Na rynku mieszkaniowym zapanowała gorączka. 5 ważnych pytań dotyczących sektora

Czy aktualna sytuacja to dobry moment na sprzedaż nieruchomości? Czy warto odważnie inwestować w najem? Co z segmentem działek? Ile może potrwać serial podwyżek stóp procentowych? Jakie są rekomendacje dla kredytobiorców? Na te pytania odpowiadali pośrednicy, finansiści i ekonomiści zaproszeni do debaty zorganizowanej przez portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl.

Autor: housemarket.pl 07 maja 2022 16:09

Eksperci analizowali aktualną sytuację na rynku, a także odpowiadali na pytania, które nurtują dziś wielu uczestników rynku nieruchomości.

Czy to dobry moment na sprzedaż nieruchomości?

- Patrząc na dane statystyczne, wydaje się, że rynek nieruchomości się schładza. Nie widzę takiego czynnika na rynku, który spowodowałby, że popyt jeszcze gwałtownie będzie wzrastał. A zatem nie będzie tak gwałtownego wzrostu cen, jaki obserwowaliśmy w ostatnich latach. Dlatego być może jest to najlepszy moment na sprzedaż nieruchomości - mówi Ewa Klos-Rychter, KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości we Wrocławiu.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Ekspertka podkreśla jednak, że niektórzy właściciele przyjęli pozycję wyczekującą, ponieważ nie mają oni alternatywy inwestycyjnej.

- Jeżeli sprzedajemy nieruchomość, to co potem zrobić z gotówką? Prawdopodobnie tylko osoby, które mają plany kupna mniejszego lub większego mieszkania będą realizować sprzedaż, natomiast osoby posiadające kilka mieszkań w celach inwestycyjnych, wstrzymają się – dodaje.

- Depozyty w bankach nadal są bardzo nisko oprocentowane, sytuacja na giełdzie jest niepewna. Banki powinny podwyższać oprocentowanie lokat. Gdyby tak rzeczywiście się stało i wzrosty byłyby istotne, byłaby to alternatywa odciągająca osoby mające pieniądze od sfery inwestowania w nieruchomości. Natomiast na razie, przy obecnej skali inflacji, inwestor trzymający pieniądze w banku, realnie traci w ciągu roku kilka, czasami nawet kilkanaście procent. Bo jeśli ktoś trzyma pieniądze na 0 proc., a inflacja jest około 11-procentowa, to jego ujemne realnie oprocentowanie wynosi właśnie 11 proc. Trzeba to wprost nazwać. Takie osoby, nie widząc alternatywy w innych aktywach, będą nadal utrzymywać inwestycje, próbując je oczywiście wynajmować – mówi dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

Jak dodaje, jego zdaniem wzrost cen mieszkań w dalszej perspektywie będzie utrzymany, chociaż nie powinien on być już tak drastyczny, jak w ubiegłym roku.

Ewa Klos-Rychter zwraca uwagę, że popyt na rynku nadal jest odczuwalny, ale zmieniły się przesłanki, dla których Polacy kupują nieruchomości.

- W 2021 r. mieliśmy do czynienia z sytuacją, że mieszkania, które miały pewną cechę atrakcyjności, były natychmiast kupowane. Niektórzy wręcz licytowali ceny. W tej chwili strona kupująca wpada w drobną panikę, ponieważ boi się utraty zdolności kredytowej. Kupujący nie wiedzą, czy za miesiąc-dwa, będzie ich stać na ten sam rodzaj mieszkania, dlatego zaczęli się spieszyć. Z kolei klienci, którzy nie muszą w tej chwili kupić mieszkania, wyczekują. Klienci gotówkowi myślą, że ceny może spadną, że to nie jest dobry moment na zakupy. I ja rzeczywiście uważam, że już skończył się czas szybkich, nieprzemyślanych zakupów. Można chwilkę poczekać, rozejrzeć się, obejrzeć nieruchomości. Podaż moim zdaniem będzie wzrastać, co pokaże nam końcówka 2022 r. W 2020 i 2021 r. mieliśmy „hura zakupy”. Klienci mieli zdolność kredytową i kupowali marzenia. Te marzenia podlegają teraz weryfikacji, ponieważ wzrastają raty kredytów. Stąd na rynku pojawią się mieszkania, na których spłatę klientów po prostu nie będzie stać - powiedziała Ewa Klos-Rychtel.

Czy warto odważnie inwestować w najem?

Podczas konferencji Nieruchomosci-online.pl pośrednicy analizowali również bezprecedensową sytuację na rynku najmu, spowodowaną napływem uchodźców. Z powodu gigantycznego popytu oferta jest już bardzo mała, dlatego wiele osób wciąż rozważa inwestowanie właśnie w mieszkania.

- Dużo nieruchomości zostało wynajętych, natomiast trzeba zadać sobie pytanie, czy osoby wynajmujące są zadowolone ze stopy zwrotu. Przy obecnych cenach zakupu nieruchomości te stopy uległy pogorszeniu. Biorąc pod uwagę, że na rynek wchodzą także fundusze inwestycyjne, nie można oczekiwać, że stopy zwrotu będą wyższe. Polacy nauczyli się traktować najem jako rozwiązanie przejściowego problemu z zamieszkaniem, natomiast docelowo większość planuje zakup nieruchomości zgodnie ze swoimi możliwościami finansowymi. W związku z tym ocena popytu na najem tylko pod kątem uchodźców z Ukrainy może być obarczona dużym błędem - powiedziała Iwona Wieczorek z agencji RE/MAX Capital Warszawa Nieruchomości. 

- Wskaźnik wzrostu czynszów jest tymczasowy. Nie należy się do niego przyzwyczajać i absolutnie nie należy liczyć przyszłej stopy zwrotu na podstawie aktualnej wysokości czynszów. Boom na rynku najmu zapewne minie. Część uchodźców oczywiście zostanie w Polsce, ale sytuacja zacznie się normalizować. Chociaż w tej chwili, rzeczywiście wynajmujący rządzą rynkiem. Jest bardzo duży popyt na najem, tylko nie ma ofert - dodaje Ewa Klos-Rychter.

Dodaje, że trudno oceniać zachowanie wynajmujących. Zachowują się tak, jak pozwala im na to rynek, czyli podwyższają czynsze do wysokości graniczących już ze zdolnością najemców. We Wrocławiu kawalerka licząca ponad 30 mkw. to dziś koszt 3 tys. zł z opłatami. To wzrost o 40-50 proc. w stosunku do ubiegłego roku. Najem rzeczywiście odradzał się już po pandemii, ale w tej chwili mamy do czynienia z sytuacją nienormalną na rynku. To jednak sytuacja przejściowa. Prognozuję, że w ciągu jednego roku wysokość czynszów będzie skorygowana. Stawki może nie wrócą do takiego poziomu jak dawniej, bo jednak część uchodźców zostanie, ale będą niższe niż obecnie.

Czy zakup działki to dobra inwestycja w 2022 r.?

- Działki nie wymagają tak dużych inwestycji jak w przypadku innych nieruchomości, natomiast jeżeli chodzi o kwestie obrotu gruntami, nie polecałabym dokonywać zbyt dużych zakupów osobom, które nie znają się na działkach. Rynek nieruchomości gruntowych jest dużo trudniejszy dla inwestorów prywatnych, ponieważ jest obarczony dużą liczbą czynników, na które kupujący nie ma wpływu. Dlatego rekomendowałbym pomoc dobrych pośredników, którzy na lokalnym rynku znają rozkład miejscowych planów zagospodarowania oraz tendencje, które w ostatnich latach rzutowały tam na ceny. W związku z tym uważam, że można kupować działki, ale tam, gdzie jest dobra komunikacja. Liczenie na gigantyczne zyski w przyszłości przy dalszych lokalizacjach jest obarczone dużym błędem – podkreśla Iwona Wieczorek.

Jak mówi Ewa Klos-Rychter z Klos Kancelaria Prawna Nieruchomości, chociaż boom na zakupy inwestycyjne miał miejsce w 2021 r., to wciąż pojawiają się klienci gotówkowi pytający co kupować, co jest najbezpieczniejsze.

- Nieruchomości gruntowe niezabudowane często kupowane są przez klientów po to, żeby czekały przez najbliższe lata i kiedyś zostały sprzedane z zyskiem. Czasami chodzi też o zamrożenie gotówki. Rzeczywiście zakup ziemi to jest jakiś pomysł, ale pod warunkiem, że będzie przemyślany. Nie można rzucać się na każdą ofertę, która się pojawia, zwłaszcza, że jest ich niewiele. W związku z tym, że wzrastają koszty budowy, na rynku pojawiają się jednak oferty nieruchomości gruntowych zabudowanych domami w budowie. Myślę, że ta strona podażowa będzie mocno wzrastać, ale czy popyt też? Trudno powiedzieć, bo potencjalni przyszli właściciele również mogą nie być w stanie dokończyć budowy – mówi ekspertka.

Ewa Klos-Rychter zwraca też uwagę na to, jak zmieniły się preferencje kupujących, jeśli chodzi o lokalizację nieruchomości gruntowych, ale nie tylko.

- Wybuch wojny w Ukrainie spowodował, że klienci patrzą na lokalizację z zupełnie innej perspektywy, niż było to chociażby w pandemii. Myślą o tym, aby kupować nieruchomości z dala od punktów strategicznych, z dala od centrów miast, od jednostek wojskowych itd. To ciekawy trend. Coraz więcej klientów pyta, czy lokalizacja, w której kupują mieszkanie czy nieruchomość gruntową, jest bezpieczna pod kątem działań wojennych – mówi.

Ile może potrwać serial podwyżek stóp procentowych?

- W mojej ocenie, można oczekiwać jeszcze 2-3 decyzji Rady Polityki Pieniężnej, chociaż nie wiem, czy w cyklach miesięcznych, czy może odłożonych w czasie. Te reakcje nastąpią, co widzimy po nadal rosnącej inflacji. Myślę, że czeka nas okres co najmniej półtora roku z wysokimi stopami procentowymi. Potem wszystko będzie zależało od tego, co się będzie działo w Ukrainie, a także u nas w kraju pod względem politycznym.
Ekonomista zwraca uwagę na pierwsze reakcje banków, które są już zauważalne - mówi Dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji.

- Podniesienie podstawowych stóp procentowych z 0,1 proc. do 4,5 proc. (wypowiedź z 26 kwietnia, aktualnie to 5,25 proc. - red.) to bardzo dużo. Jeśli do tego uwzględnimy, że WIBOR – będący jednym ze składników ceny kredytu hipotecznego – także będzie wyższy, to ten wzrost jest olbrzymi. Pierwsze ruchy wykonały już banki, ponieważ niektóre zaczęły w ostatnich tygodniach obniżać marże dla nowych kredytów. Bankom zależy na tym, żeby akcja kredytowa się nie załamała. Niestety, takiego ruchu nie wykonała Komisja Nadzoru Finansowego, która zupełnie niespodziewanie i nie w tym momencie co trzeba, wprowadziła nową rekomendację S, żeby do analizy zdolności kredytowej dodać bufor bezpieczeństwa wynoszący 5 pp. To już szaleństwo. Mało kto będzie w stanie spełnić takie oczekiwania - mówi ekspert CPBiI.

Zdaniem doktora Furgi, mówienie o załamaniu rynku kredytowego jest jednak przedwczesne.

- Myślę, że nie powinniśmy tak mówić, ponieważ musielibyśmy zdefiniować, czym jest katastrofa w akcji kredytowej. Zmienność akcji w ostatnich pięciu latach była spora. Jak popatrzymy na rok 2019 i 2021, to mamy wzrost z poziomu 190 tys. umów kredytowych rocznie do 256 tys. I teraz pytanie: czy jeśli teraz zejdziemy z wysokiego poziomu 256 tys. umów do 190-195 tys., to będzie załamanie rynku? Uważam, że nie. Jako centrum AMRON ustaliliśmy poziom organicznego poziomu akcji kredytowej. Z analiz prowadzanych przez kilkanaście lat wynika, że niezależnie od tego, czy polski rząd oferuje taki czy inny program mieszkaniowy, zawsze znajdowaliśmy chętnych do nabycia mieszkań. Był to poziom około 180 tys. umów rocznie, przy różnych poziomach stóp procentowych i inflacji. A przypomnę, że stopy procentowe przez lata nie były tak niskie, jak jeszcze pół roku temu - mówi ekonomista.

Jakie są rekomendacje dla kredytobiorców?

O rekomendacje dla przyszłych i obecnych kredytobiorców zapytano Marcina Błażejczyka, eksperta kredytowego Grupy ANG. Specjalista odniósł się m.in. do pytania, które zadaje dziś sobie wielu kredytobiorców: czy zmieniać oprocentowanie zmienne na stałe?

- Pamiętajmy, że jest to oprocentowanie okresowo stałe. Nie na cały okres spłaty kredytu, tylko na 5, 7 lub 10 lat, bo tyle oferują dziś banki. Takie oprocentowanie wynosi obecnie około 8 proc. To niemało, ponieważ jeszcze miesiąc temu niektóre banki proponowały 6,13 czy 6,24 proc. Oferta stałego oprocentowania zmienia się dynamicznie. Jeśli rozważamy aneksowanie umowy, czyli zmianę oprocentowania zmiennego na stałe czy też refinansowanie kredytu na nowy z niższą marżą i stałą stopą procentową, to nie warto czekać. Szczególnie, że spodziewane są kolejne wzrosty stóp procentowych, co znajdzie odzwierciedlenie zarówno w wysokości raty kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, jak oferowanym oprocentowaniu stałym. Co możemy zrobić w takiej sytuacji? Najlepiej poprosić doradcę banku, w którym mamy kredyt, lub też eksperta kredytowego o przygotowanie formularza informacyjnego. Daje on 14-dniową gwarancję niezmienności oferty i w tym czasie trzeba złożyć wniosek o aneks, dołączając stosowne dokumenty. Podkreślam jednak, że każdy przypadek będzie indywidualny i należy rozważyć wiele za i przeciw. Nie ma tutaj złotego środka czy recepty dla wszystkich - Marcin Błażejczyk.

Wśród rekomendacji dla osób, których raty znacząco wzrosły, wymieniono też wspomniane refinansowanie kredytu, a więc przeniesienie go do innego banku w celu obniżenia kosztów.

- Jest taka możliwość, by obecny kredyt refinansować nowym. Natomiast warto zacząć od tego, żeby zapytać w swoim banku, jaka jest możliwość negocjowania marży, którą mamy. Choć często padają odmowy, to warto spróbować, bo nic nas nie kosztuje złożenie wniosku o obniżenie marży. Większość ekspertów kredytowych dysponuje szablonem, z którego można skorzystać, dopisując do niego swoje uzasadnienie. Dzięki temu proces przebiega szybciej i po uzyskaniu decyzji banku – czy to na tak, czy na nie – łatwiej jest podjąć konkretne działania - dodaje Marcin Błażejczyk.

- Jeśli nie mamy alternatywy inwestycyjnej, gdzie możemy pomnożyć oszczędności, osiągając przynajmniej taką stopę zwrotu jak oprocentowanie kredytu, wtedy rekomendujemy nadpłatę. W sytuacji wysokich stóp procentowych jest to jak najbardziej sensowne. Do podjęcia pozostaje decyzja, czy efektem tej nadpłaty ma być skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty. Myślę, że dzisiejsza sytuacja rynkowa mimo wszystko będzie skłaniać do tego, żeby okres spłaty kredytu pozostał ten sam, a zmniejszyła się rata – mówi ekspert Grupy ANG, zwracając też uwagę, że oszczędności można znaleźć również w pozornie „małych rzeczach”, jak chociażby optymalizacja kosztów ubezpieczenia na życie czy nieruchomości.

Przy poważnych trudnościach ze spłatą kredytu, alternatywą jest natomiast skorzystanie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, chociaż ekspert podkreśla, że nie będzie to rozwiązanie dla każdego ze względu na określone kryteria wejściowe. Przypomnijmy, że dla rodzin, które nie mogą spłacać rat kredytu, przewiduje się dopłaty do 2 tys. zł miesięcznie na okres do 3 lat. Jest to łącznie zwrotne wsparcie do 72 tys. zł, z czego do 22 tys. zł może zostać umorzone. Jednak, aby skorzystać z dopłat, trzeba spełnić jeden z warunków: co najmniej jeden z kredytobiorców posiada status bezrobotnego; miesięczne koszty obsługi kredytu przekraczają 50 proc. osiąganych dochodów; miesięczny dochód po odjęciu kosztów kredytu nie przekracza 1552 zł/os. w gospodarstwach jednoosobowych i 1200 zł/os. w gospodarstwach wieloosobowych.

 

Podobał się artykuł? Podziel się!

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.