Ekspert: możliwe problemy ze spłatą rat hipotecznych

Ewentualne problemy kredytobiorców mieszkaniowych ze spłatą rat po podwyżkach stóp procentowych mogą ujawnić się dopiero pod koniec roku i to w przypadku, jeśli stopa referencyjna NBP przekroczy 4 proc. - uważa Waldemar Rogowski z BIK. Jego zdaniem zjawisko to nie będzie miało jednak charakteru systemowego.

Autor: Housemarket.pl 17 lutego 2022 09:53

Ewentualne problemy kredytobiorców mieszkaniowych ze spłatą rat po podwyżkach stóp procentowych mogą ujawnić się dopiero pod koniec roku, i to jeśli stopa referencyjna NBP przekroczy 4 proc. - uważa Waldemar Rogowski z BIK. Jego zdaniem zjawisko to nie będzie miało jednak systemowego charakteru.

Jak powiedział PAP główny ekonomista Biura Informacji Kredytowej prof. Waldemar Rogowski, BIK obecnie nie identyfikuje negatywnych sygnałów dotyczących pogorszenia jakości kredytów mieszkaniowych, a w odniesieniu do innych typów produktów kredytowych zauważono nawet poprawę spłacalności.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

"Skala podwyżek stóp procentowych jak na razie nie jest jeszcze duża. Jeśli będą one kontynuowane i poziom stopy referencyjnej przekroczyłby 4 proc., co z marżą powodowałoby, że oprocentowanie tych kredytów wyniosłoby ponad 6 proc., mogłyby się pojawić pierwsze trudności ze spłatą kredytów mieszkaniowych" - ocenił Rogowski.

Jego zdaniem problem może dotknąć cztery grupy kredytobiorców. Po pierwsze, osoby, które zaciągały kredyt mieszkaniowy, gdy stopy były na ultraniskim poziomie, tj. pomiędzy majem 2020 r. a wrześniem 2021 r. Jak wskazał, takich kredytobiorców było 562 tys. i zaciągnęły 345,5 tys. kredytów na kwotę 106,68 mld zł.

Kolejna "wrażliwa" grupa to osoby, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy samodzielnie, więc muszą go spłacić tylko ze swoich dochodów. "W 2021 r. udział takich osób w liczbie wszystkich kredytobiorców wynosił ok. 38 proc." - opisywał.

Według Rogowskiego trzecią grupą, która może mieć problemy ze spłatą rat, to klienci, którzy mają wysoką wartość tzw. wskaźnika DSTI (z ang. Debt Service To Income - stosunek wartości obsługi długu do dochodu), obrazującego relacje obciążenia z tytułu spłaty wszelkich kredytów do dochodów rozporządzalnych.

"Tu problem dotyczy zwłaszcza osób, które oprócz kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w złotówkach spłacają również inne kredyty: gotówkowe, ratalne czy z kart kredytowych. Takich kredytobiorców jest 2,321 mln i mają do spłaty z tytułu innych kredytów prawie 40 mld zł. Podwyżki stóp procentowych dotyczą nie tylko kredytów hipotecznych, ale także innych zobowiązań, więc osoby zadłużone będą miały do czynienia naraz z podwyżką wszystkich rat, co jeszcze utrudni ich sytuację" - zauważył.

W ocenie ekonomisty BIK trudno dokładnie oszacować, jaka będzie skala tego zjawiska, ponieważ te cztery grupy nie są rozłączne. "W BIK-u nie mamy np. informacji na temat aktualnej wysokości wskaźnika DSTI. W najgorszej sytuacji będą oczywiście osoby, które zaciągnęły kredyt samodzielnie, w okresie najniższych stóp procentowych, spłacają inne kredyty, a w obecnych warunkach inflacyjnych nie wzrosną im dochody" - podkreślił.

W ocenie Rogowskiego kluczowym czynnikiem, który będzie miał wpływ na jakość obsługi kredytów, będzie właśnie prawdopodobny wzrost dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych.

"Cały czas patrzymy tu na negatywny scenariusz, czyli wzrost kosztów kredytu plus wzrost kosztów utrzymania, ale bez wzrostu dochodów. Tymczasem mamy teraz do czynienia z dużą presją płacową, zwłaszcza w dużych firmach, gdzie według danych GUS od grudnia 2020 r. do grudnia 2021 r. wzrost wynagrodzeń był 12 procentowy. Czyli problem będzie dotyczył raczej osób zatrudnionych w małych firmach, bo u nich wzrost płac będzie niski, albo nie będzie go wcale" - wskazał.

Jak tłumaczył ekspert, ewentualne problemy kredytobiorców ze spłatą rat ujawnią się na szerszą skalę dopiero pod koniec roku ze względu na sposób aktualizacji oprocentowania opartego na WIBOR 3 M i WIBOR 6M (raz na trzy miesiące czy raz na sześć miesięcy)- oraz to, że za twardy default uznajemy opóźnienie 90 dni plus w BIK.

"Jeżeli przyjmiemy, że dla wrażliwszych kredytobiorców +próg bólu+ wysokości stopy referencyjnej NBP to 4 proc., to musi minąć od trzech do sześciu miesięcy, zanim ta podwyżka stopy znajdzie odzwierciedlenie w racie kredytu, bo rata kredytu złotowego wyliczana jest w oparciu nie o samą stopę referencyjną NBP a WIBOR 3-miesieczny albo WIBOR 6-miesięczny. To oznacza, że zmiana oprocentowania kredytu następuje co 3 miesiące lub co 6 miesięcy, czyli obecnie duża część kredytobiorców, głównie takich, których kredyty oparte są o WIBOR6, w ogóle nie ma jeszcze wyższych rat" - powiedział.

Ponadto - wskazał - BIK rejestruje opóźnienia w spłacie kredytu, gdy opóźnienie w spłacie raty wynosi więcej niż 90 dni. "Jak dodamy to wszystko, okaże się, że tak naprawdę ewentualne trudności kredytobiorców znajdą odzwierciedlenie w danych po co najmniej pół roku od decyzji RPP o podwyżce stóp" - wskazał.

W ocenie Waldemara Rogowskiego, o ile nawet część kredytobiorców może mieć trudności z terminowym regulowaniem raty, to problem nie będzie miał charakteru systemowego, dotyczącego całości portfela kredytów mieszkaniowych.

"Moje przewidywania są raczej pozytywne. Jeżeli pojawią się kłopoty ze spłatą, to będą dotyczyły stosunkowo niewielkiej grupy osób, u których skumulują się te problemy" - powiedział.

Ekonomista BIK dodał, że sytuacja kredytobiorców złotowych nie jest porównywalna z frankowiczami. "Kredytobiorcy frankowi raczej nie mieli problemu ze spłatą kredytu wskutek dużego wzrostu raty. W wypadku frankowiczów zmaterializowały się bowiem trzy inne rodzaje ryzyka: kursowe na niekorzyść, bo frank podrożał i stopy procentowej na korzyść, bo stopy na franku zostały obniżone i obecnie są nadal ujemne. Trzeci rodzaj ryzyka, które zmaterializowało się u frankowiczów to ryzyko rynkowe ceny aktywu w tym przypadku nieruchomości " - powiedział.

Jego zdaniem, problem frankowiczów polegał natomiast przede wszystkim na tym, że wzrosła im kwota kredytu do spłaty w związku ze wzrostem kursu walutowego. "Oni mieli też problem ze spadkiem wartości nieruchomości, zwłaszcza w stosunku do kwoty kredytu czyli tzw. Loan to Value (z ang. kredyt do wartości nieruchomości). W wypadku niektórych osób szczególnie zaciągających kredyt w okresie wiosny i lata 2008 r. wskutek wzrostu kursu i spadku wartości nieruchomości, ten wskaźnik przekroczył nawet 1,2, czyli wartość kredytu była o 20 proc. wyższa niż wartość nieruchomości. To się zresztą teraz poprawiło wskutek istotnego wzrostu cen nieruchomości, co powoduje, że w większości przypadków LTV spadło do bezpiecznego poziomu" - dodał.

Podobał się artykuł? Podziel się!

SŁOWA KLUCZOWE

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.