PARTNER PORTALU

Uwagi i propozycje BCC do kolejnej odsłony ustawy deweloperskiej

Zdaniem Business Centre Club, projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym po zmianach jest krokiem w dobrym kierunku w kontekście realizacji celów deklarowanych w uzasadnieniu do projektu, tj.  poprawy skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego; poprawy bezpieczeństwa obrotu prawnego; wzrostu poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców. Projekt ma na celu doprecyzowanie i uzupełnienie istniejących regulacji, zapewnienie efektywnej ochrony nabywców, a także pełniejszą realizację postulatów zgłoszonych przez Trybunał Konstytucyjny. Jednak nieliczne, pozytywne propozycje zawarte w proponowanym projekcie ustawy, nie stanowią tak istotnego wkładu w aktualne prawo, aby uzasadniać jednoczesne wprowadzenie wielu niekorzystnych zapisów. W opinii BCC, projekt wymaga gruntownej zmiany, znacznego dopracowania i dogłębnego rozważenia zgłoszonych uwag przy udziale ekspertów z innych dziedzin, w tym branży budowlanej.

Autor: HouseMarket.pl 15 lutego 2019 09:32

Z punktu widzenia przedsiębiorcy:

Założeniem pierwotnej ustawy deweloperskiej oraz założeniem powtarzanym w pierwotnej i obecnej wersji projektu było zapewnienie ochrony nabywcom, zwłaszcza na wypadek problemów z wypłacalnością dewelopera, przy zawieraniu umowy mającej za przedmiot szeroko pojętą budowę. Postulowane rozszerzenie zakresu zastosowania ustawy skutkować będzie koniecznością stosowania jej rygorystycznych wymogów nawet w przypadku, gdy przedsięwzięcie jest już zrealizowane, budynek wybudowany, lokale są wyodrębnione lub ich wyodrębnienie nie jest wymagane, a umowa zawierana pomiędzy deweloperem a nabywcą dotyczy w zasadzie typowej sprzedaży.

W przypadku gdy nieruchomość nadaje się już do zbycia na rzecz nabywcy, wybudowana przez dewelopera, z zasady nie zawiera się skomplikowanych i rozciągniętych w czasie umów o bliżej nieokreślonym przedmiocie (uzasadnienie projektu ustawy nie precyzuje co miałoby być przedmiotem takiej umowy). W praktyce w takich wypadkach zawiera się umowy jednorazowe, poprzedzone ewentualnie umowami przedwstępnymi w zależności od ustaleń biznesowych. Zdaniem BCC, projektodawca nie wyjaśnił w przekonujący sposób dlaczego stosowanie ustawy miałoby być rozszerzone na takie typy umów, a ograniczono się jedynie do ogólnych stwierdzeń o ryzyku pobrania przez dewelopera środków od nabywcy i nie przeniesienia własności nieruchomości z różnych względów. Argumenty w tym zakresie przedstawione w uzasadnieniu trudno uznać za inne niż iluzoryczne. Kwestie te już w obecnym stanie prawnym regulują w szczególności ogólne przepisy prawa cywilnego, które pozwalają stronom kształtować stosunek prawny je łączący w sposób który im odpowiada.

Obowiązek stosowania wymogów ustawy w sprawach umów w istocie „jednorazowych” takich jak sprzedaż (nawet warunkowa), a nie długotrwałych może skutkować nieuzasadnionym i nieproporcjonalnym zwiększeniem kosztów ich zawarcia. Mając przy tym na uwadze aktualną sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce, dodatkowe zwiększenie kosztów zawierania umów na rynku de facto pierwotnym (chociaż niewykluczone, że również na wtórnym gdy zbywcą jest deweloper) prawdopodobnie pogłębi obecne negatywne zjawiska deficytu nieruchomości mieszkalnych w osiągalnej dla przeciętnego nabywcy cenie. Po drugie, rozszerzenie takie skutkować będzie powstaniem rażącej nierówności wobec prawa. Wymogi ustawy stosowane będą w szczególności do „zwykłej” umowy sprzedaży nieruchomości przez dewelopera, a nie będą stosować się, lub będą stosować się tylko w części (art. 4 Projektu) w przypadku takiej samej umowy sprzedaży nieruchomości zawieranej przez innego przedsiębiorcę.

Zdecydowanie negatywnie należy ocenić rozszerzenie obowiązków banku w zakresie kontroli realizacji inwestycji przez dewelopera przed wypłatą środków. Z jednej strony kompetencje banku są nie tylko bardzo szerokie, ale również bardzo szczegółowe i będą wymagać badania bardzo szerokiej kategorii okoliczności, w tym weryfikacji faktów które mogą być objęte tajemnicą handlową dewelopera (np. postępowanie z już wypłaconymi środkami). Mając na uwadze szczegółowość oraz wielokrotność kontroli przy każdorazowej wypłacie środków, można domyślić się, że koszty te w trakcie całej inwestycji mogą okazać się rzeczywiście znaczące. Tym samym, tak szczegółowa regulacja przyczynić się może do wzrostu cen nieruchomości – deweloper bowiem jako podmiot komercyjny z założenia prawdopodobnie dążyć będzie do uwzględnienia w cenie wyższych kosztów transakcji. Zamiast tego, BCC proponuje powielenie dotychczasowej regulacji zawartej w ustawie deweloperskiej, formułującej jedynie ogólny obowiązek banku dokonywania kontroli. W ten sposób, w zależności od okoliczności faktycznych, zakres kontroli byłby dynamicznie dostosowywany do potrzeb sprawy i nie powinien mieć znaczącego wpływu na cenę.

 

Podobał się artykuł? Podziel się!

SŁOWA KLUCZOWE

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drodzy Użytkownicy!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.