PARTNER PORTALU

Umowa kluczem do uregulowania relacji wynajmujący-najemca

W polskich warunkach droga do pozbycia się nieuczciwego najemcy, to droga przez mękę. Prawo chroni lokatorów mieszkań, natomiast interesy ich właścicieli są drugorzędne.

Autor: WGN 29 maja 2015 17:03

Jeśli najemca nie chce płacić czynszu ani opuścić mieszkania, mimo wypowiedzenia, właściciela mieszkania czeka długie postępowanie sądowe, które powinno zakończyć się eksmisją. W praktyce jednak nawet wyrok eksmisyjny nie daje 100-procentowej pewności, że lokator opuści mieszkanie. Niektórzy muszą mieć bowiem zapewniony lokal zastępczy (zwłaszcza, gdy chodzi o rodzinę z dzieckiem). Jeśli lokalu zastępczego nie będzie, wyrok nie będzie mógł być wykonany.

W praktyce wynajmującemu mieszkanie pozostaje właściwe sformułowanie umowy najmu (w przypadku zapisów niezgodnych z prawem, nie będą one obowiązywać) i liczenie na to, że najemca okaże się uczciwy. Z punktu widzenia interesów wynajmującego najbezpieczniejsza jest umowa najmu okazjonalnego. Polega ona na tym, że najemca oświadcza o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, oraz o lokalu, do którego w takiej sytuacji mógłby się przenieść. Załącznikiem do umowy jest również oświadczenie właściciela owego lokalu, że przyjmie naszego najemcę pod swój dach. Całość poświadcza się notarialnie.

Choć umowa najmu okazjonalnego w polskich warunkach najlepiej chroni strony (co nie znaczy, że uchroni nas od strat finansowych) w praktyce jest rzadko stosowana – głównie dlatego, że wydłuża cały proces zawarcia transakcji, wiąże się z koniecznością dostarczenia dodatkowych dokumentów i – przez najemcę – wskazania mieszkania, do którego może się wynieść. Wynajmujący też nie zawsze chcą ryzykować utratę potencjalnego klienta, który widząc „problemy” może zrezygnować z oferty.

Jeśli więc przystępujemy do podpisania „zwykłej” umowy najmu, powinniśmy wybrać taką jej formę, która zminimalizuje straty, choć tych nie da się uniknąć – jeśli najemca będzie nieuczciwy. Przede wszystkim chodzi o okres wypowiedzenia. Umowę najmu mieszkania możemy zawrzeć na czas określony i nieokreślony – wybór formy zdeterminuje możliwość wypowiedzenia takiej umowy.

Umowa na czas określony co do zasady nie może być wypowiedziana w czasie trwania. W praktyce jednak można zawrzeć zapis o okresie wypowiedzenia takiej umowy, jednak koniecznie należy podać przyczyny wypowiedzenia. Bez wyszczególnienia w umowie przyczyn wypowiedzenia i późniejszego powołania się na nie, wypowiedzenie najmu będzie nieważne. W poradnictwie na ten temat spotyka się czasem sformułowanie „wypowiedzenie z ważnych przyczyn”. Pozwala ono dobrowolnie interpretować owe przesłanki i daje obu stronom możliwość wypowiedzenia umowy.

Inaczej ma się sprawa w umowie najmu podpisanej na czas nieokreślony. Wypowiedzenie to normalny tryb jej zakończenia. Tu nie trzeba podawać przyczyn i można ustalić dowolne terminy, jednak nie krótsze niż ustawowy, a ten wynosi najpóźniej trzy miesiące naprzód, jeśli czynsz jest płacony co miesiąc. Termin można wydłużyć, jednak nie można go skrócić.

Co prawda ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 roku (paragraf 11) przewiduje specjalny tryb wypowiedzenia, bez zachowania ustawowych terminów, gdy najemca rażąco nie dotrzymuje warunków umowy, ale jeśli chodzi o zaległości z czynszem (pkt. 2), z perspektywy wynajmującego są to zapisy bardzo niekorzystne. Otóż ustawa mówi, że: „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator (…)  jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”

SŁOWA KLUCZOWE

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych