Jak policzyć rentowność najmu?

Operowanie nagiętą rentownością pomaga przedstawiać nierealne wyniki inwestycyjne niedoświadczonym inwestorom. Dlatego potrzebna jest jednolita definicja, by ograniczyć pole do nadużyć.

Autor: Stowarzyszenie Mieszkanicznik (Hanna Milewska-Wilk) 21 kwietnia 2016 09:54

Według Tomasza Kaplana, eksperta ds. podatków w Irlandii, są dwie wersje rentowności. Pierwsza to rentowność inwestycji, czyli przychody roczne z najmu dzielone przez cenę zakupu. Przychody roczne z najmu rozumiane są jako pieniądze wyłącznie dla właściciela, z wyłączeniem opłat do spółdzielni, na fundusz remontowy, za zarządzanie, prąd i gaz.

Z kolei cena zakupu oznacza łączną cenę nieruchomości, powiększoną o opłaty notarialne, podatki, wstępny remont lub wykończenie i początkowe wyposażenie. Naprawy później to już są koszty. Tu rentowność może wynieść 3-15 proc. realnie.

- Są inwestorzy, którzy odliczają jeszcze uśredniony wskaźnik pustostanu, np. 1 miesiąc rocznie. Jednak zaburza to wynik, gdyż jest tylko ekstrapolacją oczekiwań. Zdarzają się mieszkania, które wynajmują się przez szereg lat bez jednego dnia pustostanu. Jest to zapewne rezultat mieszanki odpowiedniej ceny najmu, lokalizacji i odrobiny szczęścia. Bywają też takie, gdzie pustostan występuje co trzy miesiące, bo pojawiają się jakieś problemy lub lokale są błędnie zarządzane. Ciężko to prognozować przy zakupie – tłumaczy Tomasz Kaplan.

Drugim sposobem liczenia jest rentowność kapitału - tu bardziej chodzi o utrzymanie płynności finansowej. Przychody roczne z najmu minus koszty kredytu dzielone są przez wkład własny kapitału. Przychody roczne z najmu, to wyłącznie pieniądze dla właściciela, z wyłączeniem opłat do spółdzielni, na fundusz remontowy, za zarządzanie, prąd, gaz, po odjęciu raty kredytu. Wkład własny kapitału rozumieć należy jako kwotę włożonej gotówki.

- Tu rentowność może być 30 proc., 50 proc., albo nawet nieskończoność, jeśli brak wkładu własnego lub mamy cashback. Co ciekawe, oba obliczenia rentowności możemy zastosować do tego samego mieszkania i wyjdą nam diametralnie różne wyniki – twierdzi Tomasz Kaplan.

Ekspert dodaje, że wszystkie bieżące ulepszenia i naprawy należy zaliczyć do kosztów, natomiast wydatki początkowe na remont i umeblowanie powiększają cenę zakupu.

- Jeśli chodzi o podatki, to te od najmu nie wliczają się do obliczeń rentowności, dlatego, że można je rozliczać na kilka sposobów, a np. stosując przyspieszoną amortyzację wykazywać nawet straty. Wszystkie inne koszty zmniejszają zysk właściciela, w tym podatek od nieruchomości – zauważa ekspert.

 Kiedy liczyć rentowność?

Według Tomasza Kaplana obliczanie rentowności przydaje się głównie w momencie podjęcia decyzji o inwestycji oraz do porównywania ofert.

- Jak już mamy mieszkanie kupione, traci to na znaczeniu. Rentowność można jeszcze liczyć, jeśli chcemy sprzedać mieszkania o słabych wynikach i reinwestować środki w coś lepszego, albo szukamy czegoś nowego w tej samej okolicy i porównujemy wyniki historyczne – zaznacza Tomasz Kaplan.

Przyznaje, że porządna i jednolita definicja rentowności jest niezbędna.

- Niejednokrotnie spotykam się z sytuacjami, w których ktoś mówi o rentowności 45 proc., a ktoś inny o 5 proc., podczas gdy obie osoby mówią o tej samej nieruchomości, podstawiając jedynie inne kwoty do obliczeń. Jest to pole do nadużyć, gdy ktoś próbuje nam sprzedać coś, co nie jest warte swojej ceny. Operowanie odpowiednio nagiętą rentownością pomaga przedstawiać nierealne wyniki inwestycyjne niedoświadczonym inwestorom - podkreśla.

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych