Mieszkania kontra biura: konkurencja o grunty czy pokojowe współistnienie?

W stolicy ubywa gruntów inwestycyjnych. Czy wobec kurczącego się zasobu i obserwowanego od trzech lat wzrostu cen gruntów zaostrzy się konkurencja pomiędzy deweloperami mieszkaniowymi i biurowymi?

Autor: reas.pl 17 grudnia 2015 12:32

Dobra koniunktura, która na rynku mieszkaniowym zaowocowała rekordową liczbą wprowadzeń nowych mieszkań nie omija tez deweloperów biurowych. Potencjalny popyt na obu tych rynkach zdaje się nie maleć, bo i potencjał rozwojowy stolicy jest nadal bardzo wysoki.

Pozyskanie terenu pod inwestycję w miejscu postrzeganym przez potencjalnych nabywców jako atrakcyjne, to dla dewelopera często być albo nie być. W końcu, jak wielokrotnie podkreślali eksperci REAS, tym co liczy się najbardziej na rynku mieszkaniowym jest lokalizacja. Wraz z obserwowanymi ostatnio wzrostami na pierwotnym rynku mieszkaniowym, zauważalny stał się także wzrost cen gruntów inwestycyjnych. Jest to niewątpliwie pochodna konkurencji pomiędzy inwestorami, a pamiętać należy, że w kolejce po grunty w dobrych lokalizacjach ustawiają się tez deweloperzy biurowi. Czy jednak faktycznie funkcje te konkurują ze sobą o miejsce w przestrzeni miasta?

Nowoczesny zasób biurowy Warszawy od początku lat 90. osiągnął skalę bliską 5 mln mkw. powierzchni najmu. Jest to wzrost odzwierciedlający dynamikę przeobrażeń funkcjonalnych i ekonomicznych stolicy. Opinie ekspertów bazujące na wzorcach rozwiniętych miast zachodnioeuropejskich wskazują, że potencjał Warszawy pod względem rozwojowym to nawet drugie tyle. Na tym tle głód mieszkaniowy po transformacji prezentuje się znacznie bardziej okazale. W analogicznym okresie w Warszawie, według szacunków REAS na bazie danych GUS, deweloperzy wybudowali około 17 mln mkw. nowych mieszkań (około 240 tysięcy lokali), a zarówno zapotrzebowanie jak i realny popyt wciąż pozostają niezaspokojone.

W tym kontekście popyt na grunty inwestycyjne, w znacząco wyższym stopniu generowany jest przez deweloperów mieszkaniowych. Jego skala jest jednak w pewnym sensie niwelowana dzięki zasięgowi terytorialnemu i znacznemu rozprzestrzenieniu na terenie całego miasta. Z drugiej strony aktywność deweloperów biurowych, ogranicza się w głównej mierze do stosunkowo niewielkiego obszaru miasta zamykającego się w jego centralnej i południowo-zachodniej części, co również ma wpływ na dostępność gruntów pod nowe inwestycje.

- Okres bardzo dobrej kondycji pierwotnego rynku mieszkaniowego wpłynął znacząco w ostatnich trzech latach na ceny transakcyjne gruntów. Przez to oba segmenty rynku w pewnych obszarach miasta stały się względem siebie konkurencyjne. Konflikt ten ma niewielki zasięg terytorialny i obejmuje przede wszystkim wschodnią część Woli oraz Służewiec Przemysłowy – mówi Karol Dzięcioł, Partner w REAS kierujący zespołem Doradztwa Deweloperskiego i Wycen.

Kluczową kwestią staje się odpowiedź na pytanie czy obie te funkcje mogą wzajemnie koegzystować i czy nie dochodzi do silnej konkurencji na tym polu.

W obu przypadkach uwarunkowania rozwojowe lokalnych rynków są nieco inne. Na Służewcu w pierwszej kolejności rozwinęła się funkcja biurowa, a następnie, po uformowaniu się w tym miejscu rynku komercyjnego, na ten teren zaczęli wchodzić deweloperzy mieszkaniowi. - Biorąc pod uwagę obecnie realizowane i planowane do realizacji inwestycje, istnieją silne przesłanki aby twierdzić, że w perspektywie kilku kolejnych lat ten biurowy fragment Warszawy przeobrazi się w bardziej miejski kawałek stolicy - dzielnicę wielofunkcyjną - komentuje Maximilian Mendel, Partner w REAS odpowiadający za doradztwo transakcyjne. Deweloperzy mieszkaniowi dostrzegli potencjał tej części Mokotowa ze względu na setki tysięcy ludzi pracujących wokół. Z drugiej strony deweloperzy biurowi, ze względu na uwarunkowania rynkowe i zmiany trendów, zdecydowanie wyhamowali swoją aktywność w tym rejonie.

SŁOWA KLUCZOWE

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych