Czy to już czas na Pragę Północ?



Housemarket/MR - 02 października 2019 08:04


Od blisko dwóch dekad mówi się, że nastał boom na Pragę. Wydaje się jednak, że dopiero ostatnie lata, a zwłaszcza otwarcie pierwszych stacji metra prawobrzeżnej Warszawy w 2015 roku, spowodowały prawdziwy rozkwit tej dzielnicy, o czym świadczą również rosnące ceny mieszkań.

Kilka minut metrem do centrum, przedwojenna zabudowa, rozwijające się życie artystyczne. W przypadku innych dzielnic te zalety ściągnęłyby tłumy chętnych do osiedlenia się, ale zła renoma Pragi Północ powodowała, że Warszawiacy omijali szerokim łukiem tę najmniej zniszczoną wojną dzielnicę.

Od kilkunastu lat władze miasta starają się tchnąć nowe życie w warszawską Pragę. Liczne inicjatywy artystyczne, pojawienie się nowych knajpek, promowanie street artu spowodowało, że dwa lata temu Praga Północ została wybrana 4. najmodniejszą dzielnicą Europy przez portal travelsupermarket. Porównuje się ją z alternatywnym Kreuzbergiem w Berlinie, ze względu na artystyczny charakter.

Ostatnie lata to prawdziwy wysyp nowych inwestycji w tej dzielnicy, zarówno miejskich, jak i prywatnych. Otworzono Centrum Kreatywności na Targowej, Centrum Praskie Koneser z biurami, powierzchniami handlowymi i wystawowymi, rozwijają się okolice Portu Praskiego. Co ważne, równolegle trwa program rewitalizacji Pragi. Obecnie urząd dzielnicy prowadzi 22 projekty rewitalizacyjne o wartości ponad 100 mln zł.  Te wszystkie działania powodują, że ta część miasta nareszcie się ożywiła. Na tyle, że można przecierać oczy ze zdumienia widząc rosnące ceny mieszkań.

- Choć przez wiele lat te okolice nie cieszyły się najlepszą sławą, zauważamy od kilku lat iż to zmienia się. Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym oscylują tu dziś wokół 8,7 tys. zł za mkw., podczas gdy jeszcze kilka lat temu było to ok. 7 tys. zł mkw. – opowiada Barbara Bugaj, starszy specjalista ds. rynku nieruchomości w urban.one.

Metro postępu

Jak w przypadku wielu warszawskich dzielnic, metro miało kolosalny wpływ na rozwój dzielnicy. Otworzona wiosną 2015 roku stacja Dworzec Wileński spowodowała wzrost ceny w tych rejonie, chociaż nadal jest on niższy niż na drugim krańcu II linii metra.

- Średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania w okolicy Dworca Wileńskiego wynosi obecnie (po odrzuceniu transakcji skrajnych) ok. 9 000 tys. zł i jest ona o 20 proc. niższa niż np. w okolicach Ronda Daszyńskiego, czyli lokalizacji również skomunikowanej metrem z podobnym czasem dojazdu, ale już bardzo zurbanizowanej szczególnie w budynki biurowe - mówi Barbara Bugaj.

Jesienią tego roku otworzono 3 kolejne stacje, zmierzające w kierunku Targówka.

 - Klienci wybierając mieszkanie bardzo zwracają uwagę na możliwości i udogodnienia, jakie daje miejsce zamieszkania. Wybierane są takie, które są dobrze skomunikowane, które dynamicznie rozwijają się. W Warszawie poszukiwane są miejsca przy metrze. A Praga to dynamicznie rozwijające się miejsce. Dla klientów Bohemy - Strefa Praga to bardzo duży plus tym bardziej, że właśnie w ostatnich tygodniach została otwarta stacja metra Szwedzka znajdująca się tuż przy wejściu do Bohemy, i o której od początku komercjalizacji Bohemy byli informowani wszyscy klienci, którzy z pełną świadomością w tym temacie podejmowali decyzje zakupowe – wyjaśnia Arie Koren, CEO Okam.

Deweloperzy wyczuli, że nastąpił dobry moment, aby budować na Pradze.

- Praga-Północ pod względem inwestycyjnym jest jedną z najatrakcyjniejszych dzielnic Warszawy. Z roku na rok przybywa tu potencjalnych nabywców, co potwierdzają wciąż powstające nowe projekty mieszkaniowe. O wyjątkowości tej dzielnicy stanowi jej historyczny charakter, szybki rozwój infrastruktury, m.in. nowe stacje metra, które niebawem zostaną oddane do użytku, oraz postępująca i intensywna rewitalizacja, dzięki czemu nowe inwestycje nawiązują do tożsamości dawnej Pragi – mówi Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży  z Bouygues Immobilier Polska, który realizuje w dzielnicy 3 projekty: Stalowa 39, Wileńska Express oraz Atelier Praga.

Lofty, rewitalizacja czy nowe budownictwo?

Mieszkania na Pradze kojarzą się głównie z zrewitalizowanymi kamienicami. Takie projekty posiada w swoim portfolio m.in. Fenix Group, specjalizujący się pieczołowicie odrestaurowanych kamienicach takich jak Okrzei 26 czy Jagiellońska 27. Fani przestrzeni pofabrycznych mogą wybierać z wielu projektów loftowych, zarówno tych powstałych w dawnych fabrykach jak Fabryka na Pradze od Budremu, jak i stworzonych na ich podobieństwo takich jak Centrum Praskie Koneser, Bohema - Strefa Praga czy Praska Moderna.

- Mieszkania w Bohemie znajdują się w nowo wybudowanych budynkach architekturą nawiązującą do historycznych obiektów będących w tej chwili w trakcie rewitalizacji. Klienci doceniają połączenie nowej, stylowej architektury z klimatem historycznym budynków tworzących razem uzupełniającą się całość – mówi Arie Koren CEO Okam.

Na Pradze powstają również projekty zupełnie nowe, ale wyróżniające się architekturą takie jak wielokrotnie nagradzana Sprzeczna 4 od Budizolu, czy ciekawymi rozwiązaniami jak powstające na Szmulkach osiedle Grodzieńska 19, gdzie można będzie ładować samochody elektryczne.

Kto kupuje na Pradze?

Czasy, kiedy na Pradze kupowali głównie artyści, minęły. Coraz chętnie osiedlają się tu również cudzoziemcy, jak i biznesmeni.

- Mieszkania na Pradze Północ przyciągają uwagę zarówno klienta poszukującego swojego miejsca do życia jak również tych, którzy dostrzegają ogromny potencjał inwestycyjny w nieruchomościach tu zlokalizowanych, w tym właśnie w apartamentach typu loft. Tej klasy mieszkania świetnie sprawdzają się jako niebanalne, bardzo wygodne lokum, jak również znakomita oferta wynajmu klientowi biznesowemu. Zainteresowanie mieszkaniami w Praskiej Modernie przerosło nasze oczekiwania. Kontrahent szukający apartamentu na Pradze to już nie jest wyłącznie klient niszowy. Wśród poszukujących mieszkania w tym rejonie są już więc nie tylko artyści, dziennikarze, ludzie mediów ale także przedstawiciele dużego biznesu ze wszystkich stron Polski, jak również z zagranicy – uzupełnia Adam Małaczek, prezes zarządu Moderna Holding.

Poza mieszkaniami od dewelopera, zainteresowaniem cieszą się również lokale, które wymagają dużego wkładu pracy.

- Na Pradze, w rejonie stacji metra Dworzec Wileński jest też dużo starych, przedwojennych kamienic. Mają one potencjał sprzedażowy pod warunkiem, że znajdą się inwestorzy gotowi je rewitalizować. Takie mieszkania często o dużych metrażach, mają sporą grupę amatorów, a jeśli dodamy do tego dobrą lokalizację i wygodny dojazd do różnych dzielnic miasta przy atrakcyjnej cenie, to już zapewne rośnie grupa potencjalnych nabywców – mówi Barbra Bugaj.

 Czy deweloperzy będą dalej inwestować w dzielnicy i czy mają miejsce do inwestowania?

- Na podstawie przeprowadzonych przetargów na zbycie nieruchomości m.st. Warszawy możemy stwierdzić, że zainteresowanie nabywaniem nieruchomości ma tendencję wzrostową. W przetargu na Targową 21 w 2013 r. i Szwedzką 13 w 2015 r. brał udział 1 oferent, a w 2017 r. na Wrzesińska 2 już 7 oferentów. Należy jednak pamiętać, że potencjalni inwestorzy zainteresowani są działkami położonymi w centrum Pragi, które nie są wpisane do rejestru zabytków i nie leżą na terenie objętym ewentualnymi roszczeniami (takich nieruchomości jest mało).  Obecnie został ogłoszony przetarg na zbycie nieruchomości położonej przy ul. Sprzecznej 6. – mówi Marcin Hadaj, rzecznik Dzielnicy Praga Północ.

- Mieszkania dostępne w naszych projektach na Pradze bardzo szybko znajdują swoich nabywców. Na bieżąco poszukujemy nowych gruntów pod realizację kolejnych inwestycji, w tym również na Pradze – mówi Cezary Grabowski.

- Praga Północ to coraz bardziej pożądany adres w stolicy.  To powoduje ogromne zainteresowanie deweloperów gruntami Pragi. Nabycie działki w tym terenie nie jest proste. Warto podkreślić, że dzielnica wciąż  ma ogromny potencjał, a jej przewaga nad innymi częściami Warszawy to m.in. fakt, że nie przewidywane są tam drastyczne ingerencje urbanistyczne choćby z powodu historycznych akcentów zabudowań. Trud zdobycia terenu pod budowę na Pradze Północ rekompensuje popyt na nieruchomości w tym miejscu – podkreśla Adam Małaczek.