PARTNER PORTALU

Użytkowanie wieczyste: czy trzeba dopłacać?

Sądy administracyjne wielokrotnie stwierdziły niezgodność z prawem aktów prawa miejscowego.

Autor: Adwokat Anna Maksymiuk z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni 15 czerwca 2016 10:16

Organy władzy samorządowej – prezydenci Warszawy oraz Krakowa – wydali stosowne akty prawne dotyczące korzystania z nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste będących własnością komunalną. Nowe przepisy, rozporządzenia i instrukcje określają zasady zmiany sposobu użytkowania i zagospodarowania tych nieruchomości. Według regulacji, użytkownik wieczysty ubiegający się o zmianę sposobu użytkowania, musi uiścić opłatę na rzecz gminy, stanowiącą określony procent wartości nieruchomości gruntowej (nie mniej niż 25 proc. w Krakowie oraz 12,5 proc. w Warszawie wartości nieruchomości określonej dla nowego sposobu użytkowania i zagospodarowania). Dla deweloperów chcących zmienić przeznaczenie swojej nieruchomości oznacza to ponoszenie ogromnych kosztów, wahających się od kilkuset tysięcy do kilku milionów zł, co znacznie podnosi wartość całego projektu inwestycyjnego. Choć sądy administracyjne wielokrotnie stwierdziły niezgodność tych aktów z prawem, inwestorzy wciąż muszą ponosić opłaty. Co powinni w takiej sytuacji zrobić?

Rozpoczynanie inwestycji budowlanej bez zmiany umowy użytkowania wieczystego w omawianym zakresie łączy się z dużym ryzykiem dla inwestora, dlatego tak istotne jest prawidłowe przeprowadzenie tego procesu.

Do największych zagrożeń należą: rozwiązanie umowy (użytkownik wieczysty korzystający z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową użytkowania wieczystego ryzykuje nawet jej rozwiązaniem) oraz niezgodność umowy z zamierzeniami inwestycyjnymi dewelopera. Wydziały architektury w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, badają zgodność wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę ze sposobem użytkowania nieruchomości gruntowej określonym w umowie użytkowania wieczystego. Niezgodność zamierzenia budowlanego z umową użytkowania wieczystego rodzi poważne komplikacje na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, wraz z możliwością uzyskania decyzji odmownej, co spowoduje zatrzymanie całego procesu inwestycyjnego.

Sąd administracyjny stwierdził, że domaganie się w dalszym ciągu żądanej przez samorządy opłaty jest niezgodne z prawem. Materię użytkowania wieczystego reguluje kodeks cywilny oraz ustawa o gospodarce nieruchomościami. W obowiązujących przepisach nie ma stosownej podstawy prawnej dającej samorządom uprawnienia do nałożenia czy to przez radę gminy czy przez prezydenta dodatkowej, nieprzewidzianej nigdzie, opłaty naliczanej użytkownikowi wieczystemu w związku ze zmianą sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.

Stwierdzenie nieważności uchwały rady miasta lub zarządzenia prezydenta skutkuje wyeliminowaniem takiego aktu prawnego z porządku prawnego od samego początku. W takiej sytuacji odpada podstawa prawna świadczenia w rozumieniu przepisów o zwrocie nienależnego świadczenia (art. 410 § 2 – condictio causa finita), co oznacza obowiązek zwrotu przez gminę całej opłaty uiszczonej przez użytkownika wieczystego z odsetkami ustawowymi. Warszawskie sądy w tego typu sprawach wydały już kilka prawomocnych wyroków uwzględniających takie powództwa.

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych