Ceny mieszkań rosną czy spadają?

NBP opublikował dane na temat cen transakcyjnych mieszkań sprzedanych w IV kwartale 2015 r. Okazuje się, że w tym okresie przeciętny koszt metra kwadratowego zauważalnie spadł.

Autor: HouseMarket.pl 24 lutego 2016 14:22

Zdaniem Expandera wiele wskazuje jednak na to, że to nie efekt obniżek, lecz sprzedaży dużej liczby tanich mieszkań np. spełniających warunku programu MdM. W rzeczywistości ceny w największych miastach powoli rosły już trzeci rok z rzędu. Na rynku pierwotnym w tych lokalizacjach są o 8,8 proc. wyższe niż pod koniec 2012 r.

Udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy ceny mieszkań rosną czy spadają, wcale nie jest takie proste jak może się wydawać.

– Dla uproszczenia załóżmy, że w pewnym mieście sprzedano dwa kilkuletnie mieszkania w cenie 4 tys. zł za mkw. i jedno stare, do remontu, po cenie 1 tys. zł za mkw. Przeciętny koszt metra kwadratowego wyniesie więc 3 tys. zł. W kolejnym miesiącu ceny są takie same, ale sprzedane zostało tylko jedno droższe mieszkanie i dwa stare. W takim przypadku średnia spadnie do 2 tys. zł za mkw., mimo że mieszkania sprzedawane były w dokładnie takich samych cenach jak przed miesiącem – wylicza Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

Podobna sytuacja zdarzyła się w IV kwartale 2015 r. np. w Warszawie, Opolu czy Krakowie. Według NBP w Warszawie ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły aż o 4,5 proc. Jednak NBP publikuje również tzw. indeks hedoniczny, który pokazuje, jak zmieniały się ceny mieszkań o zbliżonym standardzie. Indeks ten wzrósł o 3,2 proc., co oznacza, że ceny tak naprawdę wzrosły, a nie spadły. Powodem spadku średniej jest najprawdopodobniej zwiększona sprzedaż tanich mieszkań.

W ostatnich miesiącach roku mogła się do niej przyczynić rosnąca popularności programu Mieszkanie dla Młodych, do którego kwalifikują się jedynie lokale z bardzo niską ceną.

Ceny na rynku wtórnym powoli rosną od 3 lat

Biorąc pod uwagę ceny mieszkań o podobnym standardzie okazuje się, że na rynku wtórnym rosną one już od 3 lat. Szybciej zwiększają się w siedmiu największych miastach. – W dziesięciu nieco mniejszych również rosną, ale symbolicznie. Od minimum z 2013 r. ceny w siedmiu największych miastach wzrosły już o ok. 5 proc., a w dziesięciu mniejszych zaledwie o 2 proc. – tłumaczy ekspert.

NBP niestety nie publikuje indeksów hedonicznych dla mieszkań nowych. W tym przypadku nie jest to jednak tak istotne. Takie nieruchomości nie różnią się od siebie tak bardzo, jak te dostępne na rynku wtórnym, choć oczywiście średnią może nieco zaburzać np. wzmożony popyt na mieszkania w tańszych lokalizacjach.

Rynek pierwotny. Drogo w największych miastach

Okazuje się, że w przypadku siedmiu największych miast podwyżki dotyczące nowych mieszkań były nawet wyższe niż w przypadku lokali z drugiej ręki.

– Od ostatniego minimum z IV kwartału 2012 r. ceny transakcyjne wzrosły już średnio o 8,8 proc. Najbardziej podrożały w Poznaniu (17 proc.), Warszawie (15 proc.) i Gdańsku (13 proc.). Zupełnie inaczej wygląda natomiast sytuacja w dziesięciu nieco mniejszych miastach. Od II kwartału 2009 r. pozostają one na zbliżonym poziomie – ok. 75 proc. powyżej cen z 2006 r. – tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

 

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych