PARTNER PORTALU

Prawa i obowiązki stron przy zakończeniu umowy najmu lub dzierżawy

Umowy najmu i dzierżawy należą do dokumentów sporządzanych wyjątkowo często w obiegu rynkowym, jednak wiele osób fizycznych i prawnych nie do końca zdaje sobie sprawę z przysługujących im praw oraz ciążących na nich obowiązkach...

Autor: Housemarket.pl 14 października 2015 13:22

Problem z właściwą i jednoznaczną interpretacją przepisów pojawia się często w sytuacji, gdy jedna ze stron umowy decyduje się zakończyć najem lub dzierżawę i to bez zachowania ustawowego terminu wypowiedzenia.

- Umowy najmu i dzierżawy wygasają w kilku przypadkach – najczęściej z powodu: upływu czasu, na jaki zostały zawarte, zgodnego rozwiązania przez obie strony lub wypowiedzenia złożonego przez jedną ze stron (z zachowaniem lub bez terminów wypowiedzenia). Zdarzają się także sytuacje, kiedy rozwiązanie umowy następuje na skutek zniszczenia przedmiotu najmu lub dzierżawy - mówi adwokat Anna Maksymiuk z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni. - Nieco rzadziej zakończenie umowy najmu lub dzierżawy jest z kolei konfuzją, czyli połączeniem uprawnień i obowiązków wynajmującego (wydzierżawiającego) oraz (najemcy) dzierżawy – najczęściej np. w razie nabycia przedmiotu umowy przez najemcę/dzierżawcę.

Podstawowe obowiązki

Podstawowym obowiązkiem najemcy lub dzierżawcy po zakończenia trwania umowy jest zwrot jej przedmiotu.

- Strony mogą ustalić, że zwrot nastąpi w innym czasie niż moment wygaśnięcia samej umowy. Jeżeli strony postanowią zaś, aby nie zawierać dodatkowych postanowień, to obowiązek zwrotu powstaje w chwili wygaśnięcia danego stosunku prawnego - mówi Anna Maksymiuk. - Co istotne, taki obowiązek dotyczy również podnajemcy oraz osoby, która korzysta z przedmiotu najmu na zasadzie użyczenia. Podobnie jest w przypadku umowy dzierżawy - dodaje.

Maksymiuk podkreśla, że sytuacja może jednak ulec znacznej komplikacji m.in. w momencie zawarcia przez dzierżawcę umowy poddzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Wówczas wydzierżawiający ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, ale umowa poddzierżawy wiąże w dalszym ciągu wydzierżawiającego i poddzierżawcę. Ma to fundamentalne znaczenie, gdyż uniemożliwia to odzyskanie przedmiotu umowy przez wydzierżawiającego. Uzasadnia to wyrok Sądu Najwyższego, którego końcowa teza brzmi: „zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy”.

Zwrot w stanie niepogorszonym

Po zakończeniu umowy najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, uwzględniając jednak normalne użycie rzeczy. - Dotyczy to również zwrotu przedmiotu dzierżawy. Rozwiązaniem, po które często sięgają obie strony, aby uniknąć wątpliwości co do stanu przedmiotu umowy w chwili zwrotu, jest sporządzenie możliwie jak najbardziej szczegółowego tzw. protokołu odbioru. Niejednokrotnie dołącza się do niego również materiał fotograficzny - tłumaczy Anna Maksymiuk. - Rzetelny, nie budzący wątpliwości, protokół odbioru pozwala uniknąć długotrwałego udowadniania wzajemnych stanowisk. Ogranicza także zaangażowanie w ten proces świadków, którzy mogliby potwierdzić, w jakim stanie znajdowała się rzecz w momencie zwrotu. Oczywiście strony powinny sporządzić podobny raport w trakcie wydawania przedmiotu, czyli w chwili rozpoczęcia umowy - mówi adwokat.

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych