Ceny rosną, ale sprzedający są zdolni do obniżek - mieszkaniówka w I kwartale 2022

Pierwszy kwartał 2022 roku jest już za nami. Zmiany w otoczeniu rynkowym w tym czasie były spore. Zaczynając od wzrostu stóp procentowych i inflacji po atak Rosji na Ukrainę. Na koniec oliwy do ognia dolała Komisja Nadzoru Finansowego rekomendacją wprowadzającą mocne zaostrzenie warunków udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki.

Autor: housemarket.pl 27 kwietnia 2022 09:13

  • Liczba nowych ogłoszeń dotyczących mieszkań z rynku wtórego spada w czterech z pięciu badanych przez SonarHome miast. Gdańsk jako jedyny zaskakuje wysokim wzrostem liczby nowych ofert.
  • Ceny ofertowe wciąż podążają z dotychczasowym trendem. Wzrosty sięgają kilkunastu procent w ciągu roku.
  • Dostępność kredytowa wciąż maleje. Prognozy ekonomistów co do wysokości stóp procentowych w bieżącym roku wciąż są podnoszone.
  • Liczba sprzedanych mieszkań przez deweloperów spada a na rynku wtórnym sprzedający zaczynają obniżać ceny wraz z czasem trwania ogłoszenia.

Gdańsk zaskakuje wysoką podażą mieszkań

Wielkość podaży na rynku wtórnym można oszacować biorąc pod uwagę liczbę nowych ofert pojawiających się na portalach. W I kw. 2022 roku liczba unikalnych ofert w czterech z pięciu badanych przez SonarHome miastach spadła w porównaniu do analogicznego okresu 2021 roku.

W Warszawie oferta zmniejszyła się o 3 proc. w skali roku, Krakowie i Wrocławiu odpowiednio o 6 i 5 proc. Mocny spadek liczby nowych ogłoszeń można było zauważyć w Poznaniu, gdzie liczba unikalnych ogłoszeń była niższa o 18 proc. w porównaniu do I kw. 2021.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Na tle innych miast mocno wyróżnił się Gdańsk. Pierwsze trzy miesiące 2022 r. przyniosły w stolicy Pomorza wzrost oferty w skali roku równy aż 16 proc. Dla kupujących oznacza to duże zasilenie podaży a co za tym idzie większy wybór w ofertach. Dokładniej w I kw. 2022 ofertę zasiliło około 3,4 tys. mieszkań w analogicznym kwartale poprzedniego roku było to 2,9 tys. ofert.

Ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego

W I kw. 2022 r. ceny ofertowe wzrosły ponownie o kilkanaście procent w największych polskich miastach. Mamy tutaj dowód na to, że rynek wciąż działa siłą rozpędu i potrzeba czasu, aby zaobserwować zmiany w danych statystycznych. Dokładnie, wzrost cen ofertowych na początku bieżącego roku wyniósł od 11 proc. w Krakowie po 15 proc. w Gdańsku i Poznaniu (I kw. 2022 vs I kw. 2021). W Warszawie średnia cena ofertowa sięga już 13,2 tys. zł/mkw. Ceny w Krakowie i Gdańsku utrzymują się na podobnym poziomie około 11,5 tys. zł/mkw., Poznań powoli sięga 9 tys. zł/mkw. a we Wrocławiu został przekroczony próg 10 tys. zł/mkw.

Wydawać by się mogło, że oferty sprzedaży mieszkań są oderwane od rzeczywistości. Jednak sytuacja nie do końca wygląda tak samo jak w kwartałach poprzednich.

- Aby zbadać zachowania sprzedających rozpoczęliśmy monitoring zmian ceny mieszkania podczas trwania ogłoszenia. Widzimy już subtelne zmiany. Mianowicie w marcu bieżącego roku mogliśmy zaobserwować wzrost odsetka ogłoszeń, w których obniżano cenę mieszkania, podczas gdy pozostawało ono w ofercie. Odsetek tych mieszkań był najwyższy w skali roku. Będziemy monitorować tę statystykę w kolejnych miesiącach, aby sprawdzić, czy marcowy wynik przekształca się w konkretny trend - mówi Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome.

WIBOR szaleje, kredyty coraz droższe, a małe mieszkania znów wrócą do łask

Pierwszy kwartał był czasem obfitującym w zmiany w otoczeniu rynkowym. Będą one wpływać zarówno na wtórny i pierwotny rynek mieszkaniowy. Systematyczne podwyżki stóp procentowych przez RPP, sprawiają, że WIBOR wraca do poziomów sprzed dekady, kiedy rynek nieruchomości znajdował się jeszcze w pokryzysowej stagnacji. Informacja o drożejących kredytach pojawiła się już wszędzie. Dzisiaj wzrost oprocentowania kredytów najbardziej odczują Ci, którzy kupowali mieszkanie w okresie od końca 2020 roku do października 2021 roku. Rata kredytu na 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat w tamtym okresie wzrosła już o 1 tys. zł a przy kolejnych podwyżkach stóp będzie wyższa o kolejne kilkaset złotych.

CZYTAJ TEŻ: W 2022 RYNEK MIESZKANIOWY BĘDZIE POD PRESJĄ 

Dzisiaj przeciętna rata kredytu na 300 tys. zł to już około 2,3 tys. zł miesięcznie. Jednak, jeśli brać pod uwagę wysokie ceny w stolicy, powinniśmy raczej spojrzeć na raty kredytu o wysokości 500 tys. zł. W tym przypadku jest to miesięczny koszt równy przeciętnie ponad 3,7 tys. zł.

Pierwszy kwartał bieżącego roku pokazał, że prognozy dotyczące ostatecznej podwyżki stóp procentowych w 2022 roku wciąż się zmieniają. Jeszcze na początku roku ekonomiści szacowali, że wzrost osiągnie poziom około 5 proc., dziś prognozy sięgają już nawet 7,5 proc.

Marzec był ostatnim miesiącem udzielania kredytów „na starych zasadach”. Od kwietnia banki musiały dostosować się do nowego zalecenia KNF, które rekomenduje dodanie aż 5 pp. buforu na zmianę stóp procentowych przy obliczaniu zdolności kredytowej kupujących mieszkanie . Wpływ zapowiedzi nowych zasad obliczania zdolności kredytowej był widoczny w danych dotyczących wniosków o kredyt mieszkaniowy. Według danych BIK najwięcej wniosków było złożonych w ostatnim tygodniu marca. Dzięki temu spadek liczby wniosków w ostatnim miesiącu pierwszego kwartału bieżącego roku był mniej dotkliwy – wynosił 5,9 proc. w porównaniu do marca 2021. Dla przypomnienia w styczniu i lutym notowano spadek odpowiednio o 26 i 36 proc. rok do roku.

Popyt się zmienia. Małe mieszkania ponownie pewnikiem rynkowym.

Struktura popytu na mieszkania będzie powoli ulegała zmianie. Z rynku już zostają wyeliminowani kupujący na własne potrzeby, którzy na skutek rosnących kosztów kredytu nie mają już zdolności.

Zostają Ci, którzy mają gotówkę, bądź potrzebują mniejszego kredytu. Wszystkie zmiany, o których mowa powyżej dotykają rynku pierwotnego i wtórnego. Na rynku wtórnym trudno o holistyczne dane dotyczące zmian popytu w całym kraju, dlatego warto też spojrzeć w stronę rynku pierwotnego, gdzie raportowanie spółek jest klarowne. Pierwszy kwartał 2022 przyniósł spadek sprzedaży mieszkań deweloperskich równy 22% w skali roku. Można zakładać, że również na rynku wtórnym mamy do czynienia z obniżeniem się popytu.

Każdy z tych rynków w bieżącym roku będzie jednak rządził się nieco innymi prawami, szczególnie jeśli chodzi o zmiany cen mieszkań. Wzrost cen materiałów budowlanych, równy 30 proc. w skali roku według danych grupy PSB, sprawia, że nie ma obecnie przestrzeni na spadek cen mieszkań deweloperskich. Sytuacja na rynku wtórnym pozostanie pod znakiem zapytania. Na razie ceny ofertowe wciąż rosną, ale w statystykach widzimy, że w marcu wzrósł odsetek ofert, w których dochodzi do obniżenia ceny mieszkania w trakcie trwania ogłoszenia.

Małe mieszkania, zawsze cieszyły się dużym powodzeniem wśród kupujących. W 2021 lokale do 50 metrów stanowiły aż 55 proc. obrotu w Warszawie. Jeszcze do niedawna, kiedy rynek był rozgrzany, a popyt podsycany rekordowo niskimi stopami procentowymi (dzięki którym kredyty były łatwo dostępne) mówiło się, że większe mieszkania wracają do łask. Na skutek systematycznych wzrostów wynagrodzeń, taniego kredytu i ogólnego bogacenia się społeczeństwa, coraz większa część popytu była wypełniana kupującymi podnoszącymi własny komfort życia poprzez zakup mieszkania o większej powierzchni. Dzisiaj, kiedy sytuacja powoli się odwraca, a wzrost wynagrodzeń tylko nieznacznie przekracza inflację możemy obserwować odwrót od większych metraży (potwierdzają to już relacje deweloperów). Pewnikiem wciąż pozostają te małe o największej płynności, które również łatwiej można wynająć.

Podobał się artykuł? Podziel się!

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.