweloper zobowiązuje się wobec swojego klienta do przeprowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w ramach którego wybuduje budynek, wyodrębni w nim lokal mieszkalny i przeniesie jego własności na klienta, zaś klient z tego tytułu zapłaci deweloperowi cenę, zazwyczaj w transzach określonych w umowie deweloperskiej. Przepisy tzw. ustawy deweloperskiej wymagają, także by umowa deweloperska określała wysokości odsetek i kar umownych przewidzianych dla jej stron, przy czym wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Ponadto, gdy klient przestaje płacić lub opóźnia się z płatnością kolejnych transz, deweloper może od umowy odstąpić, przy czym zobowiązany jest uprzednio wyznaczy klientowi dodatkowy, 30 dniowy termin na zapłatę zaległości.

Praktyka rynku

Na rynku spotkać można umowy deweloperskie, które zawierają postanowienia nakładające na klienta obowiązek zapłaty kary umownej, w sytuacji gdy deweloper skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy z powodu zaległości płatniczych kupującego. Niektóre umowy deweloperskie stanowią wprost, że klient ma obowiązek zapłaty (ewentualnie, że deweloper ma prawo naliczenia) kary umownej w razie gdy deweloper zdecyduje się odstąpić od umowy z klientem z powodu zaległości płatniczych. Deweloperzy zastrzegają sobie także uprawnienie do potrącenia powyższej kwoty ze zwracanej części zapłaconej już przez klienta ceny. Częstą praktyką jest także posługiwanie się w umowach deweloperskich zamiast kary umownej pojęciami takimi jak „odszkodowanie”, „zryczałtowane odszkodowanie”, czy „zryczałtowana rekompensata”, które zapłacić ma deweloperowi klient gdyby deweloper skorzystał z prawa do odstąpienia od umowy w związku z niepłaceniem przez klient transz ceny.

Skutki kary w umowie deweloperskiej

Tego rodzaju postanowienia umów deweloperskich mogą okazać się nieważne. Zgodnie bowiem z ostatnią uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2019 r. (sygn. akt: III CZP 3/19) podjętą w siedmioosobowym składzie, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym. Podobne ryzyko dotyczy także postanowień umów deweloperskich posługujących się sformułowaniami niejako „zamiennymi”, w celu pewnego prawniczego zamaskowania zastrzeżenia kary umownej. Co prawda swoista formuła „zryczałtowanego odszkodowania” jest stosowana w praktyce tworzenia kontraktów, niemniej zagadnienie to nie jest proste, stało się przedmiotem licznych orzeczeń sądów i właśnie w orzecznictwie jest definiowane.

Generalnie, sądy respektują prawo stron do swobodnego kształtowania postanowień umów, które mają na celu zabezpieczenie interesów stron na wypadek niewywiązania się jednego z kontrahentów z umownego obowiązku, niemniej kreatywność twórców umów w tym zakresie ograniczona jest pewnymi czynnikami prawnym. Z uwagi na treść art. 3531 Kodeksu cywilnego (zasada swobody umów) oraz art. 58 Kodeksu cywilnego (czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna), pojawiają się w praktyce częste problemy i wątpliwości związane z właściwą kwalifikacją danego postanowienia umownego.

Zostawiając na marginesie dosyć skomplikowane zagadnienie możliwości i kryteriów zastrzegania w umowach tzw. „zryczałtowanego odszkodowania” oraz bogate orzecznictwo opisujące funkcjonowanie tej konstrukcji prawnej, stwierdzić należy, iż na kanwie umów deweloperskich, pomimo użycia określenia „zryczałtowane odszkodowanie” zamiast „kara umowna” w praktyce w większości przypadków mamy do czynienia z analogicznymi skutkami prawnymi obciążającymi klienta firmy deweloperskiej. Zgodnie bowiem z kodeksową definicją, kara umowna to zastrzeżenie zgodnie z którym naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniężnej. W ten sposób, strony umowy ustalają z góry wysokość odszkodowania należnego jednej z nich. Wobec powyższego, w przypadku umowy deweloperskiej i odstąpienia dewelopera od takiej umowy z powodu zatorów płatniczych po stronie klienta, funkcja kary umownej oraz „zryczałtowanego odszkodowania” jest w praktyce tożsama. Ponadto umowa deweloperska jest umową zawieraną przez podmiot profesjonalny (dewelopera) z konsumentem. Również tego względu próba ukrywania skutków kary umownej pod pozorem innych postanowień umownych może być oceniona jako klauzula niedozwolona. Zgodnie z wspomnianą już wyżej najnowszą uchwałą Sądu Najwyższego, nie jest też dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej w przypadku odstąpienia ze względu na opóźnienie w zapłacie. Wobec tego istnieje ryzyko, że sądy będą uznawały, że zastrzeżenie zarówno kary umownej jak i zryczałtowanego odszkodowania lub sformułowań, które w praktyce spełnia tą samą funkcję stanowi w istocie obejście prawa.

Warto zatem by firmy deweloperskie zweryfikowały wzorce swoich umów pod kątem posługiwania się w ich treści postanowieniami, które obciążają klienta obowiązkiem zapłaty określonej sumy pieniężnej w przypadku gdy deweloper skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej w związku z zaległościami płatniczymi klienta. W tym miejscu trzeba wspomnieć, że obok umów zawierających wadliwe postanowienia, na rynku z powodzeniem funkcjonują również umowy deweloperskie wolne od tego rodzaju kontrowersyjnych sformułowań, mogących nieść za sobą spore problemy, a w konsekwencji także koszty dla firmy deweloperskiej (zarówno finansowe, jak i wizerunkowe).

Wyeliminowanie tego rodzaju postanowień z umów deweloperskich, wydaje się być najbardziej optymalnym rozwiązaniem, w szczególności w kontekście ryzyka zainteresowania takimi klauzulami także ze strony UOKiK.

Podobał się artykuł? Podziel się!

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. O celach tego przetwarzania zostaniesz odrębnie poinformowany w celu uzyskania na to Twojej zgody. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.