Nie będzie remontu warszawskiego zabytku? Walka o uratowanie kamienicy przy ulicy Wiktorskiej 3



HouseMarket.pl - 12 kwietnia 2018 08:49


Przetrwała dwie wojny światowe, w tym walki w Powstaniu Warszawskim – teraz może nie przetrwać polityki władz stołecznego Mokotowa. Podczas Powstania Warszawskiego walczyło przy niej elitarne Zgrupowanie „Radosław”, w tym Batalion „Parasol”, a tuż przy niej funkcjonował słynny powstańczy kanał łączący Mokotów ze Śródmieściem. Teraz jest miejscem libacji alkoholowych, a władze dzielnicy od 10 lat wstrzymują jej remont.



Trzy różne ekspertyzy potwierdzają, że kamienica nadaje się do remontu – jedna stwierdza, że się nie nadaje. Mimo to władze dzielnicy chcą kamienicę rozebrać i od 10 lat uparcie dążą do tego celu.

Stołeczna modernistyczna kamienica przy ul. Wiktorskiej 3 na Mokotowie powstała przed I wojną światową. Budynek jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków, a każda nawet najmniejsza czynność remontowa, rewitalizacyjna i jakakolwiek techniczna musiała być konsultowana z urzędem Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Z takimi obwarowaniami prawnymi pamiętają tę kamienicę inżynierowie-rzeczoznawcy pracujący nad jej ekspertyzami i wzmocnieniem konstrukcji w latach minionych. Od 24 lipca 2012 r. Gminna Ewidencja Zabytków stwierdza, że zabytkiem jest „Obszar układu urbanistycznego Starego Mokotowa”. Kamienica przy ul. Wiktorskiej 3 należy do tego obszaru.

Od 12 lat kamienica ma dwóch właścicieli – Urząd Dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy i spółkę deweloperską Sawa Apartments Powiśle. Spośród 52 mieszkań w kamienicy 48 należy do Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy, cztery natomiast do Sawy.  Po zakupie mieszkań w kamienicy przez dewelopera Urząd Dzielnicy Mokotów rozpoczął starania o jej zburzenie. 

– 12 lat temu, gdy kupowaliśmy cztery mieszkania w tej kamienicy, plan miejscowy odwoływał się stricte do tej nieruchomości. W ramach tego był administracyjny nakaz konsultowania wszelkich robót budowlanych i jakichkolwiek innych czynności technicznych z urzędem Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Dziś – nie wiadomo dlaczego – okazuje się, że miasto usilnie próbuje zburzyć ten obiekt, podejmując nawet stosowne uchwały w tym zakresie. Cztery mieszkania kupowaliśmy w dobrej wierze i z założeniem wyremontowania ich, jak również z nadzieją na racjonalne porozumienie ze wspólnotą mieszkaniową w kwestii remontu całego obiektu i jego pięknej rewitalizacji. Jest to przecież prestiżowa część stolicy związana z jej historią. Osoby, które sprzedały nam mieszkania, otrzymały za nie rynkową cenę i po sprzedaży mogły jeszcze mieszkać przez pół roku, aby spokojnie znaleźć nowe miejsca zamieszkania. Od 2006 roku nasza spółka podejmowała szereg starań mających na celu remont tego obiektu. Pełnomocnicy ze strony miasta permanentnie torpedowali wszelkie uchwały, których przedmiotem była rewitalizacja budynku. Pierwotnie tłumacząc to tym, iż udział miast ma być zbyty, a następnie informując nas, że remont jest nieekonomiczny dla miasta – mówi dyrektor Sawy Apartments, Sylwia Bodecka.

Ślady po kulach

 – Nabywając cztery mieszkania w kamienicy przy Wiktorskiej 3 mieliśmy nie tylko jak najlepsze intencje, ale też bardzo konkretne propozycje gruntownego remontu tego obiektu – mówi prezes Sawy Apartments, Marian Okręglicki.

Firma ma doświadczenie i przykłady własnych udanych rewitalizacji.

– W roku 2016 wszystkie polskie media zachwycały się zrewitalizowanym przez nas Spichlerzem Bliźniaczym z 1543 roku w Kazimierzu Dolnym. Skomplikowany ten projekt prowadziliśmy przez kilka lat wraz z lubelskim Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków. W stolicy – pod ścisłą kontrolą służb konserwatorskich – zrewitalizowaliśmy zabytkową kamienicę z 1904 roku przy ul. Solec 20A. Włożyliśmy także dużo pracy we wzmocnienie konstrukcji tego zabytkowego obiektu. Obecnie w jednej z gmin podwarszawskich jesteśmy zaangażowani w bardzo ambitny projekt muzealniczy honorujący zarówno środowisko naukowo-techniczne II RP, jak i żołnierzy Września 1939 roku – dodaje Marian Okręglicki

 Na kamienicę przy Wiktorskiej 3, która jest związana z historią Powstania Warszawskiego i na ścianie której widoczne są ślady po pociskach, był już pomysł.

– Mieliśmy ideę, aby ścianę okaleczoną śladami wojny utrwalić dla pokoleń, pokryć ją szkłem, samą zaś kamienicę wyremontować i przywrócić jej blask z przełomu XIX/XX wieku, jak również, aby w jakiejś formie upamiętnić w tej kamienicy powstańcze walki Batalionu „Parasol” i funkcjonowanie przy tym obiekcie ważnego kanału powstańczego. Jestem w stałym kontakcie z kombatantami AK i ich rodzinami ze środowiska emigracji brytyjskiej, którzy żywo interesują się naszym projektem i chcą w nim partycypować finansowo i organizacyjnie. Są to wręcz ostatni powstańcy walczący na Starym Mokotowie i pamiętający kamienicę przy Wiktorskiej 3 - mówi Marian Okręglicki. 

Rodzi się pytanie – co jest złego w takim projekcie?

- Pytanie o tyle istotne, że mamy trzy różne, niezależne ekspertyzy stwierdzające, iż kamienica spełnia sto procent wymagań technicznych do kompleksowego remontu. I nagle na Mokotowie 10 lat temu zderzamy się z kuriozalnym zjawiskiem. Miasto stołeczne Warszawa wdraża cały ciąg bezprawnych działań przeciwko naszej firmie mających na celu zburzenie kamienicy – dodaje Marian Okręglicki.

Niemal natychmiast po zakupie przez Sawę czterech mieszkań Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy odciął w budynku wszystkie media. Dodatkowo drzwi do kamienicy zamknięto i obwarowano je kratą.

Ekspertyzy kontra pseudoekspertyzy

Urząd Dzielnicy Mokotów dysponuje ekspertyzą z września 2016 roku Studia Budowlanego Unity autorstwa inżynierów Leszka Tischnera i Damiana Cyrty. Ekspertyza stwierdza m.in., że „w przedmiotowym przypadku autorzy nie widzą technicznej możliwości wykonania remontu”, po czym następuje specyfikacja przyczyn takiego stanu rzeczy.

W tym samym czasie, przez ostatnie 10 lat, kamienica była jednak poddana trzem innym ekspertyzom inżynierów budowlanych do takich badań uprawnionych. Jest to trójka niezależnych rzeczoznawców budowlanych z trzech różnych miast. Są to inżynierowie Jarosław Kuprynowicz z Chełma, Jerzy Kozłowski z Płocka i Jan Kopeć z Warszawy. Ostatni z wymienionych zna tę kamienicę od roku 1996, gdy po raz pierwszy zajmował się jej ekspertyzą. Wszyscy trzej rzeczoznawcy budowlani jednogłośnie stwierdzają, że kamienica, w jej aktualnym stanie, spełnia wszystkie warunki konieczne do przeprowadzenia remontu.

– Od wielu lat pracuję jako projektant dla różnych firm inwestycyjnych realizujących remonty i przebudowy kamienic – mówi inż. Jarosław Kuprynowicz. – Oceniając pierwszą ekspertyzę władz Mokotowa dotyczącej stanu technicznego kamienicy przy Wiktorskiej 3 stwierdziłem, że była ona zrobiona w sposób niezgodny ze stanem faktycznym i w ogóle nie miała znamion ekspertyzy. Jak bowiem można napisać w jednym zdaniu, że z powodu zamknięcia nie było dostępu do jakiegoś pomieszczenia, a już w następnym zdaniu pisać, że pomieszczenie to (którego się nie widziało i nie badało) jest w złym stanie? Kamienica w stu procentach nadaje się do remontu lub przebudowy. Nie takie kamienice zostały w Warszawie wyremontowane i przebudowane, a były w dużo gorszym stanie technicznym. Jestem przekonany, że taka kamienica, jak przy Wiktorskiej 3 z jej murami grubości 60-100 cm wykonanymi z pełnej cegły nadaje się do remontu czy przebudowy. To, że w starych kamienicach wymienia się stropy, dachy, klatki schodowe, a zostawia tylko mury podbite nowymi fundamentami to jest dziś standard.

Uciekające miliony złotych

Od 10 lat kamienica jest pustostanem. Trwała obstrukcja władz Mokotowa uniemożliwia jakiekolwiek działania powstrzymujące degradację budynku. Kilkanaście lat temu wspólnota pod kontrolą mokotowskich urzędników zlikwidowała fundusz remontowy, wskutek czego nie były prowadzone żadne prace konserwacyjne, chociaż na rachunku kamienicy zebrało się kilkadziesiąt tysięcy złotych, które mogłyby być wydane na remont. Tak się jednak nie dzieje. Wielokrotnie podejmowane przez spółkę Sawa Apartments Powiśle próby utworzenia funduszu remontowego były negowane przez pełnomocników miasta.

– W gestii miasta było w tej kamienicy 48 mieszkań. Gdyby naszej firmie pozwolono obiekt ten wyremontować wówczas wszystkie te lokale przyniosłyby dzielnicy duży dochód. Załóżmy, że z 48 mieszkań można uzyskiwać miesięczny dochód rzędu 500 zł z tytułu różnych opłat, głównie czynszowych. Daje to sumę 24 tys. zł miesięcznie, a w skali roku 288 tys. zł. Przez 10 lat, odkąd miasto zamknęło kamienicę w sposób niczym nie uzasadniony, bo na podstawie oszukańczych pseudoekspertyz, kamienica przyniosłaby dzielnicy ok. 2,9 mln zł. Do tego dochodzą inne koszty, jak ponad 10 tys. zł rocznie za administrowanie obiektem-pustostanem. Daje to kolejne 100 tys. zł przez 10 lat. Stąd też suma ok. 3 mln zł obciąża konto niegospodarności Mokotowa. Bezkarnie. Ja, jako szef podmiotu gospodarczego za taką niegospodarność byłbym sądzony z kilku artykułów polskiego prawa – samorządowcy nie odpowiadają za nic i przed nikim – stwierdza prezes Marian Okręglicki.

Od początku konfliktu o uratowanie pełnowartościowej kamienicy Sawa Apartments złożyła Urzędowi Dzielnicy Mokotów następujące propozycje polubownego wyjścia z impasu:

• remont swojej części (cztery mieszkania);
• odkupienie kamienicy w drodze przetargu albo bezprzetargowo;
• zamiana jednej nieruchomości na inną;
• partycypacja w większym udziale remontu niż by to wynikało ze stanu posiadania lokali
przez Sawę Apartments;
• pokrycie kosztów remontu i rewitalizacji całej kamienicy oraz późniejsze rozliczenie ich w
rozłożeniu na lokale;
• pokrycie kosztów remontu i rewitalizacji całej kamienicy i późniejszy zwrot tych kosztów
przez miasto w substancji nieruchomościowej;
• odkupienie przez miasto czterech mieszkań Sawy Apartments. Mokotów złożył ofertę odkupienia lokali w cenie 1,9 tys. zł mkw., podczas gdy Sawa Apartments kupowała mieszkania za sumę blisko 9 tys. zł mkw. oraz swoją część w przetargu wyceniła na ok. 10 tys. zł mkw.

Wszystkie propozycje, nie tylko uratowania kamienicy przed zburzeniem, ale zagospodarowania jej majątku ku obopólnej korzyści obu współwłaścicieli, zostało przez władze Mokotowa odrzucone.

Miejsce libacji w sercu Mokotowa

4 kwietnia br. odbyła się rozprawa sądowa w sprawie uchylenia wszystkich uchwał wspólnoty mieszkaniowej o rozbiórce kamienicy. Rozprawa będzie kontynuowana 20 czerwca br.

W roku 2017 wydarzenia związane z kamienicą spowodowały dwie interwencje straży miejskiej i również dwie policji. Mimo częściowego zamurowania parteru i zamknięcia go kratami kamienica jest siedliskiem patologii społecznych. Zabezpieczenia przed wejściem do budynku są niszczone i forsowane. Nie ma w nim wprawdzie bezdomnych, ale stał się miejscem libacji alkoholowych i zażywania narkotyków. Butelki po alkoholach i strzykawki, jakie tam stale się znajdują świadczą o wydarzeniach na terenie tego obiektu. Dzieje się to w sercu Mokotowa, dzielnicy uznawanej za elitarną i ekskluzywną w stolicy i o najwyższych cenach nieruchomości, przy całkowitej akceptacji władz miasta.

– Wszystkie akty wandalizmu kamienicy oraz zakłócania spokoju i porządku przez osoby włamujące się tam obciążają wyłącznie władze dzielnicy Mokotów. Nie byłoby ani jednego z tych zjawisk, gdyby nie permanentna obstrukcja tych władz dążących w czyimś interesie do zburzenia pełnowartościowego obiektu historycznego. Taka polityka władz jest rozpoznawalna od samego początku. Niegdyś było to paraliżowanie działań zarządu wspólnoty mieszkaniowej przez administratora z GGKO, a dziś niedostarczanie nam korespondencji urzędowej, w tym tak ważnej, jak dokumenty składane do PINB. Jest to świadome działanie władz dzielnicy, aby po dziesięciu latach i być może po nadchodzących nie wiadomo ilu, kamienica sama stoczyła się w otchłań degradacji eliminującej ją z możliwości remontu. – komentuje Marian Okręglicki

Blokowanie rozwiązań komercyjnych wobec kamienicy przez Urząd Dzielnicy Mokotów charakteryzuje Krzysztof Prokop, doradca ds. prawnych Sawy Apartments.

– Art. 12 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami (UGN) ustanawia jasną zasadę. Według niej organy państwa są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Jest to zwyczajnie takie gospodarowanie nieruchomością, jakie odbywa się wśród właścicieli prywatnych. Utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie i dbanie o nią, żeby mogła służyć, a jeżeli jest to zbyt duży ciężar dla budżetu właściciela, to sprzedaż za cenę rynkową - mówi Krzysztof Prokop. 

Należy zatem zadać pytanie, dlaczego m.st. Warszawa, skoro powzięło decyzję o zbyciu tej nieruchomości, nie chce jej sprzedać współwłaścicielowi?

- Art. 37 ust. 2 pkt 9 UGN daje gminie jasną możliwość, żeby nieruchomość zbyć na rzecz współwłaściciela w drodze bezprzetargowej. My niejednokrotnie występowaliśmy z takim wnioskiem, lecz pozostał bez odpowiedzi pozytywnej lub jakichkolwiek rokowań. Nikt nawet nie zapytał jaka jest nasza oferta - dodaje Krzysztof Prokop. 

Miasto postanowiło nieruchomość zbyć w drodze przetargu. Zgoda, ma takie prawo, jak każdy inny właściciel. Jednakże przepisy UGN nakładają na miasto jasną procedurę przetargową. W pierwszym przetargu należy nieruchomość zbyć za cenę równą wartości nieruchomości, a jeżeli nie dojdzie to do skutku wówczas organ ma prawo – na podstawie Art. 39 ust. 2 w zw. Z art. 67 ust. 2 UGN – obniżyć cenę do wartości nie niższej niż 50 proc. wartości. W naszym przypadku m.st. Warszawa zorganizowało trzy przetargi za taką samą cenę wywoławczą (10 mln zł).

- Fakt istnienia wyceny tak wysokiej, jak i zaniechanie sporządzenia nowej wyceny po dwóch bezskutecznych przetargach, potencjalnie może być naruszeniem i te okoliczności powinny być sprawdzone przez organ kontrolny, a może nawet prokuraturę – mówi Krzysztof Prokop.

W mediach pojawiają się też wypowiedzi urzędników, że deweloper kupił i chce wymusić na urzędzie remont. 

– M.st. Warszawa jest zobowiązane traktować na równi każdego właściciela, bez względu na charakter jego działalności. Przypominam, ze art. 64 ust. 2 Konstytucji stanowi, że własność podlega równej dla wszystkich ochronie – przypomina prawnik.