PARTNER PORTALU

Ustawa deweloperska i umowa regulacyjna: lepsza ochrona nabywców mieszkań

Przedstawiony przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej nakłada na deweloperów kolejne obowiązki i zmniejsza zakres swobody kształtowania treści ustawy deweloperskiej. Nowością jest również regulacja umowy rezerwacyjnej poprzez określenie jej istotnych postanowień oraz zasad ustalania wynagrodzenia i jego zwrotu. Czego dokładnie dotyczą oba projekty? Więcej na ten temat wyjaśnia radca prawny Dominik Sypniewski, Head of Real Estate and Construction

Autor: housemarket.pl 04 października 2018 09:04

Rola umowy rezerwacyjnej w obrocie nieruchomościami

Umowa rezerwacyjna jest dość popularna na rynku pierwotnym. Do jej zawarcia dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy nabywca jest zainteresowany nabyciem lokalu i chce mieć pewność, że w zdefiniowanym okresie czasu lokal nie zostanie sprzedany innemu klientowi. Równocześnie nabywca nie podejmuje jednak ostatecznej decyzji co do nabycia nieruchomości, co może być uzasadnione zarówno koniecznością uzyskania stosownej decyzji kredytowej, jak również subiektywną potrzebą dodatkowego czasu na podjęcie decyzji. Z perspektywy dewelopera, możliwość zawierania umów rezerwacyjnych pozwala na wykazanie się przed instytucjami finansującymi proces budowlany określonym poziomem zainteresowania ze strony nabywców.

W obecnym stanie prawnym umowy rezerwacyjne są regulowane na zasadzie swobody umów. W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której postanowienia umów rezerwacyjnych są bardzo niekorzystne dla nabywców. Przykładem są zwłaszcza regulacje dotyczące opłat rezerwacyjnych - zgodnie z raportem UOKiK ich wysokość sięga nawet 5 proc. wartości lokalu lub 70 tys zł.

Model umowy rezerwacyjnej

Przygotowanie projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej było poprzedzone oceną skutków regulacji ex post, a także analizami rynku mieszkaniowego w Polsce i najlepszymi praktykami państw Unii Europejskiej. Zgodnie z projektem umowa rezerwacyjna jest umową, która może zostać zawarta między deweloperem, a osobą zainteresowaną zakupem lokalu, a jej przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera „do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu”. Do obligatoryjnych elementów umowy rezerwacyjnej należy określenie ceny lokalu wybranego przez rezerwującego (a więc również zdefiniowanie samego lokalu), a także okresu na jaki wybrany lokal będzie wyłączony z oferty sprzedaży. Umowa rezerwacyjna nie musi mieć charakteru odpłatnego, jednak jeżeli strony przewidziały opłatę rezerwacyjną, to umowa musi określać jej wysokość. Najgłębsza ingerencja ustawodawcy dotyczy obszarów, gdzie interes nabywców był szczególnie naruszany – wysokości opłaty rezerwacyjnej oraz zasad jej zwrotu.

Ograniczenie nieuczciwych praktyk

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej wprowadza maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie może ona przekraczać 1 proc. ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Warto zauważyć, że cena ta może się różnić od ceny lokalu uzgodnionej przez strony w umowie rezerwacyjnej. Projekt wskazuje, że deweloper ma bezwzględny obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku gdy:

- rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub promesy udzielenia kredytu,
- deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
- deweloper dokona bez zgody rezerwującego zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach.

W praktyce proponowane rozwiązania wywołają dwa skutki. Po pierwsze oznaczają przeniesienie na dewelopera ryzyka związanego z niedojściem transakcji do skutku. Po drugie de facto wyłączają możliwość zawarcia umowy rezerwacyjnej przed opublikowaniem prospektu informacyjnego. Trudno powiedzieć w jaki sposób zareaguje na taką regulację rynek, ale jednym z możliwych scenariuszy jest rezygnacja przez deweloperów z zawierania umów rezerwacyjnych, przynajmniej dopóki popyt na lokale będzie większy niż ich podaż.

Czy regulacja umowy rezerwacyjnej jest potrzebna?

Dotychczasowe doświadczenia pokazują, że niektórzy deweloperzy w ogóle nie praktykowali zawierania umów rezerwacyjnych, a kwestie związane z odmową wydania przez banki decyzji kredytowych były regulowane w umowach deweloperskich. W tym kontekście trudno wskazywać, że regulacja umowy rezerwacyjnej istotnie zmieni funkcjonowanie pierwotnego rynku mieszkaniowego. Projektowane regulacje wyeliminują z rynku umowy rezerwacyjne zawierające postanowienia istotnie niekorzystne dla nabywców, w tym zwłaszcza zminimalizują ryzyko utraty środków wpłaconych tytułem opłaty rezerwacyjnej. Otwartym pozostaje pytanie czy deweloperzy nadal będą chętni do zawierania umów rezerwacyjnych.

Podobał się artykuł? Podziel się!

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drodzy Użytkownicy!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.