Deweloperzy mogą mieć problem z pozyskaniem kredytu. Czy nastąpią problemy z finansowaniem projektów?

Kolejne podwyżki stóp procentowych i niepewna sytuacja po stronie popytu przekładają się na coraz bardziej restrykcyjne podejście banków do finansowania inwestycji mieszkaniowych. - Wielu deweloperów może wkrótce utracić możliwość realizacji nowych projektów w oparciu o środki pozyskane z kredytu - uważa Tatiana Piechota, partner firmy doradczej Upper Finance.

• W ciągu niespełna trzech kwartałów, jakie minęły od września ubiegłego roku do dziś, stopa referencyjna wzrosła z poziomu 0,10 proc. do obecnych 6,00 proc.
• Dramatycznie obniża się zdolność deweloperów do realizacji inwestycji w oparciu o wpłaty klientów
• Kredyt staje się kluczowym narzędziem, po które mogą sięgnąć, by sfinalizować budowę.
• Przy stale zaostrzanych wymaganiach po stronie banków instrument może wkrótce przestać być łatwo dostępny.

Sytuacja, z jaką mamy obecnie do czynienia na rynku mieszkaniowym, nie miała dotąd precedensu. W ubiegłym roku do użytku oddano rekordową liczbę niemal ćwierć miliona nowych mieszkań, co oznacza, że w porównaniu do poprzednich dwunastu miesięcy cały rynek urósł o prawie 6,5 proc. Co ważne, branża zanotowała wzrost nie tylko pod względem samej liczny lokali, ale też ich średniej powierzchni użytkowej, co świadczyło o rosnących aspiracjach i realnych możliwościach finansowania inwestycji przez przeciętnego klienta.

Dziś o podobnym trendzie możemy zaledwie pomarzyć. Jak zaznacza Tatiana Piechota, partner firmy doradczej Upper Finance, kluczowym powodem jest radykalna zmiana otoczenia makroekonomicznego.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

- W ciągu niespełna trzech kwartałów, jakie minęły od września ubiegłego roku do dziś, stopa referencyjna wzrosła z poziomu 0,10 proc. do obecnych 6,00 proc. Przy dość powszechnie przewidywanym dalszym zaostrzaniu polityki monetarnej, banki analizujące zdolność kredytową klientów na rynku hipotecznym będą wkrótce musiały brać pod uwagę scenariusz wzrostu stóp nawet powyżej 12 proc - podaje Tatiana Piechota.

Na efekty nie musieliśmy długo czekać. Nie mamy jeszcze pełnych danych z rynku deweloperskiego za drugi kwartał, ale – jak wynika z analiz Obido.pl – w maju w samej tylko Warszawie sprzedaż nowych mieszkań była aż o połowę mniejsza niż w tym samym miesiącu rok wcześniej.

- W ciągu zaledwie kilkudziesięciu dni dostęp do finansowania bankowego stał się dobrem niemal luksusowym. W praktyce na rynku mieszkaniowym pozostali dziś niemal wyłącznie tzw. klienci gotówkowi, których udział był dotąd szacowany na około 40 proc. - mówi Tatiana Piechota.

Dodaje, że spadający popyt na mieszkania w naturalny sposób przekłada się na liczbę nowo rozpoczynanych projektów. Jednocześnie - jak mówi - dramatycznie obniża się zdolność deweloperów do realizacji inwestycji w oparciu o wpłaty klientów. W efekcie kredyt staje się dla deweloperów swoistą polisą i tym samym kluczowym narzędziem, po które mogą sięgnąć, by sfinalizować budowę.

Czytaj więcej

Polska wśród krajów z najwyższym oprocentowaniu kredytów

- Warto skorzystać z tego rozwiązania jak najszybciej, bo przy stale zaostrzanych wymaganiach po stronie banków także i ten instrument może wkrótce przestać być łatwo dostępny - wyjaśnia Tatiana Piechota.

Ekspertka dodaje, że warto szczegółowo przeanalizować warunki stawiane dziś deweloperom przez wiodące banki.

- Standardowo rynek finansowania inwestycji mieszkaniowych wymaga obecnie wkładu własnego w okolicach 25 proc. i przedsprzedaży na poziomie 20 proc., albo odwrotnie – w zależności od rodzaju inwestycji, specyfiki dewelopera lub wewnętrznych procedur w poszczególnych bankach. Dotyczy to jednak tylko kilku największych miast, gdzie – mimo wyzwań popytowych – banki w dalszym ciągu liczą na stabilne wyniki sprzedażowe - podaje Tatiana Piechota.

W miastach średniej wielkości, w tym w niektórych stolicach województw, banki oczekują już od deweloperów osiągnięcia wkładu własnego i przedsprzedaży na poziomach 30 i 35 proc. (wymiennie).

W miastach stosunkowo niewielkich, które w czasie pandemii zyskały na znaczeniu i w których rynek mieszkaniowy coraz bardziej się rozpędzał, zdobycie finansowania bankowego na nowe inwestycje graniczy z cudem.

Oznacza to, że jedyną szansą ich realizacji jest ich samodzielne sfinansowanie przez inwestora i wzięcie na siebie pełnego ryzyka.

- Niestety nic nie wskazuje na to, że sytuacja w najbliższej przyszłości znacząco się poprawi. Wielkimi krokami zbliża się nowa ustawa deweloperska, która wiąże się z obowiązkiem odprowadzenia składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jeszcze bardziej bolesna może się okazać zmiana sposobu rozliczania przez bank wpłat klientów. Obecnie środki są zwalniane w miarę postępu prac, co w praktyce oznacza, że ostatnia transza jest przekazana deweloperowi w momencie zakończenia budowy lub oddania budynku do użytkowania - mówi Tatiana Piechota.

Zgodnie z nowymi przepisami ostatnia część środków zgromadzonych na otwartym rachunku powierniczym zostanie zwolniona przez bank dopiero po okazaniu wypisu aktu notarialnego, w którym deweloper przenosi na nabywcę własność lokalu.

- Wymaga to wydania zaświadczeń o samodzielności lokali i zakończenia wszystkich – często niezależnych od dewelopera – formalności. To oznacza, że od zakończenia prac budowlanych i przekazania mieszkań klientom do otrzymania wszystkich środków może minąć nawet kilkanaście miesięcy - mówi Tatiana Piechota.

Zaznacza, że to jeszcze nie wszystkie zmiany, jakie czekają na deweloperów w relacjach z sektorem finansowym. Przed nami znacząca, skomplikowana i ryzykowna „reforma” rynku zakładająca zastąpienie WIBOR-u nowym wskaźnikiem. Dodatkowe wyzwania pojawiają się też na rynku obligacji, który dla części deweloperów był dotąd „dodatkową opcją”. Zmiana zasad rozliczania wpłat klientów przez banki sprawi, że inwestorzy, którzy wyemitowali obligacje na zakup gruntu, będą musieli zmierzyć się z wydłużonym okresem spłaty i wyższymi kosztami.

- Wyzwania można mnożyć, ale warto też podkreślić, że na rynku pojawia się sporo czynników wspierających dalszy wzrost. Nieruchomości nadal są postrzegane jako bezpieczne i zyskowne inwestycje, czego przejawem jest ogromny popyt na rynku najmu, wywołany m.in. napływem do Polski nowych mieszkańców. Nie jest też tak, że banki nie chcą finansować kolejnych projektów. Większość z nich robi sporo, by zachować spółki deweloperskie w portfelu klientów, choć dzieje się tak za cenę spełnienia stale rosnących wymagań proceduralnych - mówi Tatiana Piechota.

O ile kredyt jest dziś trudno dostępny, o tyle w zmiennym otoczeniu rynkowym sytuacja może niestety ulec dalszemu pogorszeniu.

- Pamiętajmy zatem, że na etapie przygotowania projektów i pozyskiwania finansowania warto zadbać o udział doświadczonych konsultantów. Dla banków współpraca ze sprawdzoną firmą doradczą, która dba o jakość przygotowywanych dokumentów i wyliczeń, jest w trudnych czasach dodatkowym argumentem za przyznaniem finansowania - podsumowuje Tatiana Piechota.