Powraca moda na małe metraże

W dużych aglomeracjach coraz częściej słychać o nowych projektach osiedli z mikromieszkaniami. Powierzchnie 30, a nawet 20 mkw. trafiają na rynek najmu.

Autor: WGN/housemarket.pl 27 kwietnia 2015 09:00

Złote czasy dla kawalerek przypadały w latach 2007-2008, a więc w szczycie tzw. górki cenowej. W tamtym okresie, gdy ceny były windowane dosłownie z miesiąca na miesiąc, wielu klientów z niższą zdolnością kredytową decydowało się na kupno nieruchomości choćby jak najmniejszej, ale własnej. Obecnie ceny od szczytu górki spadły nawet o kilkadziesiąt procent. Co prawda już nie ma dynamicznych spadków, ale też mieszkania nie drożeją. Na rynku dominuje stabilizacja.

Poprawia się  dostępność mieszkaniowa u Polaków, a z racji historycznie niskich stóp procentowych, zwiększa się nasza zdolność kredytowa. W raporcie NBP za 2014 rok wskazano, że Polacy mogą sobie pozwolić obecnie na „więcej” mieszkania z pensji. Średnia dostępność w 7 największych miastach kraju wynosi obecnie 0,83 mkw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw. Jeszcze pięć lat temu wynosiła 0,49 mkw. z przeciętnej pensji, co oznacza, że wzrosła o blisko 70 proc.

Z tego powodu do łask wracają większe metraże, choć nadal najpopularniejsze mieszkania to te w przedziale 40-55 mkw. a więc dwa pokoje, bądź małe trzy.

Tymczasem na rynku pierwotnym coraz częściej słychać o projektach budowy mieszkań ekstremalnie małych. Mikrokawalerki powstały już m.in. we Wrocławiu. Później dołączyły także Warszawa i Kraków. Malutkie mieszkania często mają nie więcej niż 20 mkw. Dzięki maksymalnemu wykorzystaniu przestrzeni zachowują jednak funkcjonalność.

Kluczem do powodzenia w tym przypadku jest przede wszystkim dobra lokalizacja. Malutkie mieszkania z racji swej specyfiki są kierowane siłą rzeczy do ludzi potrzebujących tymczasowego lokum, a więc skazane są na rynek najmu. Nawet jeśli ktoś na początku kupuje taką nieruchomość dla siebie, docelowo zdaje sobie sprawę, że jej przyszłością będzie wynajem.

Odbiorcami takich lokali mogą być studenci, pracownicy uczelni wyższych, klienci korporacyjni i biznesowi, którzy potrzebują czasowo mieszkania na okres np. trwania delegacji. Mikrokawalerki wiążą się z reguły z niższym czynszem najmu, niż za „zwykłe” mieszkanie, co jednak nie oznacza, że z czynszem niskim przeliczając cenę na metry kwadratowe. Przykładowo – w inwestycji wrocławskiej 12 metrowe mieszkanie można wynająć za 990 zł miesięcznie, czyli 82 zł od metra kwadratowego. Jest to stawka o ponad 100 proc. wyższa od rynkowej. Tak więc – choć pozornie mikrokawalerki są tanie – w gruncie rzeczy okazują się drogie.

Kiedy to się opłaca? Inwestycje tego typu musi przede wszystkim cechować bardzo dobra, wielkomiejska, ewentualnie atrakcyjna turystycznie lokalizacja, która ściągnie określony typ klienta – z reguły przebywającego poza domem i skupiającym swą uwagę w centrum miasta. Z tej racji, mimo, że mikrokawalerki to projekty warte zainteresowania, rynek nieruchomości tego typu raczej nie będzie szeroki. Dostęp do bardzo dobrych lokalizacji na rynku pierwotnym jest ograniczony, a jeśli już powstają nowe obiekty, raczej są one wyraźnie powyżej średnich cenowych. Zdecydowanie większą podaż dobrze położonych i tańszych mieszkań oferuje rynek wtórny.

Warto więc zastanowić się czy w gruncie rzeczy słono płacić za mikrokawalerkę, czy taniej, biorąc pod uwagę stawkę za metr, kupić małe mieszkanie używane, równie atrakcyjnie zlokalizowane.

Z inwestycyjnego punktu widzenia warto również wspomnieć o ewentualnych remontach. Jak wiemy – wyposażenie pod klucz się niszczy. Z czasem konieczność ponownego umeblowania mikrokawalerki, tak by zachować jej funkcjonalność, może okazać się poważnym problemem, pociągającym za sobą duże koszty.

Na pewno inwestycja w kawalerki nie ma sensu w lokalizacjach peryferyjnych. Za kupnem takich mieszkań w centrach miast przemawia natomiast większa mobilność zawodowa Polaków i rosnąca liczba singli. Coraz częściej potrzebujemy tylko miejsca do życia, na jakiś czas. Pod tym względem nasze preferencje mieszkaniowe powoli upodabniają się do tych, jakie mają mieszkańcy krajów Europy Zachodniej.

SŁOWA KLUCZOWE

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

House Market: dołącz do nas na Google+

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych