Umowy rezerwacyjne a praktyka rynku

Odżywa na nowo dyskusja na temat możliwego sposobu uregulowania umów rezerwacyjnych na rynku deweloperskim. - Lepiej byłoby zatroszczyć się o to, żeby kupujący lepiej znali swoje prawa i realnie mogli z nich skorzystać, niż dopisywać do długiego już katalogu kolejne przepisy, których skuteczność będzie wątpliwa, a które negatywnie wpłyną na rynek deweloperski - mówi Grzegorz Kukowka, prawnik Kancelarii Pietrzyk Wójtowicz Dubicki.

Autor: HouseMarket.pl 04 lutego 2016 09:07

Czym jest umowa rezerwacyjna? Znajduje ona zastosowanie, gdy potencjalny kupujący jest wstępnie zainteresowany danym lokalem, ale potrzebuje czasu na podjęcie ostatecznej decyzji, w tym przede wszystkim na zbadanie swojej zdolności kredytowej. Pozwala ona na „zarezerwowanie” lokalu na czas, kiedy klient będzie występował do banku z wnioskiem kredytowym.

- Istotą tej umowy jest więc udzielenie przez dewelopera obietnicy, że na określony czas (zwykle około miesiąca) lokal zostanie wycofany ze sprzedaży i będzie czekał na zainteresowaną osobę. W zamian za to, potencjalny kupujący uiszcza tzw. opłatę rezerwacyjną - wyjaśnia Grzegorz Kukowka, prawnik, aplikant adwokacki w Kancelarii Pietrzyk Wójtowicz Dubicki. - Później, w razie pozytywnej decyzji o zakupie mieszkania – opłata ta jest zaliczana na poczet ceny. W razie rezygnacji deweloper zwykle zatrzymuje te środki, jako wynagrodzenie za to, że przez około miesiąc nie mógł nikomu oferować lokalu.

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dostrzega potrzebę prawnego uregulowania wskazanych omów – tak, aby mogły być one zawierane tylko w sposób precyzyjnie określony ustawą. Czy jednak rzeczywiście jest to rozwiązanie konieczne? Wydaje się, że nie.

- Ustawowe uregulowanie umów rezerwacyjnych może wywrzeć skutki negatywne, przeciwne do zamierzonych. Przede wszystkim, ustawowy wzór umowy będzie wykluczał stosowanie przez deweloperów jednostronnych oświadczeń o rezerwacji lokali, które to są najkorzystniejszym dla klientów sposobem rezerwacji. Wówczas bowiem deweloper zobowiązuje się do rezerwacji lokalu nie żądając niczego w zamian - mówi Grzegorz Kukowka.

Nie jest też pewne, co z klauzulami w umowach deweloperskich, pozwalających nabywcy na odstąpienie od umowy, jeżeli nie uzyska on pozytywnej decyzji kredytowej banku. Spełniają one de facto funkcję analogiczną do umów rezerwacyjnych. Wyeliminowanie tych środków z rynku byłoby niepożądane z punktu widzenia ochrony konsumentów.

Chociaż rzeczywiście na rynku funkcjonują umowy rezerwacyjne skonstruowane w sposób niekorzystny dla kupujących, to jednak stanowią one mniejszość. Wprost wynika to z badania praktyki stosowania umów rezerwacyjnych, przeprowadzonej w listopadzie 2014 r. przez kancelarię Pietrzyk Wójtowicz Dubicki. Wnioski z badania zawarto w raporcie: „Analiza funkcjonowania ustawy deweloperskiej wraz z oceną planowanych zmian legislacyjnych”.

- Nie sposób też pominąć, że w tej chwili istnieją już co najmniej dwie konstrukcje prawne, pozwalające nabywcy uniknąć ewentualnych problemów z zawarciem umowy dla niego niekorzystnej. Mowa tu po pierwsze o możliwości uznania postanowień wzorca umownego za niedozwolone. Należy też pamiętać, że wobec obowiązku stosowania wymogów związanych z z umową deweloperską do umowy przedwstępnej, zawieranej przed nią – istnieje możliwość zastosowania w miejsce postanowień niekorzystnych, wprost przepisów ustawy deweloperskiej, w tym także prawa do odstąpienia od umowy rezerwacyjnej na zasadach określonych w ustawie - mówi prawnik. - Wreszcie, potencjalnie niekorzystne dla kupujących wzory umów rezerwacyjnych, które stanowią w praktyce zdecydowaną mniejszość, mogą zostać wyeliminowane mniej radykalnymi środkami. W zupełności wystarczyłoby objęcie tychże umów kontrolą przeprowadzaną przez UOKiK. W tej chwili ogranicza się ona do badania właściwych umów deweloperskich, chociaż Urząd posiada instrumenty pozwalające na jej rozszerzenie także w odniesieniu do umów rezerwacyjnych.

Na dzień dzisiejszy nie mamy więc problemu z niedostatkiem regulacji prawnych. Zdaniem Grzegorza Kukowki, clue wciąż stanowi brak wiedzy o środkach ochrony, jakie przysługują konsumentom. - Wprowadzenie kolejnego uregulowania raczej samo w sobie nie poprawi stanu poinformowania przeciętnego nabywcy i przysługujących mu prawach. Lepiej byłoby więc zatroszczyć się o to, żeby kupujący lepiej znali swoje prawa i realnie mogli z nich skorzystać, niż dopisywać do długiego już katalogu kolejne przepisy, których skuteczność będzie wątpliwa, a które negatywnie wpłyną na rynek deweloperski. Związane z nimi dodatkowe koszty też zapewne – w ostatecznym rozrachunku – obciążą konsumenta. Nawet, jeśli ten nadal nie dowie się, w jaki sposób może uzyskać ochronę prawną - mówi.

 

 

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych