Gorące dane z III kwartału, zimny prysznic na przyszłość



Marta Rogacewicz - 25 października 2020 21:16


O 94 proc. wzrosła sprzedaż nowych mieszkań w III kwartale. Czy powinniśmy już wieścić odbicie się rynku? Niestety w najbliższych tygodniach czeka nas zimny prysznic w postaci II fali pandemii.

Jak czytamy w najnowszym raporcie JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce w Q3 2020", od lipca do września deweloperzy działający w sześciu największych miastach w Polsce sprzedali 13,3 tys. mieszkań. Oznacza to wzrost o 94 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem, na który przypadła większość lockdownu.

- Mamy jednak świadomość, że te dane to przeszłość. II fala epidemii to zimny prysznic, który nieuchronnie przyciągnie skutki społeczno-gospodarcze. To trudny czas dla deweloperów, chociaż jeszcze nie widać kryzysu. Wiele branż zamieniłoby się jednak chętnie z mieszkaniówką - komentuje Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL.

Na większości rynków sprzedaż ta została zrealizowana przy cenach ofertowych wyższych niż w II kwartale. Dzięki nowym wprowadzeniom, które wróciły do poziomu z początku 2020 r. i wyniosły 13,0 tys. lokali oferta utrzymała się na dotychczasowym poziomie.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Zdaniem ekspertów JLL liczby opisujące sytuację na rynku pierwotnym w III kwartale bieżącego roku okazały się mało sensacyjne. Gdyby spojrzeć na nie w oderwaniu od tego jak rynek zachowywał się w pierwszym, a zwłaszcza w II kwartale, można stwierdzić, że były to po prostu najzwyczajniejsze trzy miesiące w cyklu rynkowym. Deweloperzy sprzedali niemal dokładnie tyle samo mieszkań, ile wprowadzili do sprzedaży, w związku z czym liczba mieszkań w ofercie prawie się nie zmieniła. Wbrew powszechnym oczekiwaniom nie zmieniły się także ceny.

- Przy inflacji wynoszącej w analizowanym okresie blisko 3 proc., kwartalne wzrosty na poziomie 1 proc. można potraktować jako uzasadnioną i umiarkowaną korektę inflacyjną. Jak do tej pory nie wystąpiły też przesłanki do przecen. Aktywność nabywców wróciła niemal do poziomu sprzed pandemii, a rosnący indeks cen lokali sprzedanych pokazuje, że nie tylko akceptują oni poziomy cen ustalane przez deweloperów, ale swoje zainteresowanie kierują wręcz w stronę mieszkań z wyższych segmentów jakościowych - komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Ceny nie spadają. Kraków przekracza kolejną granicę

Przykładem rynku, na którym trend ten zaznaczył się w minionym kwartale najsilniej był Kraków. Uruchomienie dużej liczby projektów z górnej półki cenowej w I i II kwartale sprawiło, że średnia cena metra kwadratowego oferowanych do zakupu mieszkań przekroczyła tam magiczną granicę 10 tys. złotych. Nie zraziło to jednak kupujących, którzy sięgnęli po te właśnie lokale. Średnia cena liczona dla mieszkań, które w III kwartale znalazły swoich nabywców była o 10 proc. wyższa niż przed kwartałem. Wszystko to przy rosnącej najwyraźniej spośród sześciu rynków ofercie.

- Ilość sprzedanych mieszkań znajduje się na poziomie z 2015 roku, ale z uwagi na wzrost cen w ciągu 5 lat, nie ma spadku wartości sprzedanych mieszkań (19,8 mld zł w pierwszych 9 miesiącach 2020 r.) - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Fakt, że liczba mieszkań dostępnych do zakupu utrzymuje się na stabilnym poziomie jest kolejnym argumentem przeczącym tezie o nieuchronności spadku cen. Poza Krakowem wzrost poziomu oferty nie przekroczył nigdzie 2 proc., w Warszawie i Wrocławiu pula ta nawet zmalała. Nie rośnie też liczba gotowych niesprzedanych mieszkań. Stanowią one nadal zaledwie 11 proc. oferty wynoszącej na sześciu rynkach łącznie 49,3 tys. To wciąż bardzo blisko udziału gotowych lokali w ofercie notowanego w okresie boomu, który zgodnie z danymi JLL wynosił 10 proc. Dla porównania, w okresie bessy odsetek lokali oddanych do użytkowania, które czekały na nabywcę w ofercie deweloperów sięgał nawet 35 proc.

- Warto jednak pamiętać, że wybuch pandemii zastał Polskę przy niskiej liczbie mieszkań w ofercie na poziomie 44 tyś, podczas gdy w ostatnich latach przeciętnie dostępnych było 49-50 tyś. lokali - przypomina Kuniewicz.

Zwroty większe niż pokazują statystyki

Do poziomu sprzed zamrożenia gospodarki wrócił też w minionym kwartale udział tzw. zwrotów. Fala odstąpień od rozpoczętych transakcji była jednym z najtrudniejszych zjawisk z jakim deweloperzy musieli zmierzyć w pierwszych miesiącach pandemii. Największą jego skalę odnotowano w Krakowie, gdzie w II kwartale zwroty sięgnęły 51 proc. sprzedaży brutto. W III kwartale najwięcej mieszkań już raz kupionych wróciło do deweloperów działających w Warszawie. Ich udział sięgnął tam 6 proc. sprzedaży brutto. Najniższy był w Łodzi i Trójmieście, gdzie nie przekroczył 1 proc.

Zdaniem Pawła Sztejtera poziom zwrotów może być wprawdzie wyższy niż pokazują dane, ale paradoksalnie świadczy to o bardzo wysokim poziomie zainteresowania rynkiem mieszkaniowym „nowej” grupy nabywców.

- Letnie miesiące były dla deweloperów pracowite, a w biurach sprzedaży panował dużo większy ruch niż wskazywałby na to poziom transakcji odnotowany w kwartale. Mieszkania, z których zakupu rezygnowano praktycznie od ręki znajdowały nowych nabywców, a inwestorów detalicznych, którzy chcieli zarabiać na najmie zastępowali ci, którzy w niepewnych czasach chcieli zabezpieczyć w nieruchomościach swoje oszczędności - komentuje Paweł Sztejter, dyrektor Działu Mieszkaniowego JLL.

Jak dodaje Katarzyna Kuniewicz, deweloperzy godzili się ze zwrotami i oddawali większość wpłaconych pieniędzy właśnie ze względu na wysokie zainteresowanie kupców.

- Deweloperzy oddawali zaliczki w cenie sprzed dwóch lat, a następnie bez większych problemów sprzedawali mieszkania po obecnych cenach rynkowych - wyjaśnia Kuniewicz. 

Inwestorzy nadal wierzą w stabilność mieszkań

Ta rosnąca z miesiąca na miesiąc nowa grupa nabywców zdaniem ekspertów JLL może być w nadchodzącym okresie ważna dla utrzymania stabilności na rynku mieszkaniowym. Co ważne,
istotnym argumentem skłaniających ich zakupu jest ugruntowana opinia o rynku mieszkaniowym w Polsce jako o bezpiecznej przystani, w której można zabezpieczyć zgromadzony kapitał. To zresztą dotyczy zarówno inwestorów indywidualnych jak i instytucjonalnych. Ci pierwsi mają w bankach na samych lokatach terminowych zgromadzone ponad 300 mld złotych i brak realnej alternatywy na zabezpieczenie utraty ich wartości na rynku kapitałowym. Ci drudzy przenoszą na tzw. Living swoje zainteresowanie z tradycyjnych sektorów, które straciły w ostatnich czasach na atrakcyjności.

- Wartość rynku pierwotnego w sześciu największych miastach w Polsce można dziś szacować na ok. 25 mld złotych rocznie. Nawet jeśli w 2-3 kolejnych latach zakupy mieszkań z myślą o późniejszym ich wynajmowaniu oraz popyt uzależniony od dostępności kredytów zmaleją o kilka miliardów złotych rocznie, wystarczy, że relatywnie niewielki odsetek z rzeszy posiadaczy oszczędności postanowi przenieść je na rynek mieszkaniowy by luka popytowa została wypełniona, a rynek pozostał w równowadze. Dla podtrzymania ich zainteresowania ważne będzie jednak utrzymanie w nadchodzących 2-3 kwartałach stabilnego poziomu cen - komentuje Paweł Sztejter.