PARTNER PORTALU

Dobór lokalizacji wyzwaniem dla dewelopera

Poszukiwania gruntu pod budynek mieszkalny lub osiedle to długi i wymagający proces. O kryteriach doboru lokalizacji pod inwestycję mieszkaniową - mówi Wojciech Kwiatkowski z Neocity Polska.

Autor: HouseMarket.pl 15 września 2015 12:37

Deweloper, który w danym mieście chce postawić nowy budynek mieszkalny, o dostępnych lokalizacjach dowiaduje się współpracując z wyspecjalizowanymi agencjami oraz monitorując oferty zamieszczane w Internecie. Z reguły są one wystawiane są przez agencje pośrednictwa, więc warunkiem otrzymania szczegółowych informacji jest podpisanie z taką firmą umowy. - Często zdarza się również, że indywidualni właściciele bezpośrednio kontaktują się z deweloperem, informując go o posiadanych gruntach - dodaje Wojciech Kwiatkowski z Neocity Polska.

Przy zakupie działki deweloper kieruje się relacją kwoty zakupu do potencjalnej ceny sprzedaży mieszkań, która w różnych rejonach miasta kształtuje się inaczej. Przykładowo, Warszawa podzielona jest na obszary o określonym standardzie, a co za tym idzie możliwej do osiągnięcia cenie sprzedaży. Sektor najtańszych mieszkań w kwocie od 4,9 tys. zł/mkw. do 6,5 tys. zł/mkw. lokowany jest w dzielnicach peryferyjnych, takich jak Ursus czy Białołęka, dla mieszkań ze średniej półki (6,5-8,5 tys. zł/mkw.) wybierane są dzielnice w okolicach centrum, np. Wola, Bielany i Powiśle, natomiast segment Premium (8,5-12,5 tys. zł/mkw.) lokowany jest w ścisłym centrum bądź w wybranych lokalizacjach, takich jak Górny Mokotów czy Saska Kępa. - Osobno traktować należy Ursynów, gdzie z uwagi na dobrą komunikację metrem ceny sprzedaży są wyższe niż w innych obszarach o podobnej lokalizacji - mówi Wojciech Kwiatkowski. - Szukając działek pod inwestycję bardziej koncentrujemy się na łącznych kosztach inwestycji, która pozwoli na sprzedaż mieszkań w pułapie cenowym dla danego regionu, niż na określonej lokalizacji. W ten sposób udaje się nam uzyskać przedział 6-8 tys. zł/mkw.

Położenie jest głównym, ale nie jedynym czynnikiem decydującym o wyborze lokalizacji pod inwestycję. Należy też brać również pod uwagę takie aspekty jak zezwolenia, sytuacja techniczna czy stan prawny nieruchomości. Wiele działek leży bowiem poza infrastrukturą techniczną i niezbędne są dodatkowe nakłady na jej wybudowanie. - Każdorazowo przeprowadzana jest analiza opłacalności doprowadzenia mediów do inwestycji przy zachowaniu zasady, że im działka większa, tym koszty infrastrukturalne rozkładane są na większą liczbę sprzedanych mieszkań - dodaje przedstawiciel Neocity Polska.  - Podobny problem dotyczy dróg dojazdowych. O ile działka nie ma bezpośredniego dostępu do istniejącej infrastruktury drogowej, koszt budowy drogi obciąża dewelopera. Istnieją również ograniczenia wynikające z przepisów budowlanych, takie jak to, że budynki nie mogą się nawzajem zaciemniać.

W przypadku planowania inwestycji w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, szczególnie tej wysokiej, konieczność zapewnienia dostępu światła słonecznego może bardzo ograniczyć możliwości. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie wykonywana jest koncepcja architektoniczna, która dokładnie określa możliwą do osiągnięcia wielkość PUM, czyli łącznej powierzchni mieszkań. Należy również sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Decyzję o Warunkach Zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę, na podstawie których wydawane jest pozwolenie na budowę. Profesjonalny deweloper stara się unikać działek, które nie posiadają któregoś z tych dokumentów.

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych