Czy rządowe dopłaty poprawią sytuację mieszkaniową w Polsce? Ekspert wyjaśnia

W Polsce brakuje mieszkań. Kolejne programy rządowe mają pomóc rozwiązać ten problem, choć zaspokojenie istniejących potrzeb mieszkaniowych może potrwać nawet dziesiątki lat. Według danych GUS liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców wynosi w Polsce 386, podczas gdy w Czechach jest to 465 mieszkań, na Węgrzech 455, a w Niemczech 511 mieszkań.

• Projekt ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym jest skierowany do m.in. osób, których nie stać na wkład własny.
• Konstrukcja ustawy jest nieco inna od wcześniejszego programu Mieszkanie dla Młodych.
• Deweloperzy w dużych miastach dopasowali nową ofertę do wymogów programu – ale dotyczyło to przede wszystkim ich powierzchni.

W ramach ogłoszonego przez rząd programu Polski Ład, proponuje się zwiększenie dostępności finansowania własnego mieszkania poprzez udzielanie gwarancji wkładu własnego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Zmiany mają zostać wprowadzone Ustawą o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Celem ustawy jest poprawa stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez eliminację bariery braku własnych środków stanowiących wymagany przez bank wkład własny przy udzieleniu kredytu hipotecznego.

CZYTAJ TEŻ: PREMIER O POLSKIM ŁADZIE 

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Jak zaznacza dr Piotr Szulc, konstrukcja ustawy jest nieco inna od wcześniejszego programu Mieszkanie dla Młodych (MdM), obejmuje bowiem gwarancję wkładu własnego, a nie wprost dotację. Eksperci wskazują, że nadal kredytobiorca będzie podlegał takiej samej (jeśli nie surowszej) ocenie kredytowej. Ustawodawca zakłada, że część rodzin nie jest w stanie wyłożyć znacznej kwoty na wkład własny, ale jednocześnie te rodziny będą w stanie spłacić cały kredyt mieszkaniowy – do takich osób adresowany jest program.

Dr. Piotr Szulc dodaje, że możliwe będzie uzyskanie tzw. spłaty rodzinnej, w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie lub kolejne dziecko w okresie spłaty gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Spłata rodzinna ma wynosić 20 tys. zł (w przypadku powiększenia rodziny o drugie dziecko) lub 60 tys. zł (w przypadku powiększenia rodziny o kolejne dziecko). Z tytułu udzielonej gwarancji BGK ma pobierać 1 proc. jej wartości (opłata prowizyjna). Ustawa łączy w sobie zarówno cele polityki mieszkaniowej oraz polityki prorodzinnej.

- Wydaje się, że najwięcej kontrowersji wzbudza pomysł ograniczenia ryzyka stymulowania wzrostu cen mieszkań, poprzez ustalenie maksymalnego limitu ceny w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania. Zatem uzyskanie gwarancji możliwe będzie jedynie w przypadku lokali spełniających limity cenowe. Istotne będzie zatem o ile limity cenowe będą niższe niż przeciętne ceny lokali na danym rynku. W mojej ocenie pozytywnie na kształt ustawy wpłynęłoby podniesienie limitów cenowych, tak aby oferta lokali spełniających kryteria programu była jak największa. Istnieje bowiem ryzyko, że w niektórych miastach limity cenowe będą o kilkadziesiąt procent niższe niż przeciętne ceny na rynku nieruchomości, co będzie skutkowało niedoborem mieszkań spełniających kryteria programu. Na etapie legislacyjnym takie propozycje były zgłaszane, zostały jednak odrzucone – moim zdaniem niesłusznie - mówi dr Piotr Szulc.

Zaznacza, że możliwe jest również, że sytuacja może okazać się podobna do tej, która miała miejsce w przypadku wspominanego programu MdM.

- Deweloperzy w dużych miastach dopasowali nową ofertę do wymogów programu – ale dotyczyło to przede wszystkim ich powierzchni. W miastach, w których limity cenowe były niskie w porównaniu z realnymi cenami na rynku mieszkaniowym, deweloperzy dążyli do obniżenia cen do limitu MdM, co w rezultacie przełożyło się na wzrost sprzedaży również osobom nie korzystającym z programu. Proponowana regulacja wydaje się stymulować popyt na lokale, a obecna sytuacja na rynku prowadzi do wniosku, że popyt jest ogromny – natomiast to po stronie podażowej występują problemy (brak gruntów, rosnące ceny materiałów, wzrost płac). Ustawodawca zakłada jednak, że rynek może zareagować na wzrost popytu dalszym wzrostem podaży - mówi dr Piotr Szulc.

Oczekiwania ustawodawcy mogą okazać się jednak trudne do spełnienia z uwagi na niską elastyczność rynku nieruchomości przejawiającą się m.in. w sztywności podaży – od podjęcia decyzji inwestycyjnej do wprowadzenia produktu na rynek mija kilka lat.