W każdym z miast Polski koszty najmu i zakupu mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym mogą rozkładać się w bardzo różny sposób. fot. shutterstock Na przykładzie dwupokojowego mieszkania w największych miastach Polski udało się sprawdzić, co będzie korzystniejsze – miesięczna rata kredytu czy opłata za wynajem mieszkania. Badanie dwóch scenariuszy przeprowadzili analitycy Otodom.
Czy w aktualnej sytuacji gospodarczej mieszkanie na kredyt się opłaca? Część potencjalnych kupujących staje dziś przed dylematem, czy nie zrezygnować z własnego „M” na rzecz najmu.
– Dla wielu kupujących kredyt hipoteczny jest dziś jedynym rozwiązaniem. Jednak w aktualnej sytuacji gospodarczej i niepewności geopolitycznej alternatywą może być najem.
Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl
Zdarza się również, że ze względu na drożejące kredyty i znaczny spadek zdolności kredytowej, który obserwujemy w ostatnich miesiącach jest on koniecznością.
- Badając, które rozwiązanie będzie korzystniejsze finansowo, musimy pamiętać, że proporcja między kosztami kredytu a czynszem najmu jest różna w zależności od miasta – komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości obido i Otodom.
Wielu z nas staje przed pytaniem: czy nadal stać mnie na kredyt? Co jest bardziej opłacalne: pożyczka czy wynajem?
Analitycy Otodom na przykładzie konkretnych miast porównali oferty kupna mieszkań i najmu.
Pod lupę wzięli dwupokojowe mieszkania o powierzchni od 50 do 55 mkw., w największych miastach Polski. Następnie porównali opcje wynajmu i raty, przy założeniu kupna finansowanego kredytem z 20-procentowym wkładem własnym.
Sprawdzili również, jak wysoki powinien być wkład własny kredytu, aby jego rata zrównała się kosztem wynajmu.
Przy zestawieniu kosztów najmu i zakupu mieszkania na kredyt trzeba pamiętać, że koszt kredytu to sama część odsetkowa raty, która zależy od wysokości oprocentowania pożyczki, i która maleje wraz ze spłacaniem zadłużenia.
To jest czysty koszt obsługi kredytu i stąd można ją porównać do wysokości czynszu, który płacimy za najem właścicielowi nieruchomości.
Z kolei rata kapitałowa to nie koszt. Ratę kapitałową można potraktować jak „program regularnego oszczędzania”.
- Każda rata to wartość części nieruchomości, której właścicielami będziemy po spłaceniu kredytu – wyjaśnia Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.
W każdym z miast Polski koszty najmu i zakupu mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym mogą rozkładać się w bardzo różny sposób.
W niektórych lokalizacjach kredyt jest opłacalny nawet przy założeniu wkładu własnego poniżej 20% jego wartości.
Jednak w wielu miastach, by wysokość raty odsetkowej połączonej z czynszem za mieszkanie była konkurencyjna względem kosztów najmu, potrzebny jest bardzo wysoki wkład własny, sięgający nawet powyżej 50%.
Kupując mieszkanie na kredyt, oprócz kosztów dodatkowych, pod uwagę należy wziąć także czynsz płacony spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej.
Ciekawym przykładem jest tu Łódź, w której oferta najmu mieszkań dwupokojowych 50–55 mkw. była najuboższa (65 ogłoszeń). Z uwagi na niższe ceny zakupu nieruchomości i dość wysoki koszt średniego czynszu (ponad 480 zł), wkład własny na poziomie 38% zrównuje wysokość raty odsetkowej i kwotę czynszu ze średnim kosztem najmu.
Inaczej sytuacja wygląda w Poznaniu i Wrocławiu. W obu miastach w analizowanym okresie dostępnych było około 150 ofert najmu.
W Poznaniu należałoby zabezpieczyć ok. 43% wkładu własnego, podczas gdy we Wrocławiu znacznie mniej, bo ok. 33%. Różnica wynika z faktu, że chociaż średnia cena zakupu nieruchomości jest wyższa już tylko o 18,5 tys. zł (3,5%), a średni czynsz do spółdzielni zbliżony (ok. 460-480 zł), to średnia kwota najmu we Wrocławiu (3291 zł) jest aż o 17% wyższa niż w Poznaniu (2810 zł).
Średni koszt najmu stanowi zatem 165-krotność ceny zakupu we Wrocławiu, ale już 186-krotność w Poznaniu. I stąd bierze się większa konkurencyjność mieszkań na wynajem względem zakupu w Poznaniu.
Zdecydowanie wyższe są koszty zakupu nieruchomości w Gdyni. Najem w tym mieście jest najbardziej opłacalny, w porównaniu z kosztem zakupu mieszkania na kredyt. Aby rata odsetkowa i kwota czynszu zrównała się ze średnim kosztem najmu, wymagany jest aż 52-procentowy wkład własny.
Na przeciwnym końcu skali plasują się Częstochowa, Katowice i Szczecin z wkładem własnym mniejszym niż 40%.
W miastach powyżej 100 tys. mieszkańców jak Bytom, Chorzów, Koszalin, Gorzów Wielkopolski, Koszalin, Tychy, oferta mieszkań na wynajem jest ograniczona.
Aby koszt kredytu - czyli suma wysokości raty odsetkowej i kosztów czynszu - był na zbliżonym poziomie do średniego kosztu najmu, częściej niezbędny jest wyższy wkład własny, niż w przypadku większych miast z bogatszą ofertą na wynajem.
Z kolei w miejscowościach z szeroką ofertą mieszkań na wynajem, koszt najmu nie był konkurencyjny w stosunku do kosztów kredytu tylko dla trzech miast:
W tych ośrodkach nawet z wkładem własnym poniżej 30% łączny koszt raty odsetkowej i czynszu był niższy niż średni koszt najmu.
W tej kategorii najwyższy wkład własny byłby wymagany w przypadku zakupu mieszkania w miastach wojewódzkich: Kielcach (52%), Białymstoku (52%) czy Olsztynie (49%).
Odpowiedź na pytanie, czy dziś bardziej opłaca się zakup mieszkania na kredyt, czy najem, nie jest prosta.
Eksperci Otodom wskazują, że na rozwiązanie w danym regionie bardziej korzystne ma wpływ szereg czynników: od sytuacji na rynku mieszkaniowym w danej lokalizacji, przez dostępność oferty, aż po możliwość wpłaty odpowiedniej wysokości wkładu własnego, który zdeterminuje całkowity koszt kredytu.
Biorąc pod uwagę wyłącznie aspekty finansowe, aby zakup był korzystniejszy od najmu, największy wkład własny będzie konieczny w:
W tych lokalizacjach przyjaźniejszy dla portfela będzie więc najem.
Z kolei zakup finansowany kredytem będzie najbardziej przystępny w:
W tych miastach nawet przy wkładzie własnym poniżej 20% koszt raty odsetkowej i czynszu zrówna się z kosztem najmu.
Przy podejmowaniu decyzji należy wziąć pod uwagę także indywidualne potrzeby swoje oraz bliskich. Dla niektórych, zalety najmu, takie jak mobilność, są ważniejsze od kosztów, z kolei dla innych kluczowe do osiągnięcia komfortu będzie własne „M”.
O Otodom:
najpopularniejszy serwis nieruchomości w Polsce, jest częścią Grupy OLX, która prowadzi m.in. serwisy OLX, Otomoto, Fixly i obido.
Każdego miesiąca 4 mln unikalnych użytkowników przegląda i zamieszcza tu ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości: mieszkań, domów, inwestycji deweloperskich czy biur.
Poza tworzeniem obszernej bazy ogłoszeń, Otodom wspiera w transakcjach, wprowadza nowatorskie narzędzia i dzieli się najświeższymi danymi.
Podobał się artykuł? Podziel się!
Materiał chroniony prawem autorskim - zasady przedruków określa regulamin.
House Market: polub nas na Facebooku
Obserwuj House Market na Twitterze
Follow @housemarketRSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych
