Czy to już bańka?

W II kwartale 2021 r. ceny mieszkań były 11,3 proc. wyższe niż przed rokiem i był to najszybszy wzrost od I kw. 2008 r. Czy możemy już mówić o powstaniu bańki?

Autor: Housemarket.pl 13 sierpnia 2021 08:26

- Definicje bańki są bardzo różne. Ogólnie można jednak powiedzieć, że na rynku nieruchomości mamy z nią do czynienia wtedy, gdy ceny osiągają absurdalne poziomy. Chodzi o sytuację, gdy nie mają znaczenia dochody mieszkańców danej okolicy, czy zysk jaki można uzyskać z wynajmu. Zakupy są dokonywane tylko dlatego, że kupujący wierzą, że za chwilę będzie jeszcze drożej i chcą w ten sposób szybko uzyskać wysoki zysk - definiuje Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

Obecnie istnieje znaczne ryzyko wystąpienia takiego scenariusza. Ceny mieszkań rosną szybko (nowe średnio o 12 proc. rocznie), a oprocentowanie lokat bankowych jest bliskie zera. Do tego mamy wysoką inflację – ceny w lipcu były o 5 proc. wyższe niż przed rokiem. Osoby posiadające oszczędności chcą więc je w jakiś sposób ochronić przed utratą na wartości. Kupują więc mieszkania. Kolejnym elementem są najtańsze w historii kredyty hipoteczne. One zachęcają do inwestowania w mieszkania te osoby, które nie mają kilkuset tysięcy złotych oszczędności, ale mają zdolność kredytową.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

 Cena 1 mkw. aż o 1 057 zł wyższa niż miesięczne dochody pary

Opisane wyżej czynniki doprowadziły do coraz mocniejszego oddalania się cen mieszkań od  poziomu wynagrodzeń. Różnica między średnią ceną mkw. w siedmiu największych miastach, a dochodami netto pary o przeciętnych dochodach wynosi już 1 057 zł. Jeszcze w IV 2017 r. było to zaledwie 119 zł. Wciąż jest to jednak dużo mniejsza niż w szczycie poprzedniej bańki, kiedy było to 3 764 zł. 

113 pensji netto za nowe mieszkanie

Zmiany jakie zaszły w ostatnim czasie doskonale pokazuje również to, ile średnich pensji netto trzeba zapłacić za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. W przypadku nowych mieszkań w siedmiu największych miastach potrzeba 113 średnich pensji netto. We wspomnianym już IV kw. 2017 r. były to tylko 102 pensje. Z drugiej strony wciąż daleko jeszcze do poziomów z okresu ostatniej bańki, kiedy było to aż 188 średnich pensji netto.

 Czy bańka faktycznie powstanie?

Nikt nie zna przyszłości.

- Istnieje jednak znaczne ryzyko tego, że bańka powstanie, gdyż coraz więcej osób wierzy, że ceny nadal będą mocno rosły. - mówi Sadowski.

Jest jednak również druga strona medalu, o której nie należy zapominać. Jest dość prawdopodobne, że już niedługo zaczną rosnąć stopy procentowe. Początkowo nie będzie to miało dużego znaczenia. Jeśli jednak za np. 2-3 lata stopy będą dużo wyższe niż dziś, to wzrost cen z pewność spowolni, a być może nawet dojdzie do ich spadku. Wszystko zależy od tego jak mocno wzrosną stopy procentowe i jak bardzo ceny oderwą się od poziomu wynagrodzeń. 

 W Gdyni aż o 24 proc. drożej niż przed rokiem

Na koniec podsumujmy dane NBP na temat cen transakcyjnych w II kw. 2021 r. Największe wzrosty cen dla nowych mieszkań pojawiły się w Gdyni. Ceny były tam aż o 24 proc. wyższe niż przed rokiem. Nie jest to złudzenie wynikające z tego, że ceny przed rokiem obniżyła pandemia. Nawet jeśli porównamy stawki z II kwartału 2021 r. z tymi tuż przed pandemią, to wzrost wyniesie 20 proc., a więc i tak jest ogromny. Gorąco było również na rynku nowych mieszkań w Lublinie. Po wzroście o 19 proc. średnia cena po raz pierwszy w historii przekroczyła 7000 zł za m2. Jedynym miastem, w którym ceny były niższe niż przed rokiem jest Opole (-3 proc.).

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych