Deweloperzy walczą o grunty, a w Stolicy nie brakuje ziemi pod inwestycje



housemarket.pl - 25 marca 2020 08:17


W Warszawie nadal jest wiele gruntów pod zabudowę mieszkaniową - wynika z raportu przygotowanego przez firmę INWI. W opinii Daniela Radkiewicza, prezesa zarządu INWI największe problemy stanowią utrudnienia i opóźnienia w procedurach administracyjnych - między innymi uzyskanie decyzji środowiskowych, decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę.

Minione lata były dla branży nieruchomości niezwykle udane. Popyt na mieszkania z roku na rok się zwiększał. Najwięksi deweloperzy rozpoczynali budowę nawet kilku inwestycji w tym samym czasie, na bieżąco poszukując kolejnych działek pod inwestycję. Przeszkody nie stanowiły nawet ich rosnące ceny. To wszystko powoduje, że konkurencja wśród deweloperów o grunty inwestycyjne coraz bardziej się nasila.

Aktualna sytuacja związana z koronawirusem sprawiła, że na rynku nieruchomości nastąpiło jednak kilka zmian. Cześć deweloperów obawia się o dalszy rozwój sytuacji i obecnie wstrzymuje się z procedowaniem transakcji. Jednocześnie do gry wracają inwestorzy, którzy w ostatnim czasie byli mniej aktywni na rynku, głównie z powodu wysokich oczekiwań sprzedających.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

- Docierają do nas pierwsze sygnały od niektórych właścicieli, którzy potwierdzają chęć sprzedaży gruntu, ponieważ chcą zachować płynność finansową - informuje Daniel Radkiewicz, prezes zarządu i założyciel firmy INWI.

Działki są, ale wymagają przekształcenia

Spółka INWI opublikowała raport dotyczący sytuacji na rynku gruntów inwestycyjnych z przeznaczeniem pod zabudowę wielorodzinną w 2019 roku. Wynika z niego, że wbrew popularnej opinii, w Stolicy nadal jest wiele atrakcyjnych gruntów pod inwestycje mieszkaniowe.

- Opinia że nie ma już gruntów związana jest z kwestiami administracyjnymi i biurokratycznymi. Rozumiemy to, ponieważ wiemy, ile pracy trzeba włożyć, aby na danej działce można było coś wbudować. Często przeprowadzamy wielu naszych klientów przez bardzo skomplikowane procesy administracyjne i techniczne - wyjaśnia Daniel Radkiewicz.

Firma INWI zajmuje się transakcjami gruntów inwestycyjnych oraz przygotowaniem projektów deweloperskich. Nabywa również grunty na potrzeby realizacji własnych inwestycji lub we współpracy z inwestorami.

Eksperci firmy podkreślają, że w Warszawie dostępnych jest dużo gruntów o „nie-mieszkaniowym” przeznaczeniu, które mogłyby być z powodzeniem przekształcone w grunty pod mieszkaniówkę.

- Widzimy, że jest jeszcze wiele działek do zagospodarowania w Warszawie. Te grunty są, wbrew popularnym opiniom dostępne i naprawdę opłaca się nad taką działką „popracować”. Dział analiz firmy INWI, na potrzeby swoich klientów, tworzy dwa razy w roku obszerny raport na temat gruntów w Warszawie, który opiera się na danych rynkowych - dodaje Daniel Radkiewicz.

Najwięcej transakcji na Białołęce

Wspomniany raport sporządzono na podstawie danych o transakcjach dotyczących 222 działek. Jak wykazały badania, najwięcej transakcji zawarto na Białołęce, a ich brak dotyczył Dzielnicy Wesoła i na Żoliborzu. Łączna powierzchnia sprzedanych gruntów pod zabudowę wielorodzinną wynosi około 800 tys. mkw powierzchni, co umożliwi budowę blisko 15 tys. mieszkań.

- Dane w raporcie zostały opracowane nie tylko dla obszarów dzielnic, ale również dla mniejszych jednostek urbanistycznych, tzw. MSI (Miejski System Informacji). Dla przykładu Dzielnica Mokotów składa się z takich MSI jak na przykład Stary Mokotów, Służewiec, Siekierki, Sadyba, które różnią się od siebie pod względem urbanistycznym czy lokalizacyjnym. Nie można porównywać cenowo gruntów zlokalizowanych na Starym Mokotowie z gruntami usytuowanymi na Służewcu. Podanie średnich wartości dla całej Warszawy i poszczególnych Dzielnic często nie wystarcza do właściwej oceny danego gruntu. Dzięki przeanalizowaniu poszczególnych obszarów MSI byliśmy w stanie dokładniej zbadać wybrane fragmenty miasta, zdefiniować ich tempo rozwoju oraz prawidłowo ocenić warunki zawartych transakcji - wyjaśnia Daniel Radkiewicz.

Ile płaciliśmy z grunty w Warszawie?

Jak wynika z raportu, w 2019 roku w Warszawie płacono za 1 mkw. gruntu pod zabudowę wielorodzinną średnio 2 606 zł. W przeliczeniu na PUM, 1 mkw. gruntu kosztował 1 609 zł. Z czego, jak podają eksperci INWI, tylko 25 proc. działek w 2019 roku zostało kupionych z warunkiem pozwolenia na budowę.

- To oznacza, że działki są, tylko trzeba brać pod uwagę szersze spektrum podczas poszukiwań - skomentował Daniel Radkiewicz.

Autorzy raportu podają, że 50 proc. transakcji dotyczyło projektów, gdzie PUM wynosił poniżej 3 tys. mkw powierzchni. Wynika z tego, że ze względu na między innymi szybszy zwrot inwestycji i mniejszą kapitałochłonność, popularne są mniejsze projekty.

W przeliczeniu na wybudowany 1 mkw PUM, za grunt płacono najmniej w Dzielnicach Rembertów i Białołęka, najwięcej zaś na Woli oraz w Śródmieściu.

W 2019 na rynku warszawskim najwięcej sprzedano parceli objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - stanowiły one 49 proc. przedmiotów transakcji. 25 proc. miało pozwolenie na budowę, 17 proc. działek miało wydane warunki zabudowy, natomiast 9 proc. bazowało na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP).

Łącznia powierzchnia sprzedanych gruntów w 2019 roku na rynku warszawskim, to blisko 80 ha. W centrum miasta (Śródmieście, Mokotów, Ochota, Wola, Żoliborz, Praga-Północ i Praga-Południe) właścicieli zmieniło łącznie 28 ha. - było to 35 proc. ogólnej powierzchni sprzedanych gruntów.

Natomiast w dzielnicach niecentralnych (Ursynów, Wilanów, Wawer, Wesoła, Rembertów, Targówek, Białołęka, Bielany, Bemowo, Ursus, Włochy) były to łącznie 52 ha (65 proc. sprzedanych gruntów). Średnia cena za 1 mkw. PUM w centrum miasta wyniosła w 2019 roku 2 383 zł i była wyższa o 49 proc. od średniej, a za 1 mkw. gruntu wyniosła 4 662 zł - było to o 83 proc. więcej niż średnia cena gruntu w całym mieście. Jeśli chodzi o obrzeża miasta, to cena za PUM wyniosła 1 075 zł za 1 mkw i była niższa o 33 proc. od średniej, a za 1 mkw gruntu płacono 1 165 zł - to o 58 proc. mniej od średniej.

Niewykorzystany potencjał

Obecnie w Warszawie 39 proc. powierzchni miasta jest objęte planami miejscowymi (MPZP) - to ok. 20 361 ha.

- Niestety część z nich jest nieaktualna i procedura otrzymania pozwolenia na budowę jest utrudniona. Dobrze, że miasto pracuje nad nowymi planami zagospodarowania przestrzennego - obecnie prowadzone są 254 procedury planistyczne, które dotyczą powierzchni około jednej trzeciej miasta. Niestety czas sporządzania planu jest długi i może trwać nawet 10 lat. Miejmy nadzieję, że ten okres będzie się systematycznie skracał - wyjaśnił prezes INWI.

Jak podkreślają autorzy raportu, w 2019 roku m. st. Warszawa uchwaliła 14 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), które obejmują swoim zasięgiem powierzchnię 1 105 ha. Stanowi to około 2 proc. powierzchni miasta. Autorzy podkreślają, że ostatnie lata w Warszawie, to dynamiczny rozwój przestrzeni miejskiej, co z kolei wymusza konieczność dokonania zmian nawet w obowiązujących planach zagospodarowania przestrzennego.

-  Zwiększenie liczby oddawanych mieszkań każdego roku miała usprawnić tzw. specustawa mieszkaniowa - procedura, która pozwala przyspieszyć proces otrzymania pozwolenia na budowę. Przepisy ustawy weszły w życie w sierpniu 2018 roku, choć z uwagi na dużą liczbę kryteriów do spełnienia, nieznajomość procedur oraz złożony proces administracyjny początkowo zraziły inwestorów, przez co w Warszawie zostało złożonych do tej pory tylko kilkanaście wniosków.

- Na szczęście tendencja jest wzrostowa, są też pierwsze pozytywne decyzje ze strony Miasta i co najważniejsze - wraz z upływem czasu pojawia się coraz więcej wniosków w tym trybie. Na ten moment jeden wniosek o lokalizację inwestycji mieszkaniowej w trybie Specustawy został pozytywnie przegłosowany przez Radę m. st. Warszawy, a kilka ma status kompletnych i oczekują na rozpatrzenie przez organy miasta. - Warto wykorzystać potencjał tego rozwiązania, bo na terenie Warszawy zidentyfikowaliśmy sporo gruntów, na których można zrealizować inwestycję mieszkaniową w oparciu o specustawę - dodaje Radkiewicz.