Kraków i Wrocław z odmiennymi prognozami na rozwój rynku mieszkaniowego

Przewaga wprowadzeń nad zakupami nowych mieszkań we Wrocławiu i Krakowie w drugim kwartale wyhamowała gwałtowny wzrost cen i odbudowała ofertę na rynku pierwotnym. Wyraźny wzrost sprzedaży w czerwcu potwierdził wciąż silny popyt.

Drugi kwartał 2020 r. na pierwotnym rynku mieszkaniowym zamknął się sprzedażą 6 900 lokali w sześciu największych miastach Polski, o 55 proc. niższą w porównaniu do analogicznego okresu sprzed roku. Dwa największe rynki regionalne – Kraków i Wrocław – odczuły efekt zamrożenia gospodarki jeszcze mocniej, a różnica w wolumenie transakcji r/r przekroczyła tam 60 proc. W obu miastach liczba transakcji zrealizowanych od kwietnia do czerwca była niższa od liczby lokali, których sprzedaż uruchomiono, co spowodowało wzrost poziomu oferty. Z analiz firmy JLL opublikowanych właśnie w raportach „Kraków 2020” i „Wrocław 2020” wynika jednak, że scenariusze dla branży deweloperskiej na najbliższą przyszłość mogą być w tych miastach zupełnie odmienne.

Krakowscy deweloperzy walczą o nowe inwestycje

Dla analizy bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym kluczowe znaczenie mają dane o nowej podaży i rozpoczętych przez deweloperów budowach. Jak podkreślają eksperci z zespołu mieszkaniowego JLL, zdolność elastycznego reagowania na zapotrzebowanie ze strony popytu i dostarczania produktu na rynek spotykała się dotychczas z pozytywną odpowiedzią kupujących i wzrostem sprzedaży. Kraków jest tego dobrym przykładem. Rekordy podaży padały tu na przełomie 2016 i 2017 r., kiedy w jednym kwartale wprowadzano do oferty średnio 3500 lokali. W 2017 r. zanotowano tam również maximum rocznej sprzedaży, które wyniosło 13 800 lokali.

- Od 2017 roku obserwujemy w Krakowie pogłębiające się trudności we wprowadzaniu na rynek kolejnych projektów. Wynika to nie tylko z niewielkiej dostępności terenów inwestycyjnych. Dużym wyzwaniem dla deweloperów jest też przewlekłość procedur administracyjnych, która utrudnia precyzyjne planowanie procesu inwestycyjnego i odpowiednie reagowanie na potrzeby nabywców -  komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

W 2018 r. oferta spadła do najniższego od 8 lat poziomu nie przekraczającego 6500. W całym 2019 r. sprzedaż nowych lokali mieszkalnych zanotowana na rynku krakowskim nie przekroczyła 11 000 i była najniższa od 5 lat. W pierwszej połowie 2020 r. sprzedaż wyniosła zaledwie 4300, a nowa podaż 4600. Wprawdzie dzięki przewadze podaży nad popytem oferta przekroczyła poziom 8000 – nie notowany od 2017 r. – ale wciąż nie jest to jednak poziom świadczący o równowadze.

- Długi okres przewagi popytu nad podażą i zmiana struktury oferty polegająca na zwiększeniu udziału projektów o mniejszej skali, bardziej wymagających, a tym samym droższych, będąca efektem ograniczonej podaży dużych, atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, zbiegły się w czasie ze wzrostem kosztów wykonawstwa. To zaowocowało dynamicznym wzrostem cen ofertowych – znacznie wyższym niż na innych rynkach - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, ekspertka JLL.