Ustawa o rewitalizacji - ograniczenia dla inwestorów

Ustawa o rewitalizacji wyposażyła gminy w szereg instrumentów, które wiążą się z istotnymi ograniczeniami w zakresie realizacji inwestycji na obszarach rewitalizacji.

Z dniem 18 listopada 2015 roku weszła w życie ustawa o rewitalizacji. Jej celem ma być poprawa sytuacji w sferze przestrzennej, gospodarczej i społecznej na wyznaczonych obszarach gmin. Ustawa wyposaża gminę w szereg narzędzi, wprowadza nowe procedury i akty planistyczne, które wpływają na obrót nieruchomościami oraz mogą mieć bezpośrednie przełożenie na realizację planowanych w tych strefach inwestycji.

Pierwszy krok w procedurze rewitalizacji

Proces rewitalizacji na mocy ustawy rozpoczyna wyznaczenie, w drodze uchwały rady gminy, obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Uchwała ta stanowi akt prawa miejscowego. Do obszaru zdegradowanego zakwalifikowane będą obszary gmin (miejskich jak i wiejskich) cechujące się w szczególności wysoką stopą bezrobocia, przestępczości, trudnymi warunkami mieszkaniowymi, degradacją infrastruktury technicznej i budynków lub zanieczyszczeniem środowiska. Obszar zajmujący część lub całość obszaru zdegradowanego (nie większy niż 20 proc. powierzchni gminy oraz zamieszkały przez nie więcej niż 30 proc. liczby mieszkańców gminy) cechujący się szczególną koncentracją wskazanych negatywnych zjawisk, może zostać zakwalifikowany jako obszar podlegający rewitalizacji.

Znalezienie się nieruchomości w obszarze rewitalizacji pociąga za sobą szereg konsekwencji. W uchwale w sprawie wyznaczenia obszaru rewitalizacji gmina może ustanowić na swoją rzecz prawo pierwokupu. Sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu gminy będzie nieważna. Ponadto w ww. uchwale, rada gminy może ustanowić zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich albo określonych inwestycji, które wymagają tej decyzji (tj. w przypadku braku planu miejscowego) jeżeli brak tego zakazu może doprowadzić do zmian w zagospodarowaniu obszaru rewitalizacji pogłębiających niekorzystne zjawiska społeczne. Wskazane prawo pierwokupu gminy jak i zakaz wydawania warunków zabudowy przestaną obowiązywać, jeśli w terminie 2 lat od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji gmina nie uchwali dla obszaru rewitalizacji tzw. Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Podstawy programu rewitalizacji

Dla obszarów rewitalizacji opracowywane mają być, w formie uchwał rady gminy, gminne programy rewitalizacji. Gminne programy rewitalizacji nie stanowią aktu prawa miejscowego jednak będą podstawą do stosowania dalszych, szczególnych rozwiązań ustawowych. Zawierać mają opis celów, kierunków i sposobów działań służących rewitalizacji. Dokument ten wskazywać ma w szczególności czy na obszarze rewitalizacji ma zostać ustanowiona tzw. Specjalna Strefa Rewitalizacji, zakres niezbędnych zmian w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, wskazanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego koniecznych do uchwalenia albo zmiany oraz ustalenia w sprawie konieczności uchwalenia tzw. miejscowego planu rewitalizacji.