Mieszkania nadal popularne wśród inwestorów



housemarket.pl - 17 czerwca 2021 13:54


Stabilne i raczej dla cierpliwych - tak opisują inwestycję w mieszkanie na wynajem analitycy Michael/Ström Dom Maklerski w raporcie „Mieszkania jako klasa aktywów inwestycyjnych”. Przyszłość dla posiadaczy mieszkań wygląda optymistycznie, choć trzeba brać poprawkę na pierwsze sygnały o możliwości podniesienia stóp procentowych.

Po bardzo udanym dla deweloperów mieszkaniowych roku 2019, w kwietniu 2020 r. wielu z nich zamknęło biura sprzedaży w związku z wprowadzonymi obostrzeniami sanitarnymi. Rynek był w szoku i wielu analityków zaczęło zastanawiać się, czy deweloperzy będą w stanie sprzedawać chociaż połowę wolumenu z 2019 r. Inwestorzy oportunistyczni liczyli na spadek cen podyktowany koniecznością generowania gotówki na obsługę zadłużenia w spółkach deweloperskich. Kurz opadł niespodziewanie szybko, pokazując zdrowe fundamenty rynku nieruchomości, skuteczne zarządzanie ofertą i liczbą budów deweloperów oraz siłę polskiego nabywcy.

W 2020 r. co prawda o 20 proc. spadła liczba zawartych transakcji zakupu mieszkań, jednak średnia cena 1 mkw. na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach wzrosła o średnio o ponad 7 proc., podobnie jak ogólne zadłużenie z tytułu hipotek (dane NBP).

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

CZYTAJ TEŻ: SEKTOR MIESZKAŃ NA WYNAJEM NA CELOWNIKU DEWELOPERÓW 

- Tak, jak prognozowaliśmy, mimo zeszłorocznych trudności, sektor deweloperski okazał się odporny na kryzys, a zakup mieszkania był jedną z najlepszych decyzji inwestycyjnych dla posiadających gotówkę. W dalszym ciągu istnieją solidne przesłanki by twierdzić, że w porównaniu z wahaniami cen oraz historyczną rentownością innych klas aktywów, nawet w przypadku krótkoterminowych spadków cen, mieszkania pozostają popularne wśród polskich inwestorów, generując stały dochód z wynajmu oraz chroniąc przed negatywnym wpływem inflacji. W tym roku jednak trzeba wziąć pod uwagę znacznie wyższe ceny zakupu mieszkań - mówi Paweł Gosz, partner w Michael / Ström Dom Maklerski.

Analitycy Michael / Ström Dom Maklerski wskazują na to, że dziś zakupy mieszkań na wynajem są stymulowane rekordowo tanimi kredytami i oprocentowaniem lokat. Stawka WIBOR, mająca bezpośrednie przełożenie na oprocentowanie kredytu hipotecznego, zmniejszyła się z ok. 1,7 proc. rok temu do 0,2 proc. obecnie.

Średnie oprocentowanie nowych oraz odnawianych depozytów bankowych wyniosło w marcu 2021 r. 0,2 proc. wobec 1,2 proc. na koniec 2019 r. Biorąc pod uwagę sumę około 1 biliona zł na rachunkach bieżących oraz depozytach do 2 lat (dane NBP na koniec marca 2021 r.), można spodziewać się dalszego silnego przepływu środków z banków w kierunku innych form oszczędzenia.

- Jednym z głównych beneficjentów tych przepływów będzie rynek mieszkaniowy, co de facto już się dzieje. Według JLL, sprzedaż mieszkań na 6 największych polskich rynkach w I kwartale 2021 r. była najwyższa w historii i wyniosła 19,5 tys. lokali. Spodziewamy się dalszego nasilania tego trendu oraz wzrostu liczby zakupów inwestycyjnych i gotówkowych. Silny odpływ pieniędzy z sektora bankowego widać również na rynku finansowym. Napływy netto do detalicznych funduszy inwestycyjnych w pierwszy trzech miesiącach 2021 r. osiągnęły prawie 12,5 mld zł, a w całym roku zakładane jest nawet 40 mld zł nadwyżki wpłat nad wypłatami – dodaje Paweł Gosz.

Wpływ na wzrost ceny mieszkań wywierają dodatkowo takie czynniki, jak zmniejszenie produkcji mieszkań w efekcie mniej sprawnego działania administracji wydającej pozwolenia na budowę i inne dokumenty, utrzymująca się wysoka inflacja, nadal silny rynek pracy.

Eksperci Michael / Ström Dom Maklerski przeanalizowali stopy zwrotu z aktywów, w które może inwestować przeciętny Polak, w okresie od końca 2006 r. do pierwszego kwartału 2021 r. W tym czasie najlepiej można było zarobić na złocie (stopa zwrotu blisko 170 proc. ) oraz właśnie mieszkaniach na wynajem – (162 proc.). Trzecie miejsce dostało się funduszom akcji amerykańskich, których zwrot wyniósł 134 proc.

Mieszkania nie są, i nie powinny być jednak inwestycją krótkoterminową.

- Najlepszym aktywem w tym okresie były fundusze akcji amerykańskich, których zwrot wyniósł 28 proc. Na kolejnym miejscu było złoto, którego wartość wzrosła o ponad 13 proc., z czego większość wzrostu odbyła w pierwszym półroczu 2020. Wzrosty, aczkolwiek skromniejsze, wypracowały fundusze akcji polskich oraz rynków wschodzących, osiągając zwrot odpowiednio 11,1 proc. oraz 12,2 proc. Wzrost wartości mieszkania powiększonego o dochód z wynajmu w zeszłym roku pozwolił wygenerować stopę zwrotu 11,7 proc., co nieźle wygląda na tle inflacji, która w 2020 roku wyniosła w Polsce 3,4 proc.

- Warto też zwrócić uwagę na współczynnik zmienności stopy zwrotu, który jest jedną z ważniejszych miar ryzyka. To udział odchylenia standardowego w średniej kwartalnej stopie zwrotu. Im niższa wartość tym mniejsze ryzyko. Współczynnik zmienności dla mieszkania z najmem wyniósł w ostatnich pięciu kwartałach 2,4 i mniejszy był tylko dla funduszy obligacji polskich oraz lokat bankowych. To oznacza, że inwestycja w wynajmowane mieszkanie okazała się być obarczona mniejszym ryzykiem względnym niż złoto i fundusze akcyjne - uważa Paweł Gosz.