PARTNERZY PORTALU partner portalu partner portalu

Co może wspólnota mieszkaniowa, gdy budynek wybudowany przez dewelopera ma wady?

Co może wspólnota mieszkaniowa w sytuacji sporu z deweloperem na tle wystąpienia wad budynku? O możliwościach wspólnoty opowiada Kamil Karwacki, adwokat w kancelarii BCLA Bisiorek Cieśliński i Wspólnicy.

Autor: Kamil Karwacki, adwokat w kancelarii BCLA Bisiorek Cieśliński i Wspólnicy. 18 lutego 2020 13:23

Wspólnota mieszkaniowa jako strona procesu

Działając w ramach przyznanej ustawowo zdolności prawnej, wspólnoty mieszkaniowe mogą podmiotem praw i obowiązków. Oznacza to, że może posiadać majątek własny, niezależny od majątków właścicieli poszczególnych lokali. Nie jest to jednak majątek nieograniczony. Na gruncie przepisów prawa, skład majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej obejmują jedynie prawa i obowiązki dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną.

Posiadając zdolność sądową oraz zdolność procesową, wspólnoty mieszkaniowe mogą nie tylko brać udział w procesach cywilnych ale również aktywnie w nich uczestniczyć. W zakresie roszczeń wobec deweloperów wynikających z wad budynków, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić odszkodowania związanego z wadami fizycznymi budynku w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o ile właściciel lokalu dokonał cesji swoich roszczeń odszkodowawczych na wspólnotę.

Podsumowując, kwestia dochodzenia roszczeń, które dotyczą wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie należy do kategorii czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Z tego względu oraz z uwagi na fakt, iż roszczenia wynikają z umów sprzedaży lokali, indywidualnie zawieranych przez właścicieli, dochodzenie tych roszczeń nie mieści się w ramach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Możliwe jest jednak dochodzenie tych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, jeśli zostaną one uprzednio cedowane przez właścicieli lokali na wspólnotę mieszkaniową.

Prawo wspólnoty mieszkaniowej do bycia stroną (cesjonariuszem) umowy przelewu wierzytelności, które przysługują właścicielom lokali, związanych z wadami budynku, skuteczności umowy cesji oraz możliwości sądowego dochodzenia tych przez wspólnotę zostały jednoznacznie rozstrzyga i potwierdza aktualna linia orzecznicza Sądu Najwyższego.

Rękojmia za wady

Dla właścicieli lokali oraz dla wspólnoty „uposażonej” w roszczenia właścicieli, wystąpienie wad fizycznych budynku otwiera wachlarz prawnych możliwości prowadzących bądź do usunięcia powstałych wad przez dewelopera (na jego wyłączny koszt), bądź do odstąpienia od umowy deweloperskiej, obniżenia ceny sprzedaży, czy też do zapłaty odszkodowania przez dewelopera.

Roszczenie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej jest najskuteczniejszym środkiem ochrony prawnej dla wspólnoty mieszkaniowej. Kodeks cywilny w tej kwestii stanowi, że jeśli rzecz sprzedana posiada wady, kupujący może odstąpić od umowy albo żądać obniżenia ceny. Jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą, albo niezwłocznie wady usunie, wtedy kupujący nie może od umowy odstąpić. Jednak jeżeli rzecz była już wymieniana lub naprawiana przez sprzedawcę to ograniczenie nie ma zastosowania, chyba że wady są nieistotne. Kiedy kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Kupujący może zażądać obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, wtedy obniżenie powinno nastąpić w stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem zaistniałych wad. Jeżeli sprzedawca dokonał wymiany, powinien pokryć także związane z tym koszty poniesione przez kupującego.

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. O celach tego przetwarzania zostaniesz odrębnie poinformowany w celu uzyskania na to Twojej zgody. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.