Mieszkaniówka w Poznaniu. Ekspert: trudno mówić o wielkim tąpnięciu, raczej o wygaszeniu emocji

Trudno mówić o tąpnięciu, poznański rynek mieszkaniowy charakteryzuje się racjonalnością - ocenił dr hab. Sławomir Palicki z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. Według eksperta ceny mieszkań w stolicy regionu utrzymają się na poziomie 9-9,5 tys. zł za m kw.

• Na rynku nieruchomości w Poznaniu zapanował "lekki zastój".
• Racjonalność poznańskiego rynku nieruchomości polega na utrzymywaniu cen na niższym poziomie niż np. w Krakowie czy Gdańsku i Wrocławiu.
• Obecne ceny na rynku poznańskim kształtują się na poziomie od 9,2 do 10,2 tys. zł za mkw.
• Potencjalni nabywcy mieszkań oprócz wysokich cen kredytów obawiają się także rosnących kosztów życia i niepewnej sytuacji na arenie międzynarodowej.

" W mojej ocenie poznański rynek mieszkaniowy od dawna charakteryzuje się racjonalnością, której w wielu porównywalnych miastach w naszym kraju brakowało w ostatnich latach" - zaznaczył dr. hab. Sławomir Palicki z Katedry Inwestycji i Nieruchomości UEP. 

"Trudno mówić o wielkim tąpnięciu, raczej o wygaszeniu emocji, które obserwowaliśmy w latach 2020-2021. Powody są oczywiste, a na czoło wysuwa się kwestia podwyższenia stóp procentowych, tym samym ograniczenie presji na kredyty hipoteczne, zmniejszenie zainteresowania klientów tą formą finansowania co oczywiście studzi zapał na rynku" - powiedział.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Czytaj więcej

Poznań: spadek liczby pozwoleń na budowę wielorodzinnych budynków mieszkalnych

Według eksperta racjonalność poznańskiego rynku nieruchomości polega na utrzymywaniu cen na niższym poziomie niż np. w Krakowie czy Gdańsku i Wrocławiu. "Jak popatrzymy na dynamikę zmian cen w Łodzi, Szczecinie, Lublinie czy Katowicach, to okazuje się, że w ostatnich latach te miasta wykazywały pewną pogoń cenową, tak jakby chciały równać na siłę do tych najdroższych miast, jak Gdańsk, Kraków, Wrocław" - wskazał.

"W Poznaniu, który ma rangę porównywalną do Wrocławia, Trójmiasta i Krakowa, okazuje się, że zakup mieszkania jest relatywnie tani. To jest obraz racjonalności, czyli zjawisko trzymania się bazy ekonomicznej i pewnej siły nabywczej lokalnych gospodarstw domowych" - opisał.

Jak dodał, obecne ceny na rynku poznańskim kształtują się na poziomie od 9,2 do 10,2 tys. zł za m kw. i są niższe niż w porównywalnych miastach. "To jest swoista wypadkowa tej racjonalności. Z jednej strony deweloperzy nie mają tak wygórowanych oczekiwań jak w konkurencyjnych, dużych miastach, ale i druga strona, popytowa, szanuje się i ceni swój pieniądz, w pewnym sensie nie pozwalając na jakieś nadmierne wybryki cenowe" - powiedział naukowiec.

Palicki ocenił, że gdyby poznański rynek nieruchomości nadal "trzymał się racjonalności" to do końca roku może dojść do tylko niewielkiej obniżki cen. "Nie byłoby to niczym dziwnym, bo według najnowszych szacunków stopy bazowe w III kw. mogą jeszcze zostać podniesione do poziomu 6,75 proc. i prawdopodobnie to będzie szczyt" - powiedział.

Jak wskazał potencjalni nabywcy mieszkań oprócz wysokich cen kredytów obawiają się także rosnących kosztów życia i niepewnej sytuacji na arenie międzynarodowej. "To wszystko skłania do minimalizacji ryzyka, więc na pewno racjonalny klient kredytowy woli poczekać, wobec tego druga połowa 2022 r. nie jest najlepszym czasem na podejmowanie decyzji o wzięciu kredytu" - zaznaczył.

Ekspert wskazał, że koszty pracy i materiałów budowlanych nie pozwolą na radykalną obniżkę cen mieszkań. "Oszukiwałby się ten, który spodziewałby się jakichś wyraźnych tąpnięć cenowych. Byłoby to wyprzedawanie towaru w ramach dumpingu. Myślę, że na rynku poznańskim cena 9-10 tys. zł za m kw. oddaje faktycznie koszt i racjonalny zysk deweloperów. Oni dziś już nie uzyskują niespotykanych poziomów marży ze sprzedaży. W związku z tym ceny mogą ustabilizować się mniej więcej na poziomie 9-9,5 tys. za m kw." - ocenił.

"Teraz rynek nieruchomości mieszkaniowych w Poznaniu i reszcie kraju po prostu łapie oddech, uspokaja się, bo lata, do których się mimowolnie porównujemy, czyli 2020-2021, to były lata absolutnego szczytu możliwości tego rynku. W 2020 r. oddano do użytku 202 tys. nowych mieszkań, w 2021 r. 235 tys. mieszkań" - podkreślił.

Ekspert ocenił, że liczba oddawanych w ostatnich latach w Poznaniu nowych mieszkań oddaje proporcje wielkości miasta i liczby jego mieszkańców. "Ta dynamika oraz liczba oddawanych i sprzedawanych mieszkań pokazuje, że +jesteśmy nadal sobą+ i działamy w +poznańskim+ tempie działań rynkowych" - powiedział. Dodał, że w latach 2020-21 w Poznaniu nie doszło do "nadmiernego rozkwitu" inwestycji mieszkaniowych.

Jak przyznał cały czas najpopularniejszym modelem mieszkania kupowanego na rynku poznańskim jest lokal dwupokojowy o powierzchni około 50 m kw. "Oczywiście gdzieś tam pokazuje się zapotrzebowanie na mieszkania większe niż 60 m kw., ale to jest osobna warstwa popytu, natomiast mainstream rynkowy cały czas celuje w mieszkania do 50 m kw., o ulubionym formacie salonu z aneksem kuchennym i jedną sypialną" - powiedział.

Ekspert ocenił, że obecne stawki długoterminowego najmu mieszkań na poznańskim rynku są niższe niż w porównywalnych miastach. "Nie notujemy tak horrendalnych wzrostów stawek czynszowych jak np. w Krakowie, Gdańsku, Szczecinie, Łodzi czy Wrocławiu. Wynajem mieszkania dwu- lub trzypokojowego, to w Poznaniu koszt rzędu 2-2,8 tys. zł. Nie są to oczywiście stawki niskie, ale zachowują jakieś logiczne, ekonomiczne powiązanie z rynkiem i możliwościami finansowymi najemców" - powiedział.