Najem skokowo drożeje. Sławek Muturi: "premia wojenna" nie jest korzystna

Efektem napływu licznej rzeszy osób z Ukrainy jest to, że zaczyna brakować wolnych mieszkań na wynajem. Część została użyczona za darmo, część wynajęta na warunkach rynkowych. Część właścicieli zwietrzyła okazję i zaczęli skokowo podnosić ceny najmu, osiągając swoistą „premię wojenną”. Okres braku wolnych mieszkań może się przeciągać - nie tylko dlatego, że nie wiadomo jak długo będzie trwała wojna w Ukrainie, ale dodatkowo do Polski mogą zacząć przyjeżdżać również uchodźcy z Rosji.

Autor: housemarket.pl 21 marca 2022 09:10

  • Analitycy PKO BP ostatnio wyliczyli, że ceny najmu w porównaniu do marca 2021 roku wzrosły o 33 proc. we Wrocławiu, o 26 proc. w Krakowie, o 20 proc. w Łodzi, o 15 proc. w Warszawie.
  • Mieszkań na wynajem brakuje. Istnieje jednak sposób na skokowy wzrost podaży mieszkań na wynajem. Chodzi o uwolnienie pustostanów, czyli wprowadzenie na rynek najmu mieszkań, które z różnych powodów stoją puste, niezamieszkane.
  • Ze względu na duży popyt. Standard mieszkań na wynajem się pogarsza. 

Ze względu na wojnę w Ukrainie, w ciągu ostatnich trzech tygodni do Polski przyjechało już ponad 2 miliony uchodźców, z których duża część pozostanie w Polsce na dłużej. Początkowo gościnę zapewniły im głównie Polki i Polacy - użyczono im wolne pokoje we
własnych mieszkaniach i domach lub całe mieszkania, które dotąd były wynajmowane na zasadach rynkowych. Część uchodźców stać na samodzielny wynajem mieszkań na wolnym rynku lub mieszkania są dla nich wynajmowane i opłacane przez goszczących ich obywateli, firmy lub instytucje.

Efektem napływu tak licznej rzeszy osób z Ukrainy jest to, że zaczyna brakować wolnych mieszkań na wynajem. Okres braku wolnych mieszkań może się przeciągać – nie tylko dlatego, że nie wiadomo jak długo będzie trwała wojna w Ukrainie, ale dodatkowo do Polski mogą zacząć przyjeżdżać również uchodźcy z Rosji - przeciwnikom wojny grozi 15-letnie więzienie, zwykli Rosjanie tracą miejsca pracy w wyniku wycofywania się zachodnich koncernów, warunki życia radyklanie się pogorszą w efekcie nałożonych sankcji, itp. oraz z Białorusi – w większej nawet liczbie niż po sfałszowanych wyborach prezydenckich 2 lata temu.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Mieszkań zaczyna brakować

- Od czasu zakończenia pandemii w najmie (skończyła się ona w październiku 2021 wraz z powrotem studentów na uczelnie) w Mzuri mamy pustostany ( proc. mieszkań pustych w całej naszej bazie) na historycznie niskim poziomie. Nie tylko powróciły do normy, ale wręcz do poziomów 3-4 krotnie niższych niż przed pandemią. W listopadzie 2021 odnotowaliśmy pustostan na poziomie 0,8 proc. podczas gdy wcześniej rzadko zdarzało nam się schodzić poniżej 4 proc. Gdy 3 tygodnie temu otrzymywałem maila o treści „Sławek, pomóż!”, to mogłem być pewny, że chodziło o to bym zapewnił komuś jakieś darmowe mieszkanie. Dziś maile o podobnej treści dotyczą tego czy mam jakiekolwiek mieszkanie w rozsądnej cenie. Za tydzień lub dwa – jestem tego pewien – będą dotyczyć tego czy mam jakiś pomysł na to jak odzyskać pieniądze od jakiegoś oszusta, który podając się za właściciela podpisał umowy najmu i zainkasował zaliczki od kilkunastu różnych osób na to samo mieszkanie - wyjaśnia Sławek Muturi, założyciel spółki Mzuri.

Dodaje, że gdy 3 tygodnie temu zgłaszały się pierwsze firmy chcące wynająć pakiet mieszkań dla swych współpracowników z oddziału w Kijowie, to nieco wybrzydzały na zbyt odległą od centrum dzielnicę.

- Wczoraj jedna z instytucji chciała wynająć od nas w Łodzi 100 mieszkań, ale aż tylu nie mieliśmy. W związku z tym podpisali z nami łącznie jedynie 33 umowy najmu na wszystkie mieszkania – te wolne od zaraz oraz na te, które wkrótce się zwolnią. Notujemy dalsze spadki pustostanów. 24 lutego (w dniu wybuchu wojny w Ukrainie) wynosiły one 1,8 proc. (rok wcześniej blisko 7 proc.), a rynkowe pustostany wynosiły przed wybuchem wojny około 10 proc. Dziś nasze firmowe pustostany wynoszą dokładnie 0,5 proc. Osoba podejmująca decyzję o wynajęciu mieszkania pół godziny po jego obejrzeniu, otrzymuje od nas informację, że ktoś inny już zdążył podpisać umowę rezerwacyjną i wpłacić zadatek - mówi Sławek Muturi.

Analitycy PKO BP ostatnio wyliczyli, że ceny najmu w porównaniu do marca 2021 roku wzrosły o 33 proc. we Wrocławiu, o 26 proc. w Krakowie, o 20 proc. w Łodzi, o 15 proc. w Warszawie.

- Kolega, który mieszka w wynajętym mieszkaniu w Krakowie, otrzymał wczoraj SMS-a od właściciela mieszkania z propozycją podniesienia czynszu najmu o 400 zł, z poziomu 1500 do kwoty 1900 zł za miesiąc - wyjaśnia Sławek Muturi.

CZYTAJ TEŻ: NAJEM W CIĄGU ROKU ZDROŻAŁ O 12 PROCENT 

Czy owa „premia wojenna” jest nieunikniona?

W sytuacji skokowego wzrostu popytu na mieszkania na wynajem i ograniczonej podaży mieszkań, skok czynszów najmu wydaje się być naturalnym i nieuniknionym zjawiskiem.

- Osobiście, pomimo tego, że sam jestem właścicielem sporej wielkości portfela mieszkań na wynajem, a założona przeze mnie firma zarządza ponad 7500 mieszkań na wynajem, to wcale mnie nie cieszy owa „premia wojenna”. Nie tylko ze względów etycznych (bogacenie się na cudzym nieszczęściu), ale też i wielu względów czysto biznesowych. Szok wynikający z zewnętrznych czynników, nawet jeśli daje pozytywne efekty w krótkim terminie, nigdy nie jest dobry w dłuższym terminie. Zniekształca i destabilizuje rynek. Powoduje nagły napływ kapitału, który wraz z przeminięciem owego czynnika zewnętrznego może szybko odpłynąć, powodując równie szybki krach. Zmniejsza przewidywalność rynku. Wywołuje silne emocje (np. chciwość), które nigdy nie są sprzymierzeńcem inwestora - mówi Sławek Muturi.

W jego opinii, pogorsza jakość produktu np. letnia altanka, bez wody i toalety staje się nagle „mini willą”. Ponadto, premia wojenna przyciągnie na rynek różnej maści oszustów. Jak mawia polskie przysłowie – co nagle, to po diable.

Sławek Muturi zaznacza, że „premia wojenna” nie dotyczy jedynie uchodźców z Ukrainy. Za mieszkanie więcej będą musiały zapłacić również Polki i Polacy – studentki, pracownicy firm.

- Już dziś, ze względu na rosnące stopy procentowe oraz rosnące wymagania KNF (m.in. założenie – przy analizie zdolności kredytowej – że stopy mogą wzrosną o kolejne 5 pp), trudniej jest im uzyskać kredyt hipoteczny i najem staje się dla nich jedyną dostępną opcją - mówi Sławek Muturi.

Jak zaradzić „premii wojennej”?

W sytuacji nagłego braku równowagi pomiędzy popytem, a podażą powstaje nagły ruch cenowy, w tym przypadku w górę. Aby mu zaradzić należałoby albo schłodzić popyt (zaprzestanie wojny lub przemieszczenie większości uchodźców do innych krajów) albo zwiększyć podaż mieszkań. Oczywiście najlepszym rozwiązaniem byłoby zakończenie wojny, ale na to niestety nikt z nas nie ma wpływu. Będzie ona trwała tak długo jak zechcą tego politycy.

Drugim najlepszym rozwiązaniem byłoby skokowe zwiększenie podaży mieszkań. Tyle, że to też nie jest wcale łatwe – cykl budowlany trwa minimum 3-4 lata od znalezienia i zakupu działki, poprzez proces zdobywania pozwoleń budowlanych aż po sam okres budowy i wyposażania mieszkań.

W opinii Sławka Muturi, istnieje szybszy sposób na skokowy wzrost podaży mieszkań na wynajem. Chodzi o uwolnienie pustostanów, czyli wprowadzenie na rynek najmu mieszkań, które z różnych powodów stoją puste, niezamieszkane.

Narodowy spis powszechny 2002 wykazał, że spośród 12,5 mln wszystkich mieszkań w kraju aż 760 tys. było niezamieszkanych, co stanowiło 6,1 proc. Nie mamy jeszcze szczegółowych wyników spisu przeprowadzonego przez GUS w 2021 roku, ale wiemy już, że łącznie mamy dzisiaj ok 15,2 mln mieszkań. Zakładając podobną do 2002 roku proporcję mieszkań pustych (6,1 proc.) oznaczałoby to, że w Polsce mamy dziś około 927 tyś wolnych mieszkań. Część pustostanów znajduje się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, nie nadających się do zamieszkania ze względu na ich tragiczny stan techniczny, zagrażający zdrowiu lub nawet życiu. Ale spora część, to puste mieszkania w sprawnych, zamieszkałych budynkach.

Dlaczego nie są wynajęte?

- Bo właściciel nie ma czasu na zrobienie remontu. Bo właściciel boi się najmu – zasłyszał kiedyś, że najemcy mieszkania niszczą, nawet dewastują, a on trzyma mieszkanie dla swojej młodej córki lub wnuczka. Zasłyszał, że najemcy nie płacą, nie chcą się wyprowadzić. Że zamiast zysków z najmu właściciel może mieć długi w opłatach do administracji lub za zużycie energii. Bo właściciel obawia się całej tej papierologii związanej z najmem - podpisywanie umowy najmu, pilnowanie terminów, płacenie podatków, itp. - wyjaśnia Sławek Muturi.

Zaznacza, że wiele z tych obaw to mity, nie mające pokrycia w rzeczywistości.

- Warto do tych właścicieli dotrzeć i wyjaśnić im, że najem nie jest tak groźny i niebezpieczny jak im się wydaje. Na podstawie obsługi tysięcy mieszkań (pierwsze wynajęliśmy już blisko 25 lat temu!) wiemy, że odsetek najemców dewastujących mieszkanie lub niepłacących i niechcących się wyprowadzić jest znikomy. W naszym doświadczeniu to pojedyncze przypadki w skali roku. Do najmu można się dobrze przygotować, uzbroić w wiedzę, w dobre praktyki najmu. Można obsługę najmu powierzyć profesjonalistom. Uwalniając te mieszkania, na najmie nie tylko zarobi jego właścicielka lub właściciel, ale zmniejszy się rynkowa presja cenowa na najem. Pomożemy nie tylko uchodźcom, ale też najemcom z Polski. Uwalniając puste mieszkania damy opcję zakończenia gościny w swoich domach osobom, którym kolejki do łazienki oraz obcy ludzie we własnej kuchni niewątpliwie prędzej czy później zaczną przeszkadzać. Zapewniając mieszkania w rozsądnej cenie, zatrzymamy w kraju więcej przybyszów na czym niewątpliwie zyska polska gospodarka - mówi Sławek Muturi. 

Podobał się artykuł? Podziel się!

Mieszkalnictwo

KATOWICE MCK
25-27 KWIETNIA 2022
WWW.EECPOLAND.EU

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.