Likwidacja otwartych rachunków powierniczych. Opinie ekspertów i branży

Czy rynek nieruchomości czeka sztuczny wzrost cen w związku z planowanymi zmianami w tzw. ustawie deweloperskiej? Projekt nowelizacji znajduje się etapie konsultacji społecznych. Planowana jest likwidacja otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń (OMRP), a także zwiększenie roli banków w kontroli inwestycji. Zmiany komentują eksperci z branży.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przygotował założenia projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską. W projekcie znalazło się wiele nowych założeń, które mają w intencji UOKiK za zadanie zapewnić bezpieczeństwo osobom kupującym mieszkania np. w przypadku upadłości dewelopera, zaprzestania przez niego prac na budowie, nieterminowego przeniesienia własności czy wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Główną zmianą wprowadzoną przez UOKiK jest likwidacja otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń. OMRP to rachunki, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem.  W przypadku bankructwa firmy prowadzącej inwestycję klient może nie odzyskać tej części pieniędzy, którą deweloper już otrzymał i wydał na nieukończoną budowę.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Po planowanych zmianach wpłaty klientów będą trafiać na: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (deweloper dostanie pieniądze po wybudowaniu bloku, czyli po przeniesieniu prawa własności mieszkań) albo OMRP z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Dzięki temu w razie upadłości dewelopera kupujący będą mogli odzyskać całą wpłaconą kwotę.

Wpłaty klientów mają być powiązane z postępami prac na budowie. Pozwoli to w razie ewentualnej upadłości dewelopera lub banku ograniczyć ryzyko utraty wszystkich pieniędzy. Bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma dokładnie sprawdzać m.in. czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Jeśli coś będzie nie w porządku, bank wstrzyma wypłatę do czasu usunięcia nieprawidłowości. Dodatkowo, kiedy okaże się, że deweloper zaprzestał budowy - bank obowiązkowo będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie MRP i zwrócić nabywcy wszystkie zgromadzone na tym rachunku pieniądze.

Tak wyglądają założenia urzędu. Jak ustawa deweloperska funkcjonowała do tej pory?

Dotychczas niewielka liczba przedsięwzięć deweloperskich była realizowana z wykorzystaniem zamkniętych rachunków powierniczych. Według danych gromadzonych przez REAS, Warszawie odsetek inwestycji z rachunkami zamkniętymi we wszystkich projektach sprzedawanych obecnie przez deweloperów nie przekracza 3 proc.

- Paradoksalnie, to wybór rachunku otwartego oznacza dla dewelopera wyższe opłaty wynikające z umowy z bankiem, jeśli porównać je z kosztami samego rachunku zamkniętego. – komentuje Ewa Chmielewska, konsultant w REAS, specjalizująca się w zagadnieniach związanych z ustawą deweloperską.

- Przy korzystaniu z otwartego rachunku powierniczego dodatkową opłatą obciążającą dewelopera jest koszt kontroli inwestycji przeprowadzany przed wypłatą środków z rachunku, po zakończeniu realizacji każdego z etapów przedsięwzięcia. Deweloperzy byli jednak gotowi ponosić te koszty, ponieważ umożliwiały im one realizację przedsięwzięcia w praktyce z wpłat nabywców. Większość podmiotów działających na polskim rynku wspierała się kredytem inwestycyjnym tylko częściowo lub w ogóle nie korzystała z zewnętrznego finansowania. To koszt obsługi kredytu, a nie koszt prowadzenia rachunku powierniczego jest dla firmy deweloperskiej większym obciążeniem finansowym – dodaje ekspertka REAS