Jakie nastroje w branży deweloperskiej?

Firmy deweloperskie podsumowują swoje kolejne rekordowe finansowo kwartały, ale muszą się już zmierzyć się z nowymi wyzwaniami. Przewidywania ekspertów z firmy doradczej REAS, także na podstawie miniankiety, przeprowadzonej wśród części dużych firm deweloperskich, pokazują główne obawy branży.

Eksperci REAS przewidują, że wzrost cen mieszkań przewyższy wzrost wynagrodzeń, tak jak to miało miejsce w Gdańsku, gdzie ten proces nastąpił najszybciej. Zwiększają się też koszty po stronie deweloperów. Przyczyniają się do tego wyraźny wzrost cen gruntów (nawet do ponad 40 proc.) oraz kosztów budowy, a także spadek kosztów finansowania i wyraźną kompresja marży, pomimo tego, że ceny wzrosły w tym czasie średnio 6 proc. Eksperci REAS przewidują też, że to dopiero początek wzrostu cen. Na rynku są i będą jeszcze wchodzić w najbliższym czasie inwestycje, gdzie udało ustalić się korzystne kontrakty, jeśli chodzi o koszty jej powstania, ale ich pula w końcu się skończy.

Nie wiadomo w jakim tempie będą rosły koszty wykonawstwa. Wzrost cen mieszkań jest jednak pewny. REAS przeprowadził badania wśród puli dużych firm deweloperskich, z których wynikało między innymi, że 38 proc. ankietowanych spodziewa się w tym roku wzrostu kosztu budowy 1 mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) o 6–10 proc., zaś 25 proc. badanych wskazało na wzrost o 11–15 proc. Podaż może coraz bardziej rozmijać się ze stale dużym i niezaspokojonym popytem. Deweloperzy mogą chronić się przed gorszą koniunkturą, spowalniając proces sprzedaży mieszkań i starając się obronić swoje marże.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Patrząc na dane z Warszawy w ciągu dwóch lat (I kwartał 2018 r. do I kwartału 2016 r.) zmieniła się struktura ceny mkw.: cena wzrosła o 6 proc., do 8,01 tys. zł. W tym marża deweloperska wynosiła 1,05 tys. zł, co oznaczało spadek o 40 proc. Koszt gruntu podskoczył o 45 proc., do 1,2 tys. zł, a wykonawstwa o 19 proc., do 4,37 tys. zł.
Koszty ziemi i budowy składają się na 69 proc. ceny dla klienta, a marża deweloperska wynosiła 13 proc. Dwa lata wcześniej było to odpowiednio 59 i 23 proc.

Mniejsza podaż oznacza też mniejszy wybór a być może też niższą jakość mieszkań. Eksperci REAS uważają też, że otoczenie regulacyjne weszło w fazę trudno przewidywalnych zmian (m. in. likwidacja funduszy powierniczych, specustawa).

Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS mówi wprost – Weszliśmy w okres istotnych turbulencji legislacyjnych, nie wiadomo, czy będzie specustawa deweloperska i w jakim kształcie, nie wiadomo czy rachunki powiernicze pozostaną otwarte – wylicza ekspert. To duża zmiana po wielu latach stabilizacji politycznej, wspomaganej jeszcze przez program MdM.

Do prognoz dochodzi spowolnienie wzrostu gospodarczego w skali globalnej, być może mniejsze finansowanie z Unii Europejskiej. Spadnie też prawdopodobnie atrakcyjność zakupów inwestycyjnych przez wysoką podaż, stabilne czynsze i być może konkurencję programu Mieszkanie Plus.