PARTNER PORTALU

Co wolno wspólnocie mieszkaniowej?

Zarząd nieruchomością wspólną to jeden z głównych problemów, przed którymi stają właściciele lokali mieszkalnych. Pod koniec zeszłego roku na wokandzie pojawiło się zagadnienie dochodzenia odszkodowań przez wspólnotę i jej legitymacji procesowej w tego typu sprawach.

Autor: Jacek Kosiński, partner zarządzający w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni 14 marca 2018 09:00

Analizując dotychczasowe – ciągle niestabilne – orzecznictwo w zakresie problematyki wspólnot mieszkaniowych, można dojść do wniosku, że jej uprawnienia są praktycznie tożsame z roszczeniami poszczególnych członków. Tez może wydawać się daleko idąca, ale logicznie wynika z orzecznictwa związanego z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych.

Sposób zarządu nieruchomością wspólną

Przede wszystkim, warto zwrócić uwagę, że zgodnie z ustawą o własności lokali współwłaściciele mogą w umowie ustanawiającej odrębną własność lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd nią osobie fizycznej lub prawnej. Tak ustalony sposób zarządu nieruchomością odnosi skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy sukcesywnie wyodrębnianych lokali. Natomiast w przypadku, gdy lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, ich właściciele są zobowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu. Jego zadaniem jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy nią a poszczególnymi mieszkańcami.

Działania podejmowane przez zarząd ustawodawca podzielił na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zakres. Do tej drugiej grupy – wymagającej do ich podjęcia uchwały właścicieli lokali – prawodawca zaliczył m.in.: ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, nabycie nowej nieruchomości.

Uchwały zapadają co do zasady większością głosów przy uwzględnieniu wielkości udziałów. Można je podjąć na zebraniu bądź korespondencyjnie.

Legitymacja wspólnoty, a jej poszczególnych członków

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 sierpnia 2017 roku (sygn. akt VII SA/Wa 2160/16), odwołując się do ugruntowanego orzecznictwa sądowo-administracyjnego, stwierdził, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes jednego ze współwłaścicieli chroni wspólnota mieszkaniowa działająca poprzez zarząd, ewentualnie zarządcę ustanowionego przez sąd. Jednocześnie Sąd zauważył, że nie wyklucza to samodzielnego udziału w tego typu postępowaniu poszczególnych członków wspólnoty (chociaż jest to sytuacja wyjątkowa i uzależniona od wykazania swojego własnego, indywidualnego interesu prawnego). Dlatego też interes poszczególnych członków powinien być rozpatrywany z punktu widzenia interesu całej wspólnoty. Stąd też, zdaniem WSA w Warszawie, czynności prawne, faktyczne, załatwianie spraw przed urzędami, sądami, dotyczące nieruchomości wspólnej – należą do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, reprezentującej interesy właścicieli lokali.

Zresztą na gruncie spraw administracyjnych nie jest to pogląd odosobniony, świadczy o tym chociażby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 kwietnia 2016 roku (sygn. akt II OSK 1325/15). NSA wskazał w nim, że zaskarżenie decyzji, której przedmiotem jest ustalenie warunków zabudowy dla działki sąsiedniej, uniemożliwia uznanie, iż może ona dotyczyć interesu indywidualnego poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego w kwestiach nieruchomości wspólnej stroną postępowania administracyjnego winna być wspólnota mieszkaniowa, a nie jej poszczególni członkowie.

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych