Upadłość konsumencka - a co z mieszkaniem? Tak działa prawo



housemarket.pl - 18 lipca 2019 08:43


Zaletą upadłości konsumenckiej jest zawieszenie postępowań windykacyjnych, sądowych i egzekucyjnych. Upadły nie zostanie pozbawiony przedmiotów pierwszej potrzeby oraz ubrań i żywności. Nie straci całego wynagrodzenia za pracę i dachu nad głową. - Miejsce zamieszkania w upadłości konsumenckiej zajmuje szczególną pozycję. Przepisy z jednej strony są jednoznaczne i bezwzględne, ale z drugiej dają upadłemu pewne możliwości - wyjaśniają eksperci z firmy doradczej Lege Advisors.

Po ogłoszeniu upadłości cały majątek należący do zadłużonego staje się masą upadłości. Ustalenie, co znajduje się w tej masie i jaka jest jej wartość należy do syndyka. Robi on spis inwentarza i oszacowanie majątku. Następnie składniki masy sprzedawane są w celu zaspokojenia wierzycieli. Dotyczy to także miejsca zamieszkania osoby upadłej.

- W tym miejscu warto podkreślić, że gdy posiadamy kredyt hipoteczny wspólnie z małżonkiem, najlepiej złożyć wnioski o ogłoszenie upadłości obojga partnerów. W przeciwnym wypadku zobowiązanie kredytowe zostanie umorzone jedynie wobec małżonka ogłaszającego - tłumaczy Patrycja Duda z firmy doradczej Lege Advisors.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Zamieszkanie albo wynajem

Po ogłoszeniu upadłości, sposób i czas korzystania z lokalu przez osoby w nim zamieszkałe, określa sędzia komisarz. W praktyce często zgadza się on na zamieszkiwanie przez upadłego i jego bliskich do czasu zbycia przez syndyka. Jeśli nie ma takiej decyzji, sąd na wniosek upadłego może wyodrębnić kwotę potrzebną na wynajem lokalu (z kwoty sprzedaży mieszkania/domu) na okres od 12 do 24 miesięcy. Wysokość tej kwoty zostaje określona postanowieniem sędziego, na które służy zażalenie. Środki te muszą być odpowiednie do zapewnienia potrzeb mieszkaniowych upadłego oraz osób pozostających na jego utrzymaniu. Przez osoby pozostające na jego utrzymaniu rozumie się osoby, z którymi łączą upadłego więzi ekonomiczne, a nie to, czy pozostaje on z kimś w związku małżeńskim i jaki zachodzi między nimi związek pokrewieństwa. Kwota wyznaczona przez sędziego musi odpowiadać wysokością przeciętnemu czynszowi najmu lokalu w miejscowości, w której zamieszkuje upadły lub miejscowości sąsiedniej. Przy określaniu kwoty przeznaczonej na wynajem mieszkania Sąd bierze też pod uwagę - zdolności zarobkowe upadłego, sumę uzyskaną ze sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz opinię syndyka (nie jest wiążąca dla Sądu).

Upadła osoba nie straci mieszkania

Kiedy taka sytuacja jest możliwa?

- Przede wszystkim potrzebny jest do tego układ z wierzycielami. Jeśli upadły udowodni im i sędziemu, że układ zapewni osiągnięcie celów postępowania upadłościowego, sędzia może zwołać zgromadzenie wierzycieli w celu zawarcia układu. Postanowienie o takim zgromadzeniu sędzia wydaje na wniosek dłużnika - wyjaśnia Patrycja Duda z firmy doradczej Lege Advisors. - Zwołując zgromadzenie wierzycieli sędzia-komisarz może postanowić o wstrzymaniu likwidacji majątku upadłego. W tym właśnie sprzedaży mieszkania - dodaje.

Jest jeszcze druga sytuacja, która „blokuje” sprzedaż lokalu. Chodzi o jego współwłasność (tylko połowa lokalu należy do upadłej osoby). Często udaje się syndykowi sprzedać część lokalu należącą tylko do upadłego, ale nie zawsze. Po kilkukrotnych próbach, syndyk może wnieść o wyłączenie nieruchomości z masy upadłościowej. W skrajnych przypadkach taki lokal może zostać przekazany gminie lub na rzecz Skarbu Państwa.

Ważna informacja dla kupujących nieruchomość z masy upadłościowej. Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym, to sprzedaż ze skutkiem egzekucyjnym. To oznacza, że nabywca nieruchomości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego. Upadłość powoduje również wygaśnięcie praw i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej (w tym hipoteka, zastaw). Natomiast pozostają w mocy służebności drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku.

- Jest sytuacja, w której upadły nie otrzyma żadnych środków ze sprzedaży mieszkania. Gdy postępowanie upadłościowe zostanie wszczęte na wniosek wierzyciela, a dłużnik doprowadził do swojej niewypłacalności lub istotnie zwiększył jej stopień umyślnie lub wskutek rażącego niedbalstwa - mówi Patrycja Duda.

Źródło: firma doradcza Lege Advisors