PARTNER PORTALU

Inwestycje w najem: duża atrakcyjność i rosnące wymagania

Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawiają się opinie, że kupowanie lokali na wynajem staje się mniej opłacalne i jest obarczone ryzykiem większym niż dotychczas. W wypowiedziach ekspertów jest część prawdy, jednak należy do nich podchodzić z dystansem, biorąc pod uwagę trzy istotne aspekty: horyzont czasowy, zmieniające się warunki rynkowe oraz rodzaj inwestycji.

Autor: housemarket.pl 09 maja 2018 14:05

Długoterminowe planowanie

Rozważając inwestycję w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem należy przede wszystkim zdawać sobie sprawę, że to przedsięwzięcie długoterminowe, obliczone na minimum kilkanaście lat. Zakładając, że roczna stopa zwrotu wynosi 4-6 proc., cały zaangażowany kapitał możemy odzyskać dzięki dochodom z czynszu po około 17 latach. Inwestycję możemy oczywiście zakończyć wcześniej, sprzedając nieruchomość. Wówczas efekt zależy od różnicy między ceną zakupu i sprzedaży, ale zazwyczaj zysk pojawia się już po kilku latach. Oczywiście w zależności od koniunktury, ponieważ trzeba liczyć się z możliwością wystąpienia okresowych niekorzystnych zmian cen na rynku nieruchomości, utrudniających realizację zysku z transakcji.

Zmienność rynku a spodziewane zyski

Inwestycja w nieruchomości wiąże się z naturalnym ryzykiem wynikającym ze zmian warunków rynkowych, które ewoluują zgodnie z aktualną sytuacją gospodarczą. Nie zawsze są one korzystne z punktu widzenia posiadacza nieruchomości. W przypadku najmu ryzyko może ujawniać m.in. w związku ze względną oceną opłacalności inwestycji. Obecnie stopa zwrotu z najmu jest 3 do 5 razy wyższa w porównaniu do innych, najbardziej popularnych form lokowania pieniędzy, w szczególności depozytów bankowych i obligacji skarbowych. Od ponad trzech lat stopy procentowe są najniższe w historii, dlatego należy założyć, że w perspektywie kilku czy kilkunastu lat względna atrakcyjność najmu – w porównaniu do depozytów bankowych - musi się zmienić. Warto jednak podkreślić, że inwestor nadal uzyskuje dochód rzędu 4-6 proc., a więc założenia wyjściowe inwestycji i jej efekty nie ulegają niekorzystnej zmianie.

Zmieniać się jednak mogą także możliwe do uzyskania stawki najmu. W normalnych warunkach zachowują się one stabilnie, a najczęściej wykazują lekką tendencję wzrostową. Czynsze najmu podążają z reguły za inflacją, chroniąc tym samym zaangażowany kapitał przed deprecjacją wynikającą ze spadku wartości pieniądza. Niekorzystne zmiany na rynku nieruchomości pojawiają się zazwyczaj w okresach osłabienia gospodarczego i związanego z nim pogorszenia się sytuacji materialnej obywateli. Wzrost bezrobocia i spadek dochodów obniżają popyt na wynajem, skutkując spadkiem wysokości czynszów.

Popyt i podaż w długiej perspektywie

Drugą okolicznością mogącą doprowadzić do pogorszenia się wyników inwestycji opartych o najem nieruchomości, są zmiany innych warunków rynkowych, przede wszystkim związanych z podażą lokali oferowanych do wynajęcia oraz popytem ze strony najemców. W obecnych warunkach inwestorzy nie mają raczej kłopotów ze znalezieniem chętnych na lokale. Trzeba jednak pamiętać, że względnie wysoka atrakcyjność najmu skutkuje trwającym od ponad dwóch lat szybkim wzrostem podaży nieruchomości oferowanych na wynajem. Jednocześnie perspektywa utrzymania stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie jeszcze przez co najmniej kilkanaście miesięcy sprawia, że tendencja ta będzie przybierać na sile. W pewnym momencie może więc dojść do nasycenia rynku, a nawet odwrócenia relacji podaży i popytu na niekorzyść osób oferujących lokale na wynajem, a więc do spadku stawek czynszu. Nie bez znaczenia dla opłacalności inwestycji w najem jest też obserwowana od pewnego czasu tendencja wzrostu cen mieszkań, powodująca spadek rentowności w przypadku utrzymywania się stawek najmu na niezmienionym poziomie lub wolniejszego ich tempa wzrostu. Takie czynniki powodują wzrost ryzyka inwestycyjnego w sytuacji, gdy rynkowe stawki najmu pójdą w dół.

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych