Grunty sprzedają się z kilkukrotnym przebiciem. Niespotykany boom na działki pod mieszkania



housemarket.pl - 28 września 2021 10:08


Pierwsza połowa 2021 r. pokazała, że rynek gruntów nie odczuwa skutków pandemii. Od ponad 20 lat nie obserwowaliśmy tak wzmożonej liczby transakcji, jaka ma miejsce od początku tego roku. W najlepszych latach, czyli w 2017-2019, roczny wolumen obrotu gruntami w Polsce nie przekroczył 5 mld zł. W 2021 r. wynik ten udało się uzyskać w ciągu niecałych trzech kwartałów.

W pierwszym półroczu 2020 r. rynek transakcyjny prawie zamarł. Była to tymczasowa stagnacja związana z wybuchem pandemii. Jednak wybudzenie nastąpiło dość szybko - od września zeszłego roku wróciły wirtualne spotkania, wizytacje i pierwsze transakcje. Od 2005 r. ceny gruntów wzrosły o blisko 70 proc. - w czasie trwania pandemii można było spodziewać się, że znacznie spadną, jednak nic takiego nie miało miejsca i sytuacja na rynku okazała się być stabilna.

Jak zaznacza Emil Domeracki, dyrektor działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers, 2021 r. zaskakuje dużą aktywnością inwestorów na rynkach regionalnych. Ogromny deficyt gruntów przygotowanych pod tereny inwestycyjne m.in. w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście sprawia, że na rynkach nie doszło do spowolnienia. W ostatnich trzech kwartałach inwestorzy wzięli pod lupę miasta regionalne, które dotychczas nie charakteryzowały się zbyt dużą aktywnością transakcyjną. Rozważane są również mniejsze rynki inwestycyjne takie jak: Łódź, Poznań, Bydgoszcz czy Rzeszów. Dodaje, że w zwiększeniu podaży terenów inwestycyjnych nie pomaga wdrożona w 2016 r. ustawa o zakazie obrotu gruntami rolnymi. Na obrzeżach miast takich jak Katowice czy Warszawa znaleźć można ogromne połacie gruntów, które uznawane są za rolne i zgodnie z tą ustawą nie mogą zostać sprzedane.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

- Pierwsze półrocze upłynęło pod znakiem ogromnego, gotówkowego zaangażowania inwestorów w grunty, co jest pewną nowością. Konkurencja jest tak duża, że nikogo już nie dziwi zakup gruntu za ponad 150, 200, czy nawet 300 mln zł. Przykłady tego typu inwestycji stanowią ostatnia transakcja w Poznaniu – nabycie gruntu przez krakowskiego dewelopera za ponad 200 mln zł lub zakup ziemi za 300 mln zł w Warszawie, które można określić jako swego rodzaju fenomen. W marcu 2021 r. odnotowana została również największa postpandemiczna transakcja – sprzedaż intratnej działki we Wrocławiu, która zyskała status największej transakcji w obrocie gruntem biurowym w mieście od momentu wybuchu pandemii - mówi Emil Domeracki. 

Boom na grunty pod mieszkania

W opinii eksperta Coliers, obecnie większość inwestycji jest realizowana przez deweloperów pod projekty mieszkaniowe, które w I połowie 2021 r. odpowiadały za 70 proc. wolumenu transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych. Każda działka, która pozwala na realizację projektu mieszkaniowego wielorodzinnego sprzedaje się niemal natychmiast. Inwestorzy skrócili terminy transakcyjne w zasadzie do minimum – nabywają tereny nawet bez dogłębnej analizy w obawie, aby nikt nie ubiegł ich w wyścigu o grunty.

Kolejną w jego opinii, istotną kwestią jest zmniejszająca się drastycznie liczba wydawanych decyzji o pozwolenie na budowę. W samej Warszawie, gdzie jeszcze 2-3 lata temu wydawano pozwolenia na realizację od 20 do 25 tys. mieszkań rok do roku, w 2020 r. wydano je dla 12-14 tys. mieszkań – to spadek o blisko 50 proc. Z drugiej strony aktywność deweloperska wzrosła dwukrotnie - inwestorzy notują bardzo dobre wyniki związane ze sprzedażą mieszkań. Już od dłuższego czasu zwracamy uwagę na to, że w Warszawie, ale również w miastach regionalnych, co drugie mieszkanie jest nabywane w celach inwestycyjnych – na najem. To pokazuje, że rynek chciałby konsumować znacznie więcej niż może dziś wyprodukować. Dochodzi wręcz do sytuacji, w których grunty pod projekty mieszkaniowe sprzedawane są w cenie powyżej 3 tys. zł do metra PUM-u (powierzchnia użytkowa mieszkania) i to w takich lokalizacjach, w których jeszcze 2 lata temu cena ta była dwukrotnie niższa.

CZYTAJ TEŻ: WYŚCIG PO DZIAŁKI POD INWESTYCJĘ TRWA 

PRS na fali wznoszącej

Emil Domeracki zaznacza, że niezwykle aktywny pozostaje segment PRS, czyli mieszkań na wynajem - skala tego typu przedsięwzięć wręcz zaskakuje. Spółki inwestujące w ten obszar notują rekordy transakcyjne, z kwartału na kwartał zwiększając aktywność inwestorską.

- W okresie ostatnich 36 miesięcy do Polski napłynęła gigantyczna liczba inwestorów, chcących realizować projekty na tzw. miejscowych planach objętych komercją, czyli hotele, akademiki, domy senioralne czy projekty zamieszkania zbiorowego - koncepty, w których najem krótko- i długookresowy ma kluczowe znaczenie. Ci inwestorzy patrzą przez pryzmat znacznie wydłużonego czasu inwestycyjnego i rentowności. Potwierdza się też to, że stopy zwrotu z inwestycji w Polsce są znacząco większe niż w innych krajach Unii Europejskiej – głównie w obszarze mieszkań na wynajem. Jedną z najbardziej spektakularnych transakcji w tym sektorze w I półroczu 2021 r. jest sprzedaż gruntów PepsiCo przy ul. Zamoyskiego na warszawskiej Pradze, gdzie został pobity historyczny rekord - branża PRS zapłaciła ponad 3,5 tys. zł do metra PUM-u (powierzchni użytkowej mieszkania) - mówi Emil Domeracki.

W jego opinii, zarysował się też nowy trend transakcyjny. Coraz częściej i chętniej inwestorzy nabywają prosperujące, nawet nie puste, kilkunastoletnie budynki biurowe, w dobrze zurbanizowanej tkance miejskiej po to, aby za kilka lat zmienić ich funkcję. Tak dzisiaj działa branża PRS, która zamienia stare budynki biurowe i hotele na nowoczesne apartamenty na wynajem.

Dywersyfikacja – słowo klucz

W czasie pandemii doszło do znacznego wydłużenia procedur administracyjnych w urzędach. Dzisiaj decyzje o warunki zabudowy, pozwolenia na budowę nie są wydawane na czas. Poprzez wydłużenie tych procesów inwestorzy nie są w stanie spełnić oczekiwań rynku i wykorzystać pełnego potencjału inwestycyjnego. Na ten moment buduje się dużo, ale jest to pokłosie decyzji wydanych wcześniej, efekty pandemii będzie można zobaczyć zaś w latach 2022-23. Taka sytuacja wymusza próbę dywersyfikacji biznesu. Naturalnym jest dzisiaj myślenie o rentowności długookresowej. Przez ostatnie lata patrzono na rentowność projektów inwestycyjnych przez pryzmat do 10 lat, dziś przyjmuje się horyzonty 20-letnie. To pokazuje, że rynek polski jest rynkiem dojrzałym, doganiającym rynki zachodnioeuropejskie.

Można spodziewać się, że na koniec 2021 r. wolumen transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych osiągnie wysokość 7 – 8 mld zł.