Biznes przenosi się na osiedla mieszkaniowe

Zamknięte galerie handlowe oraz zmiana zachowań zakupowych Polaków przyczyniły się do rozkwitu ulic handlowych w osiedlach mieszkaniowych. Ten trend sprawia, że najemcy chętnie lokują działalność w parterach budynków mieszkaniowych. Równocześnie inwestycje w osiedlowe lokale użytkowe stały się atrakcyjnym sposobem na lokatę kapitału.

• Do niedawna za ulice handlowe uważano główne ciągi miejskie. Pandemia to zmieniła.
• W najnowszym raporcie Colliers pt. „Ulice handlowe w warszawskich osiedlach mieszkaniowych” przeanalizowano strukturę 40 ciągów handlowych w 14 dzielnicach Warszawy, w których dynamicznie rozwija się budownictwo mieszkaniowe.
• Blisko 50 procent nowych, warszawskich inwestycji mieszkaniowych oferuje lokale użytkowe.

Jak wynika z danych Colliers, blisko 50 proc. oddanych w ostatniej dekadzie warszawskich inwestycji mieszkaniowych oferuje infrastrukturę uzupełniającą, w tym lokale użytkowe przeznaczone na sklepy, restauracje, kawiarnie, gabinety lekarskie czy inne usługi. Z kolei z realizowanych obecnie około 200 projektów niemal 120 posiadać będzie  tego typu powierzchnie.

- Pandemia COVID-19 wyraźnie wpłynęła na zachowania zakupowe klientów. Lockdowny spowodowały, że wiele osób zaczęło realizować swoje potrzeby w bliskim otoczeniu miejsca zamieszkania. Odwrót pandemii nie spowoduje zmiany tego trendu, co zauważyli już najemcy, coraz chętniej wchodzący na ulice handlowe w osiedlach - mówi Krzysztof Wyrzykowski, senior associate w dziale powierzchni handlowych w Colliers.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

W przeanalizowanych przez ekspertów firmy ciągach handlowych w warszawskich osiedlach znajduje się ok. 3 430 lokali użytkowych o łącznej szacowanej powierzchni 363 tys. mkw. GLA (przy średniej wielkości lokalu 106 mkw.). Przeważają lokale małe (51‑100 mkw.) i bardzo małe (do 50 mkw.).

Największa liczba lokali znajduje się w dzielnicach: Ursynów - 700 lokali, Wola - 500 oraz Mokotów - 487. Ich najmniejszą podaż zaobserwowaliśmy natomiast we Włochach - 44 lokale, na Ochocie - 81 i na Pradze-Północ - 60.

 

Czytaj więcej

W 2022 r. możliwy wzrost popytu na lokale użytkowe w inwestycjach mieszkaniowych

Niska podaż

Dostępność wolnych lokali użytkowych na potrzeby handlu, usług i gastronomii w osiedlach mieszkaniowych należy ocenić jako stosunkowo niską. Łącznie w badanych obszarach zidentyfikowano ok. 440  takich lokali (12-proc. współczynnik pustostanów), o szacowanej łącznej powierzchni 4 700 mkw.

- Większość z nich stanowią lokale dobrej jakości, znajdujące się w parterach nowych budynków mieszkaniowych, z witrynami i bezpośrednimi wejściami z ulicy. Zdarza się jednak, że projekty architektoniczne budynków mieszkaniowych nie uwzględniają specyficznych potrzeb sektora handlowo-usługowo-gastronomicznego. Niektóre lokale znajdują się w podcieniach, ich widoczność ograniczona jest zielenią lub elementami małej architektury, a do lokalu dojść można tylko schodami, co zdecydowanie obniża ich atrakcyjność - mówi Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers.

Ceny najmu za lokale handlowo-usługowe w budynkach mieszkaniowych wahają się w granicach 44-150 zł/mkw./miesiąc w zależności od ich lokalizacji, wielkości i jakości.

- W większości przypadków plusem prowadzenia działalności w otoczeniu osiedli mieszkaniowych są niższe stawki czynszowe względem galerii handlowych, jak również znacząco niższe koszty eksploatacyjne. Do atutów zaliczyć można brak wyśrubowanych wymogów technicznych lokali, jak również niższe wymagania w kontekście zabezpieczeń oraz krótsze i mniej skomplikowane umowy najmu - mówi Krzysztof Wyrzykowski.

Najpopularniejsi najemcy

Lokale w budynkach mieszkaniowych upodobały sobie przede wszystkim małe sklepy z sektora spożywczego (sieciowe i niesieciowe), piekarnie (sieciowe i rzemieślnicze), cukiernie i lodziarnie (głównie koncepty indywidualne) oraz sklepy z alkoholem - najemcy tego typu zajmują 61 proc. wszystkich lokali. Tuż za nimi znajdują się sklepy z sektora zdrowie i uroda (11 proc.), a wśród nich królują apteki (sieciowe i niesieciowe) i drogerie (głównie sieciowe). Sporą grupę najemców stanowią też sklepy sklasyfikowane jako inne: wszelkiego rodzaju kwiaciarnie, zoologiczne, papiernicze, pasmanterie, prezenty, e-papierosy czy odżywki.

- Warto dodać, że w lokalach użytkowych w osiedlach mieszkaniowych obserwuje się postępującą ekspansję dyskontów niespożywczych. Z kolei rzadko występują sklepy z branży mody, a jeśli już pojawiają się w takich lokalizacjach, to są przedsięwzięciami indywidualnymi: niewielkie sklepiki z modą damską i uniseks oraz butiki cyrkularne (odzież używana) - zaznacza Katarzyna Michnikowska.

W strukturze lokali usługowych przy ulicach w osiedlach mieszkaniowych przeważa sektor zdrowie i uroda (44 proc. wszystkich usług) oraz gastronomiczny (26 proc.). Ze względu na potrzeby młodego pokolenia mieszkańców wśród najemców pojawiają się też podmioty z dziedziny usług edukacyjnych, m.in. szkoły, przedszkola, żłobki, ale także szkoły językowe czy pracownie plastyczne. Na drugim biegunie znajdują się sektor finansowy, który stanowi zaledwie 4 proc. wszystkich usług oraz branża rozrywkowo-rekreacyjna, w tym kluby fitness i siłownie.

Lokata kapitału

Większość lokali dostarczanych na rynek wystawiana jest na sprzedaż. Kupują je zarówno osoby fizyczne, jak i inwestorzy instytucjonalni, którzy wynajmują je najemcom sieciowym i niesieciowym. Można spodziewać się, że pakiety „dobrze wynajętych” lokali użytkowych będą stanowić atrakcyjny produkt inwestycyjny, zwłaszcza dla inwestorów średniej wielkości i małych.

- Coraz częściej klienci, którzy chcą inwestować w nieruchomości, zamiast kupić kolejne mieszkanie na wynajem, dostrzegają wartość zakupu już wynajętego lokalu usługowego. Długość umowy najmu liczona w latach, a nie w miesiącach (jak przy lokalach mieszkaniowych), pewny płatnik oraz najemca, który często weźmie na siebie koszt adaptacji przy niewielkiej partycypacji właściciela lokalu – to tylko niektóre z plusów inwestowania w nieruchomości komercyjne - mówi Karol Milczarski, senior associate w dziale powierzchni handlowych w Colliers.