PARTNER PORTALU

Umowa kluczem do uregulowania relacji wynajmujący-najemca

W polskich warunkach droga do pozbycia się nieuczciwego najemcy, to droga przez mękę. Prawo chroni lokatorów mieszkań, natomiast interesy ich właścicieli są drugorzędne.

Autor: WGN 29 maja 2015 17:03

Jeśli najemca nie chce płacić czynszu ani opuścić mieszkania, mimo wypowiedzenia, właściciela mieszkania czeka długie postępowanie sądowe, które powinno zakończyć się eksmisją. W praktyce jednak nawet wyrok eksmisyjny nie daje 100-procentowej pewności, że lokator opuści mieszkanie. Niektórzy muszą mieć bowiem zapewniony lokal zastępczy (zwłaszcza, gdy chodzi o rodzinę z dzieckiem). Jeśli lokalu zastępczego nie będzie, wyrok nie będzie mógł być wykonany.

W praktyce wynajmującemu mieszkanie pozostaje właściwe sformułowanie umowy najmu (w przypadku zapisów niezgodnych z prawem, nie będą one obowiązywać) i liczenie na to, że najemca okaże się uczciwy. Z punktu widzenia interesów wynajmującego najbezpieczniejsza jest umowa najmu okazjonalnego. Polega ona na tym, że najemca oświadcza o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, oraz o lokalu, do którego w takiej sytuacji mógłby się przenieść. Załącznikiem do umowy jest również oświadczenie właściciela owego lokalu, że przyjmie naszego najemcę pod swój dach. Całość poświadcza się notarialnie.

Choć umowa najmu okazjonalnego w polskich warunkach najlepiej chroni strony (co nie znaczy, że uchroni nas od strat finansowych) w praktyce jest rzadko stosowana – głównie dlatego, że wydłuża cały proces zawarcia transakcji, wiąże się z koniecznością dostarczenia dodatkowych dokumentów i – przez najemcę – wskazania mieszkania, do którego może się wynieść. Wynajmujący też nie zawsze chcą ryzykować utratę potencjalnego klienta, który widząc „problemy” może zrezygnować z oferty.

Jeśli więc przystępujemy do podpisania „zwykłej” umowy najmu, powinniśmy wybrać taką jej formę, która zminimalizuje straty, choć tych nie da się uniknąć – jeśli najemca będzie nieuczciwy. Przede wszystkim chodzi o okres wypowiedzenia. Umowę najmu mieszkania możemy zawrzeć na czas określony i nieokreślony – wybór formy zdeterminuje możliwość wypowiedzenia takiej umowy.

Umowa na czas określony co do zasady nie może być wypowiedziana w czasie trwania. W praktyce jednak można zawrzeć zapis o okresie wypowiedzenia takiej umowy, jednak koniecznie należy podać przyczyny wypowiedzenia. Bez wyszczególnienia w umowie przyczyn wypowiedzenia i późniejszego powołania się na nie, wypowiedzenie najmu będzie nieważne. W poradnictwie na ten temat spotyka się czasem sformułowanie „wypowiedzenie z ważnych przyczyn”. Pozwala ono dobrowolnie interpretować owe przesłanki i daje obu stronom możliwość wypowiedzenia umowy.

Inaczej ma się sprawa w umowie najmu podpisanej na czas nieokreślony. Wypowiedzenie to normalny tryb jej zakończenia. Tu nie trzeba podawać przyczyn i można ustalić dowolne terminy, jednak nie krótsze niż ustawowy, a ten wynosi najpóźniej trzy miesiące naprzód, jeśli czynsz jest płacony co miesiąc. Termin można wydłużyć, jednak nie można go skrócić.

Co prawda ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 roku (paragraf 11) przewiduje specjalny tryb wypowiedzenia, bez zachowania ustawowych terminów, gdy najemca rażąco nie dotrzymuje warunków umowy, ale jeśli chodzi o zaległości z czynszem (pkt. 2), z perspektywy wynajmującego są to zapisy bardzo niekorzystne. Otóż ustawa mówi, że: „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator (…)  jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”

SŁOWA KLUCZOWE

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drodzy Użytkownicy!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.