PARTNER PORTALU

Umowy rezerwacyjne a praktyka rynku

Odżywa na nowo dyskusja na temat możliwego sposobu uregulowania umów rezerwacyjnych na rynku deweloperskim. - Lepiej byłoby zatroszczyć się o to, żeby kupujący lepiej znali swoje prawa i realnie mogli z nich skorzystać, niż dopisywać do długiego już katalogu kolejne przepisy, których skuteczność będzie wątpliwa, a które negatywnie wpłyną na rynek deweloperski - mówi Grzegorz Kukowka, prawnik Kancelarii Pietrzyk Wójtowicz Dubicki.

Autor: HouseMarket.pl 04 lutego 2016 09:07

Czym jest umowa rezerwacyjna? Znajduje ona zastosowanie, gdy potencjalny kupujący jest wstępnie zainteresowany danym lokalem, ale potrzebuje czasu na podjęcie ostatecznej decyzji, w tym przede wszystkim na zbadanie swojej zdolności kredytowej. Pozwala ona na „zarezerwowanie” lokalu na czas, kiedy klient będzie występował do banku z wnioskiem kredytowym.

- Istotą tej umowy jest więc udzielenie przez dewelopera obietnicy, że na określony czas (zwykle około miesiąca) lokal zostanie wycofany ze sprzedaży i będzie czekał na zainteresowaną osobę. W zamian za to, potencjalny kupujący uiszcza tzw. opłatę rezerwacyjną - wyjaśnia Grzegorz Kukowka, prawnik, aplikant adwokacki w Kancelarii Pietrzyk Wójtowicz Dubicki. - Później, w razie pozytywnej decyzji o zakupie mieszkania – opłata ta jest zaliczana na poczet ceny. W razie rezygnacji deweloper zwykle zatrzymuje te środki, jako wynagrodzenie za to, że przez około miesiąc nie mógł nikomu oferować lokalu.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dostrzega potrzebę prawnego uregulowania wskazanych omów – tak, aby mogły być one zawierane tylko w sposób precyzyjnie określony ustawą. Czy jednak rzeczywiście jest to rozwiązanie konieczne? Wydaje się, że nie.

- Ustawowe uregulowanie umów rezerwacyjnych może wywrzeć skutki negatywne, przeciwne do zamierzonych. Przede wszystkim, ustawowy wzór umowy będzie wykluczał stosowanie przez deweloperów jednostronnych oświadczeń o rezerwacji lokali, które to są najkorzystniejszym dla klientów sposobem rezerwacji. Wówczas bowiem deweloper zobowiązuje się do rezerwacji lokalu nie żądając niczego w zamian - mówi Grzegorz Kukowka.

Nie jest też pewne, co z klauzulami w umowach deweloperskich, pozwalających nabywcy na odstąpienie od umowy, jeżeli nie uzyska on pozytywnej decyzji kredytowej banku. Spełniają one de facto funkcję analogiczną do umów rezerwacyjnych. Wyeliminowanie tych środków z rynku byłoby niepożądane z punktu widzenia ochrony konsumentów.

Chociaż rzeczywiście na rynku funkcjonują umowy rezerwacyjne skonstruowane w sposób niekorzystny dla kupujących, to jednak stanowią one mniejszość. Wprost wynika to z badania praktyki stosowania umów rezerwacyjnych, przeprowadzonej w listopadzie 2014 r. przez kancelarię Pietrzyk Wójtowicz Dubicki. Wnioski z badania zawarto w raporcie: „Analiza funkcjonowania ustawy deweloperskiej wraz z oceną planowanych zmian legislacyjnych”.

- Nie sposób też pominąć, że w tej chwili istnieją już co najmniej dwie konstrukcje prawne, pozwalające nabywcy uniknąć ewentualnych problemów z zawarciem umowy dla niego niekorzystnej. Mowa tu po pierwsze o możliwości uznania postanowień wzorca umownego za niedozwolone. Należy też pamiętać, że wobec obowiązku stosowania wymogów związanych z z umową deweloperską do umowy przedwstępnej, zawieranej przed nią – istnieje możliwość zastosowania w miejsce postanowień niekorzystnych, wprost przepisów ustawy deweloperskiej, w tym także prawa do odstąpienia od umowy rezerwacyjnej na zasadach określonych w ustawie - mówi prawnik. - Wreszcie, potencjalnie niekorzystne dla kupujących wzory umów rezerwacyjnych, które stanowią w praktyce zdecydowaną mniejszość, mogą zostać wyeliminowane mniej radykalnymi środkami. W zupełności wystarczyłoby objęcie tychże umów kontrolą przeprowadzaną przez UOKiK. W tej chwili ogranicza się ona do badania właściwych umów deweloperskich, chociaż Urząd posiada instrumenty pozwalające na jej rozszerzenie także w odniesieniu do umów rezerwacyjnych.

Na dzień dzisiejszy nie mamy więc problemu z niedostatkiem regulacji prawnych. Zdaniem Grzegorza Kukowki, clue wciąż stanowi brak wiedzy o środkach ochrony, jakie przysługują konsumentom. - Wprowadzenie kolejnego uregulowania raczej samo w sobie nie poprawi stanu poinformowania przeciętnego nabywcy i przysługujących mu prawach. Lepiej byłoby więc zatroszczyć się o to, żeby kupujący lepiej znali swoje prawa i realnie mogli z nich skorzystać, niż dopisywać do długiego już katalogu kolejne przepisy, których skuteczność będzie wątpliwa, a które negatywnie wpłyną na rynek deweloperski. Związane z nimi dodatkowe koszty też zapewne – w ostatecznym rozrachunku – obciążą konsumenta. Nawet, jeśli ten nadal nie dowie się, w jaki sposób może uzyskać ochronę prawną - mówi.

 

 

Podobał się artykuł? Podziel się!

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drodzy Użytkownicy!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.