O mieszkaniach na EEC 2022. Pewne jest to, że nic nie jest pewne. Twarde planowanie jest dużym ryzykiem

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce od lat wywołuje gorące dyskusje. Ostatnie lata, miesiące były dla sektora wyjątkowe. Rynek dojrzewa, zmienia się, ewoluuje, ale też mierzy się z kolejnymi wyzwaniami. Inflacja, podwyżki stóp procentowych, pandemia i konflikt w Ukrainie, wysokie ceny gruntów inwestycyjnych i wykonawstwa - to tylko niektóre z nich. Jaka przyszłość czeka sektor? Jak deweloperzy radzą sobie w aktualnych realiach - o tym rozmawialiśmy na sesji „Mieszkalnictwo”, która odbyła się na EEC 2022.

Dyskusja o rynku mieszkaniowym towarzyszy Europejskiemu Kongresowi Gospodarczemu od wielu lat.

OBEJRZYJ RETRANSMISJĘ SESJI MIESZKALNICTWO PODCZAS EEC 2022

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Tegoroczna sesja przypadła na niezwykle wyjątkowy moment w rozwoju tego sektora w Polsce. W 2021 roku deweloperzy wybudowali najwięcej mieszkań od ponad czterech dekad i podpisali umowy sprzedaży na rekordową sumę. W tym samym roku banki udzieliły kredytów o niespotykanej wcześniej wartości, a w marcu br. Polacy ten rekord pobili. Mieszkaniowy biznes stał się gorący, a działaniami na tym rynku zainteresowało się jeszcze więcej inwestorów, m.in. ci, którzy do tej pory budowali hotele. Ponadto segment deweloperski, który nastawiony był głownie na klientów indywidualnych, skierował uwagę w stronę sektora PRS. Z myślą o klientach inwestycyjnych ogłoszono kilka nowych inwestycji.

Tu dobre informacje się kończą, ponieważ pierwszy kwartał br. przyniósł kolejne podwyżki stóp procentowych i tym samym coraz droższe kredyty hipoteczne, dwucyfrową inflację, skokowy wzrost kosztów materiałów budowlanych oraz niepewność związaną z wojną na Ukrainie. Rekordowe wyniki versus otoczenie gospodarcze i polityczne to sytuacja dotychczas niespotykana.

- Zeszły rok był faktycznie wyjątkowy. Spodziewamy się, że w tym roku nastąpi wyhamowanie, zwłaszcza jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań dla klientów indywidualnych. To nasze spostrzeżenie nie tylko z ostatniego kwartału, ale również z bieżącego miesiąca. Mogą natomiast padać kolejne rekordy sprzedaży w segmencie rynku najmu instytucjonalnego. Ten rok pod tym względem, dla tego segmentu może być wyjątkowy - powiedział Marcin Antczak, CEO Grupa Antczak.

Rynek najmu święci triumfy 

Wojciech Caruk, prezes zarządu PFR Nieruchomości dodał, że nastroje w branży rozwijają się wielowątkowo. Najważniejszy aktualnie jest konflikt zbrojny i związane z nim konsekwencje, które mają istotny wpływ na cały sektor budowlany.

- Wojna wywołała potężne zainteresowanie mieszkaniami na wynajem. Potrzeba jest ogromna, a może być jeszcze większa. Bardzo możliwe, że czekają nas kolejne fale uchodźców. Zapotrzebowanie na mieszkania było duże, a wszystko wskazuje na to, że będzie jeszcze większe. To może spowodować przesunięcie z sektora mieszkań do klientów indywidualnych na sektor najmu, który na dany moment jest zdominowany przez sektor prywatny. PRS w tej chwili liczy około 7 tys. mieszkań, do końca dekady wybudowanych może zostać około 90 czy 100 tys. lokali, jednak nadal pozostaje na etapie rozwoju. Przed nami jest jeszcze dużo pracy - powiedział Wojciech Caruk, prezes zarządu PFR Nieruchomości.

Natalia Muturi, członkini zarządu Mzuri podkreśliła wręcz, że rynek wynajmu mieszkań przeżywa obecnie oblężenie, a popyt jest ogromny. Do takiej sytuacji przyczyniła się nie tylko wojna, ale także wysoka inflacja i kolejne podwyżki stóp procentowych.

- Skutki napływu uchodźców były odczuwalne w przeciągu kilku dni od wybuchu konfliktu. Firmy zaczęły sprowadzać współpracowników z Ukrainy wraz z całymi rodzinami. W ten sposób wynajęliśmy około 500 mieszkań. Duży popyt na mieszkania przy niezmiennej podaży sprawił, że liczba wolnych mieszkań szybko zaczęła spadać. Po koniec marca tego roku, w całej Polsce na rynku było dostępnych około 16 tys. mieszkań. Rok wcześniej w marcu 2021 roku było ich ponad 58 tys. Widzimy więc ponad 70 procentowy spadek. To ogromna zmiana dla sektora. Mzuri w portfelu posiada 7,5 tys. mieszkań, a w tym momencie tylko 30 z nich jest wolnych - wyjaśniła Natalia Muturi.

Dodała, że w ciągu ostatniego miesiąca stawki na rynku najmu w niektórych miastach wzrosły nawet o 40 procent. Wzrosty dotyczą zwłaszcza mieszkań 2-pokojowych i większych.

Wojciech Caruk zaznaczył, że choć wyzwań nie brakuje, rynek najmu w Polsce dalej będzie przyciągać kapitał.

- Mieszkań nie ma, a potrzeby są coraz większe. Do końca 2030 roku szacujemy, że na rynku pojawi się około 100 tys. mieszkań. W tej chwili w sektorze prywatnym mieszkań praktycznie nie ma, w sektorze PRS sytuacja wygląda podobnie. W ciągu ostatnich kilku tygodni do Polski przybyło około 3 mln. osób. W przypadku wojny długoterminowej z Ukrainy wyjedzie około 8 mln. osób., jeżeli spośród nich 53 procent trafi do Polski to dotychczasowa liczba się podwoi. Przełóżmy to na język mieszkań. W tej chwili średnio na mieszkanie przypada 2 - 2,7 osoby. Nawet jeżeli podzielimy to przez 3 może okazać, że do tych 2 mln. brakujących mieszkań dochodzi jeszcze milion. Deweloperzy nie są w stanie sprostać tak dużym potrzebom, przed PRS kreują się więc świetlane perspektywy. Uwarunkowania są korzystne - podsumował Wojciech Caruk.

Deweloperzy budują, ale to wciąż za mało

Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący rady nadzorczej Dom Development i prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich zaznaczył, że rynek aktualnie wchodzi w okres, w którym trudno będzie się spodziewać dalszych rekordów, jeśli chodzi o sprzedaż i budowę mieszkań.

- Takie okresy mają miejsce cyklicznie. Po latach tłustych muszą nadejść lata chude. Jesteśmy aktualnie w takiej sytuacji że nie wiemy co szykuje przyszłość. Mimo że popyt jest mocny ze strony klientów indywidualnych i instytucjonalnych, to równocześnie pojawiają się problemy z kredytami hipotecznymi i mamy bardzo rozchwianą sytuację, jeśli chodzi o ceny materiałów budowlanych i koszty robocizny. Dużym utrudnieniem jest również brak działek, na których można rozpoczynać kolejne procesy inwestycyjne. W tym roku notujemy około 20-procentowy spadek sprzedaży i trudno się spodziewać, że trend się odbije. Nie wiem, czy spadek się pogłębi, ale myślę, że 30 proc. może być dla rynku dość odczuwalny. Z drugiej strony sytuacja jest o tyle bezpieczna, że deweloperzy nie mają problemów ze sprzedażą. Budowy rozpoczęte są wysprzedane w 80 proc. Mieszkania, które mają być dokończone w przyszłym roku, są natomiast wysprzedane w 50 proc. - pod tym względem rynek jest bezpieczny - powiedział Grzegorz Kiełpsz.

Dodał, że powodem do niepokoju są rosnące ceny usług budowlanych.

- Generalni wykonawcy borykają się już od kilku lat z cenami materiałów budowlanych, które windują koszty robocizny. Jest coraz gorzej, wykonawcy mówią, że nie są w stanie podać końcowych cen jeśli chodzi o realizację inwestycji - zaznaczył Grzegorz Kiełpsz.

Ceny materiałów budowlanych w 2022 coraz wyższe. Wzrost cen nawet o 30 proc.

Ceny materiałów budowlanych rosną od 2021 roku - pojawiło się wówczas kilka nowych pozycji podatkowych, wzrosła płaca minimalna, rosły ceny paliwa i energii, jak również koszty transformacji klimatycznej, co miało wpływ na ich finalne ceny. Wzrosty odczuwalne były szczególnie w materiałach tj. płyta OSB, termoizolacje oraz wszystkie materiały wytwarzane z stali, aluminium, drewna i pochodnych ropy naftowej.

- Mamy problem z przewidywaniem przyszłości w turbulentnych czasach. Ostatni okres był momentem tak dużych zmian, że wszelkie analizy mogą być mylne. Ostatnie dwa lata to okres wahań koniunktury. Wojna nie przełożyła się jednak na naszą działalność. Zapotrzebowanie na okna jest duże, ponieważ inwestycje trwają i są realizowane. Jeśli chodzi o ocenę perspektyw długookresowych, zauważam dwa trendy. Inflacja powoduje wzrost stóp procentowych i ograniczenie akcji kredytowej, co powoduje osłabienie popytu na mieszkania. Z drugiej strony szczególnie segment mieszkań jednorodzinnych, w których my działamy nadal jest w dużym stopniu finansowany ze środków własnych. Inflacja może paradoksalnie napędzać ten biznes ponieważ Polacy będą chcieli zabezpieczyć oszczędności poprzez właśnie inwestycję w nieruchomość - powiedział Adam Ambrozik, Corporate Affairs Manager Velux Polska.

Potrzebne są inwestycje 

Koniunkturę w budowlance mogą napędzać dalsze inwestycje infrastrukturalne, których brak jest poważną przeszkodą dla nowych inwestycji - w tym również mieszkaniowych. Na rynku brakuje bowiem atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych, uzbrojonych działek na których możliwa byłaby realizacja mieszkań. Paneliści podkreślali, że problem z podażą gruntów utrzymuje się już od kilku lat, więc trudno jest budować portfel wyłącznie w oparciu o „łatwe” grunty, ponieważ takich na rynku zwyczajnie nie ma. Tym samym deweloperzy podejmują się realizacji projektów trudniejszych, często wymagających rewitalizacji terenów, uchwalania planów miejscowych, czy też przeznaczenia większych nakładów na infrastrukturę np. związaną z sieciami czy drogami.

- Już od kilkunastu lat mówimy o tym, że trzeba ułatwić proces budowy mieszkań. Władze publiczne powinny zdobyć pieniądze na inwestycje infrastrukturalne, które ułatwią realizację projektów. Wiele dostępnych terenów jest obarczonych dodatkowymi utrudnieniami, komplikującymi proces inwestycyjny - dodał Grzegorz Kiełpsz.

Katowice rozwiązują problem braku mieszkań 

Bieżącą sytuację na rynku mieszkaniowym podsumował także Bogumił Sobula, wiceprezydent Katowic. Wspomniał, że dostęp do mieszkań jest szczególnym problemem dla osób mniej zamożnych i zaznaczył, że miasto Katowice pracuje na wielu płaszczyznach nad rozwiązaniami, które pomogą rozwiązać problem braku mieszkań w mieście. Oprócz większej liczby lokali, poprawie ma ulec również ich standard. To jedno z podstawowych założeń polityki miasta.

- W Katowicach widzimy konsekwencję w dążeniu do domykania inwestycji już rozpoczętych, ale też ostrożność w przygotowywaniu nowych przedsięwzięć. Wspólnie z PFR Nieruchomości udało nam się od początku do końca zrealizować inwestycję na ponad 500 mieszkań. Rozpoczęliśmy także kolejną inwestycję na podobną ilość mieszkań. W Katowicach następuje wyraźna segmentacja rynku. Potrzeby klientów są różnorodne i rynek katowicki to zapewnia. Abstrahując od sytuacji geopolitycznej, myślę, że rynek się będzie stabilizował. Czeka nas coś, co można nazwać „większą normalnością” - powiedział Bogumił Sobula, wiceprezydent Katowic.

Arkadiusz Urban, prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości dodał, że duży wpływ na poprawę sytuacji mieszkaniowej Polaków mają zarówno deweloperzy, którzy dostarczają na rynek coraz więcej lokali, ale także zakrojone na szeroką skalę działania rządu mające - w założeniu - zwiększyć ich dostępność. Jednym z takich działań są Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Nowe rozwiązanie prawne, jakim są SIM-y umożliwia budowę domów mieszkalnych w danej gminie oraz ich eksploatację na zasadach najmu.

- Podejmujemy szeroko zakrojona współpracę z gminami. W obszarze naszej współpracy dzisiaj jest około 300 gmin. Aktualnie jesteśmy w 1/3 drogi jeśli chodzi o działania, bo potencjał oceniamy na co drugą gminę w Polsce. Na ogół są to gminy w mniejszych aglomeracjach miejskich. Na tym rynku wpływ SIM z czasem będzie zyskiwał na znaczeniu. Docelowo spodziewamy się utworzenia 100 spółek z wolumenem około 100 tys. mieszkań. To oznacza możliwość oddawania do użytku około 10 tys. lokali rocznie. W takiej formule działamy od roku. Partnerów do tworzenia SIM nie brakuje - powiedział Arkadiusz Urban.

Dodał, że KZN dwa tygodnie temu zgłosił projekt dotyczący stworzenia funduszu inwestycyjnego, który mógłby być zabezpieczaniem kredytów z BGK zaczerpniętych na nowe realizacje. Rozwiązania proponowane przez KZN idą w kierunku ustabilizowania możliwości realizacji inwestycji od strony finansowej.

Liczba nowych budów spadnie 

Bogusław Półtorak, przewodniczący rady, Impakt Dolny Śląsk - Think Tank Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, prodziekan ds. kształcenia w trakcie dyskusji odniósł się do kwestii spadku sprzedaży mieszkań w I kw. 2022 roku. Deweloperzy budują znacznie mniej. Wiele osób wstrzymuje się z decyzją o zakupie własnego lokum, bo zmalała dostępność kredytów.

- Rynek nieruchomości w Polsce uległ rozdwojeniu. Niepewna sytuacja geopolityczna, wzrost inflacji, cen energii i gazu, a także podwyżki stóp procentowych już odbijają się negatywnie na sektorze. Jeszcze w ubiegłym roku deweloperzy osiągali doskonałe wyniki. Tymczasem w tym roku notują duże spadki sprzedaży. Ewidentnie mocno traci strona podażowa, spadły wskaźniki dotyczące zakupu działek pod budowę domów jednorodzinnych. Przewidujemy, że liczba nowych budów spadnie w przeciągu roku. Na dalszym znaczeniu zyskują małe mieszkania w budownictwie wielorodzinnym. Uważam, że jesteśmy w przededniu tzw. stagflacji, czyli zjawiska, kiedy w tym samym czasie występuje inflacja oraz stagnacja gospodarcza. Problem będziemy mieli także z młodymi ludźmi, którzy staną w obliczu trudności z pozyskaniem kredytów hipotecznych – dodał Bogusław Półtorak.

- Ułatwienie procesów budowlanych, preferencyjne procedury środowiskowe dla budownictwa mieszkaniowego, uruchomienie REIT-ów, działania rządowe aktywizujące rynek, stabilność prawna, łatwiejszy dostęp do gruntów, czy stabilizacja cen na rynku budowlanym - to najważniejsze kwestie, o które aktualnie martwi się teraz rynek i których potrzebuje, aby dalej stabilnie rosnąć - podsumowali moderatorzy dyskusji Małgorzata Burzec-Lewandowska, Robert Posytek, redakcja rynku nieruchomości Grupy PTWP.