PARTNER PORTALU

Nieruchomościowe kalkulacje przed zakupem mieszkania

Decydując się na kupno mieszkania w celach inwestycyjnych musimy dokonać przynajmniej kilku podstawowych kalkulacji. Problem w tym, że często bazujemy na założeniach intuicyjnych i opartych na ogólnej wiedzy, która nie zawsze wystarcza do podjęcia dobrej decyzji. Tymczasem na rynku nieruchomości występują pewne prawidłowości, z których warto zdawać sobie sprawę.

Autor: housemarket.pl 23 sierpnia 2018 10:47

Obecnie większość nabywców traktuje kupno nieruchomości jako dodatkowe źródło dochodów, a dokonując pierwszej transakcji najczęściej nie dysponuje ani doświadczeniem, ani wystarczającą wiedzą, niezbędną do dokonania właściwego wyboru. W takiej sytuacji nietrudno o rozczarowania, a czasem nawet błędy, mogące skutkować poważniejszymi konsekwencjami, takimi jak zamrożenie kapitału na długi czas, bez osiągnięcia spodziewanych efektów lub wręcz ryzykiem poniesienia straty. Decyzje bywają trudniejsze ze względu na fakt, że rynek nieruchomości charakteryzuje się ograniczonym zasobem powszechnie dostępnych, wiarygodnych informacji, a zachodzące na nim tendencje nie są łatwe do prognozowania i interpretacji dla początkującego inwestora.

Dane rynkowe wymagają właściwej interpretacji

Posługiwanie się wyrywkowymi lub mocno zagregowanymi danymi może prowadzić do błędnych wniosków, a co za tym idzie nietrafionych decyzji. Obserwacja najbardziej popularnych danych, takich jak publikowane przez GUS informacje o liczbie mieszkań oddanych do użytkowania, rozpoczętych budowach, czy wydanych zezwoleniach na budowę oraz zmianach średnich cen mieszkań, mogą wskazywać na pewne tendencje rynkowe, jednak zwykle nie są one wystarczające do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Podobnie jest z danymi publikowanymi przez NBP. Choć mają one walor dużej wiarygodności, to jednak ich interpretacja wymaga pewnej wiedzy i doświadczenia. Ceny uzyskiwane w konkretnych transakcjach, dotyczące zarówno kupna nieruchomości, jak i najmu, zależą od wielu indywidualnych i specyficznych cech, takich jak lokalizacja, wyposażenie, czy wręcz subiektywnych odczuć i preferencji nabywców bądź najemców.

Przeciętne ceny to statystyka – nie rzeczywistość

Te czynniki nie poddają się standaryzacji, stąd też informacja o zmianach średnich cen w danym mieście może mieć charakter jedynie orientacyjny, dotyczący ogólnych tendencji. Warto sobie na przykład zdawać sprawę, że zmiany średnich cen mogą być spowodowane nie tylko wzrostem wartości mieszkań lecz wynikać ze struktury zawieranych transakcji. I tak np. oddanie do użytku budynku z lokalami o podwyższonym standardzie na stosunkowo płytkim rynku lokalnym może okresowo zawyżyć średnią i wywołać wrażenie, że wzrost cen jest zjawiskiem powszechnym.

Gdzie szukać danych przed decyzją?

Pogłębionych, opartych na większej liczbie danych, a więc bardziej miarodajnych opracowań nie ma zbyt wiele, a jeśli już, to z reguły pojawiają się niezbyt często. Tym bardziej warto zwrócić uwagę na raport działającego przy Związku Banków Polskich ośrodka badawczego Amron, dotyczący analizy opłacalności najmu w największych polskich miastach. Ujawnia on dwie interesujące tendencje, z których jedna wcale nie jest oczywista. Okazuje się bowiem, że wbrew dość powszechnej opinii, najwięcej na najmie można zarobić nie w Warszawie, gdzie średnia rentowność inwestycji waha się od 4 do niecałych 8 proc., ale w Katowicach i w Łodzi, w których można osiągnąć rentowność rzędu 8-11 proc. Zdaniem ekspertów Amronu, nie wynika to wcale z nadzwyczajnej atrakcyjności tych dwóch miast, ani przewagi popytu nad podażą lecz z tego, że ze względów demograficznych inwestycje w nieruchomości wiążą się tam z podwyższonym poziomem ryzyka. To zaś powoduje, że ceny nieruchomości w Katowicach i Łodzi są wyraźnie niższe niż w innych miastach, a więc nietrudno uzyskać wysoką rentowność najmu przy umiarkowanej wysokości stawek czynszu, zdecydowanie niższych niż w Warszawie. Przy okazji warto też zdać sobie sprawę z tego, że rentowność zależy od dwóch parametrów, a więc od ceny zakupu i wysokości czynszu oraz szans na utrzymanie przychodów z najmu na założonym poziomie w dłuższym czasie, sięgającym kilku, czy nawet kilkunastu lat.

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drodzy Użytkownicy!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych przetwarzamy Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.