Zadłużone mieszkania są tańsze, ale obciążone ryzykiem

Przed zakupem mieszkania z komorniczej licytacji warto dokładnie zbadać historię lokalu oraz jego bieżący stan prawny.

Zadłużone nieruchomości można znaleźć m.in. w ofertach biur nieruchomości, w serwisach internetowych oraz wśród prywatnych ogłoszeń osób, które z powodu trudnej sytuacji finansowej nie poradziły sobie ze spłatą kredytu mieszkaniowego. Przyczyną kłopotów finansowych właściciela nieruchomości może też być egzekucja komornicza z tytułu wysokich zaległości w ZUS czy urzędzie skarbowym (w przypadku działalności gospodarczej), a także - trudna sytuacja rodzinna (śmierć jednego z kredytobiorców).

- Nieruchomość taka trafia na sprzedaż lub w ręce komornika, który wszczyna postępowanie egzekucyjne - wyjaśnia Marcin Gaj, doradca finansowy z firmy Alex T. Great. - Cena zadłużonej i wystawionej na sprzedaż nieruchomości jest zwykle znacznie niższa, niż podobne oferty na rynku, różnica może sięgać nawet do 30 proc. Obniżając cenę, dłużnicy starają się odzyskać całość lub choćby większą część środków, dzięki którym będą mogli spłacić swoje długi.

Jak sprawdzić, czy z takim zakupem nie wiąże się żadne ryzyko? - Najrozsądniej jest udać się do doradcy finansowego, który dokona weryfikacji stanu prawnego takiego lokalu - tłumaczy Marcin Gaj. - Sprawdzamy przede wszystkim wszystkie zapisy księgi wieczystej, by uzyskać w ten sposób komplet informacji o tym, kto jest obecnie właścicielem nieruchomości oraz upewnić się, że wszelkie zapisy w dokumentach zgodne są ze stanem faktycznym lokalu. Mam tu na myśli weryfikację zapisów dotyczących prawa własności, powierzchni użytkowej oraz rzeczywistej ilości pomieszczeń w tej nieruchomości. Najważniejsze zaś jest to, by dokładnie sprawdzić, czy nie istnieją żadne prawa, roszczenia i ograniczenia, które uniemożliwiałyby w przyszłości swobodne dysponowanie tym lokalem przez przyszłego nabywcę. Trzeba też pamiętać o ewentualnych zapisach hipotecznych, które także mogą dotyczyć takiej nieruchomości.

Rolą doradcy finansowego, który reprezentuje przyszłego nabywcę, jest także analiza opłacalności takiego zakupu. - Porównuję cenę zadłużonego lokalu ze średnią cen nieruchomości w tej samej lokalizacji, sprawdzam wiek i stan techniczny budynku, by upewnić się, że zakup takiego mieszkania naprawdę się opłaca. Zawsze w takiej sytuacji dokonuję też oględzin, bo jest to najlepszy sposób, by przekonać się, w jakim stanie jest lokal wystawiony na sprzedaż - zaznacza doradca z Alex T. Great.