Miejscami rynek się już przegrzewa

Popyt na mieszkania jest na bardzo wysokim poziomie. Potwierdza to m. in. ogromne zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Na niektórych rynkach (np. w Sosnowcu) obserwujemy wręcz symptomy przegrzania. Choć ceny rosną, to tempo zmian jest niższe niż przed pandemią. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do poziomu przed rokiem, ceny są średnio o 7 proc. wyższe.

• W marcu 2020 r. roczny wzrost wynosił aż 16 proc.
• Obecnie ceny rosną wolniej m. in. dzięki temu, że podaż mieszkań również jest bardzo wysoka. W ciągu 3 miesięcy Expander odnotował wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań (bez duplikatów) aż o 62 proc.
• Na uwagę zasługuje również uchwalenie nowej ustawy deweloperskiej, której ewentualny wpływ na wzrost cen mieszkań będzie zdecydowanie mniejszy niż pierwotnie zakładano.

Miniony miesiąc przyniósł kilka ciekawych informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Po pierwsze uwagę zwraca rosnąca z miesiąca na miesiąc liczba nowych internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W kwietniu odnotowaliśmy drugi najwyższy wynik odkąd publikujemy nasze raporty – 54 461 unikalne oferty (plus 454 w Rzeszowie, którego wyniki prezentujemy po raz pierwszy). To aż o 62 proc. więcej niż w styczniu 2021 r. Więcej ofert zaobserwowaliśmy jedynie w październiku 2020 r.

 Kolejną ciekawostką jest sytuacja w Sosnowcu. Po bardzo silnych wzrostach, o których informowaliśmy w poprzednich raportach, w kwietniu pojawił się znaczący spadek. Mediana cen spadła do 5 147 zł za mkw., a więc w ciągu zaledwie miesiąca zmniejszyła się o 4 proc. Może to świadczyć o „przegrzaniu" tego rynku i być wczesnym sygnałem wyhamowania tempa wzrostu cen w tym mieście. Co ciekawe pomimo tej korekty, wciąż jest tam o 22 proc. drożej niż przed rokiem. Nadal jest to również miejsce z najniższymi cenami mieszkań wśród analizowany przez nas 17 miast.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

 Patrząc na zmiany jakie dokonały się od początku roku, spadki zaobserwowaliśmy tylko we wspomnianym już Sosnowcu (-3 proc.) oraz w Łodzi (-2 proc.). Znaczące wzrosty odnotowaliśmy w Krakowie (+6 proc.), Lublinie (+6 proc.) i Częstochowie (+6 proc.). Średnie ceny w internetowych ofertach były o 2 proc. wyższe niż w styczniu 2021 r.

Nowa ustawa deweloperska

W kontekście cen mieszkań warto również wspomnieć o nowej wersji tzw. ustawy deweloperskiej, która czeka już tylko na podpis Prezydenta. Istniało ryzyko, że może będzie to kolejny czynnik mocno podbijający ceny mieszkań. Jej wpływ nie będzie jednak tak duży jak się początkowo obawiano. Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, w sytuacji posiadania przez dewelopera rachunku powierniczego otwartego, została ostatecznie obniżona z 5 proc. do 1 proc. W przypadku stosowania bezpieczniejszego dla klienta rachunku o typie zamkniętym, składka wyniesie 0,1 proc. Wpływ na ceny mieszkań będzie więc niewielki, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę jak bardzo zwiększy się bezpieczeństwo nabywców nowych mieszkań. Zdecydowanie większym zagrożeniem, które może wpłynąć na znaczący wzrost cen mieszkań, jest wzrost cen materiałów budowlanych i płac w budownictwie.

 Wspomniana ustawa wprowadza również kilka innych rozwiązań, korzystnych dla nabywców nowych mieszkań. Wysokość opłaty rezerwacyjnej płaconej deweloperowi nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny kupowanego lokalu. Ponadto, jeśli rezerwujący chce kupić mieszkanie z pomocą kredytu, ale okaże się, że nie ma zdolności kredytowej, to opłata rezerwacyjna zostanie mu zwrócona. Jeśli natomiast dojdzie do sprzedaży, ale okaże się, że lokal ma istotną wadę, to kupujący będzie mógł odstąpić od umowy. Ustawa wejdzie w życie w przyszłym roku (o ile Prezydent ją podpisze), po 12 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw.

 Polski Ład a ceny mieszkań