Jak policzyć rentowność najmu?

Operowanie nagiętą rentownością pomaga przedstawiać nierealne wyniki inwestycyjne niedoświadczonym inwestorom. Dlatego potrzebna jest jednolita definicja, by ograniczyć pole do nadużyć.

Autor: Stowarzyszenie Mieszkanicznik (Hanna Milewska-Wilk) 21 kwietnia 2016 09:54

Według Tomasza Kaplana, eksperta ds. podatków w Irlandii, są dwie wersje rentowności. Pierwsza to rentowność inwestycji, czyli przychody roczne z najmu dzielone przez cenę zakupu. Przychody roczne z najmu rozumiane są jako pieniądze wyłącznie dla właściciela, z wyłączeniem opłat do spółdzielni, na fundusz remontowy, za zarządzanie, prąd i gaz.

Z kolei cena zakupu oznacza łączną cenę nieruchomości, powiększoną o opłaty notarialne, podatki, wstępny remont lub wykończenie i początkowe wyposażenie. Naprawy później to już są koszty. Tu rentowność może wynieść 3-15 proc. realnie.

- Są inwestorzy, którzy odliczają jeszcze uśredniony wskaźnik pustostanu, np. 1 miesiąc rocznie. Jednak zaburza to wynik, gdyż jest tylko ekstrapolacją oczekiwań. Zdarzają się mieszkania, które wynajmują się przez szereg lat bez jednego dnia pustostanu. Jest to zapewne rezultat mieszanki odpowiedniej ceny najmu, lokalizacji i odrobiny szczęścia. Bywają też takie, gdzie pustostan występuje co trzy miesiące, bo pojawiają się jakieś problemy lub lokale są błędnie zarządzane. Ciężko to prognozować przy zakupie – tłumaczy Tomasz Kaplan.

Drugim sposobem liczenia jest rentowność kapitału - tu bardziej chodzi o utrzymanie płynności finansowej. Przychody roczne z najmu minus koszty kredytu dzielone są przez wkład własny kapitału. Przychody roczne z najmu, to wyłącznie pieniądze dla właściciela, z wyłączeniem opłat do spółdzielni, na fundusz remontowy, za zarządzanie, prąd, gaz, po odjęciu raty kredytu. Wkład własny kapitału rozumieć należy jako kwotę włożonej gotówki.

- Tu rentowność może być 30 proc., 50 proc., albo nawet nieskończoność, jeśli brak wkładu własnego lub mamy cashback. Co ciekawe, oba obliczenia rentowności możemy zastosować do tego samego mieszkania i wyjdą nam diametralnie różne wyniki – twierdzi Tomasz Kaplan.

Ekspert dodaje, że wszystkie bieżące ulepszenia i naprawy należy zaliczyć do kosztów, natomiast wydatki początkowe na remont i umeblowanie powiększają cenę zakupu.

- Jeśli chodzi o podatki, to te od najmu nie wliczają się do obliczeń rentowności, dlatego, że można je rozliczać na kilka sposobów, a np. stosując przyspieszoną amortyzację wykazywać nawet straty. Wszystkie inne koszty zmniejszają zysk właściciela, w tym podatek od nieruchomości – zauważa ekspert.

 Kiedy liczyć rentowność?

Według Tomasza Kaplana obliczanie rentowności przydaje się głównie w momencie podjęcia decyzji o inwestycji oraz do porównywania ofert.

- Jak już mamy mieszkanie kupione, traci to na znaczeniu. Rentowność można jeszcze liczyć, jeśli chcemy sprzedać mieszkania o słabych wynikach i reinwestować środki w coś lepszego, albo szukamy czegoś nowego w tej samej okolicy i porównujemy wyniki historyczne – zaznacza Tomasz Kaplan.

Przyznaje, że porządna i jednolita definicja rentowności jest niezbędna.

- Niejednokrotnie spotykam się z sytuacjami, w których ktoś mówi o rentowności 45 proc., a ktoś inny o 5 proc., podczas gdy obie osoby mówią o tej samej nieruchomości, podstawiając jedynie inne kwoty do obliczeń. Jest to pole do nadużyć, gdy ktoś próbuje nam sprzedać coś, co nie jest warte swojej ceny. Operowanie odpowiednio nagiętą rentownością pomaga przedstawiać nierealne wyniki inwestycyjne niedoświadczonym inwestorom - podkreśla.

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. O celach tego przetwarzania zostaniesz odrębnie poinformowany w celu uzyskania na to Twojej zgody. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.