PZFD: fundusze inwestycyjne nie wpływają na obecne wzrosty cen mieszkań

Transakcje z udziałem funduszy inwestycyjnych nie mają przełożenia na obecne wzrosty cen nieruchomości, ich powód to nierównowaga między silnym popytem, a niedostateczną podażą - przekonuje Polski Związek Firm Deweloperskich.

Polski Związek Firm Deweloperskich opublikował w środę analizę pt. "Fundusze inwestycyjne na rynku mieszkaniowym w Berlinie i w Polsce fakty i mity"

Związek wskazał, że obecny udział funduszy PRS (Private Rented Sector; instytucjonalny najem mieszkań) w zasobach mieszkaniowych Warszawy wynosi zaledwie 2,5 promila, kiedy w Berlinie ta wartość szacuje się na poziomie 34 proc. "Przyjmując, że w Warszawie sprzedaje się średnio 20 tys. mieszkań, to gdyby co dziesiąte mieszkanie zostało sprzedane funduszowi (co samo w sobie jest nierealne), to po 50 latach fundusze posiadałyby jedynie 5 proc. zasobu mieszkaniowego w Warszawy, który by wzrósł do 2 mln mieszkań" - podkreślono.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

PZFD poinformował, że w czasie, od kiedy rozpoczęły się w Polsce inwestycje PRS (od 2015 r.), deweloperzy sprzedali w sześciu największych aglomeracjach około 420 tys. mieszkań. W tym czasie fundusze inwestycyjne zbudowały portfel ok 6 tys. mieszkań (z czego 2 tys. znajduje się w posiadaniu państwowego Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem PFR Nieruchomości), a inwestorzy indywidualni nabyli około 100-120 tys. mieszkań. "Obawa, że fundusze zdominują rynek najmu, który obecnie jest rynkiem inwestorów indywidualnych jest nieuzasadniona" - zapewniono.

Według Związku obecność funduszy inwestycyjnych na rynku nie sprawia, że mieszkania są coraz droższe. Zwrócono uwagę, że fundusze kontraktują mieszkania, które są dopiero w budowie czy znajdują się na wcześniejszym etapie planowania. "Jednocześnie dzięki środkom uzyskiwanym od funduszy deweloper jest w stanie sprawniej realizować kolejne etapy inwestycji czy zakupywać grunty, co wpływa korzystnie na podaż mieszkań" - podkreślono.

Według deweloperów, głównym powodem obecnych wzrostów cen nieruchomości jest nierównowaga między silnym popytem, a niedostateczną podażą. "Dodatkowo mamy do czynienia z niską dostępnością gruntów mieszkaniowych, przedłużającymi się postępowania administracyjnymi czy wzrostami kosztów materiałów budowlanych i wykonawstwa" - dodano.

Związek w informacji odniósł się do często przytaczanego przykładu Berlina i korelacji obecności funduszy ze zwrotem cen mieszkań w tym mieście. "W przypadku Berlina głównym powodem wzrostów cen była nieodpowiednia polityka miasta ograniczająca podaż mieszkań. Jednocześnie populacja Berlina stale rosła notując przyrost ludności w wysokości od 40 do 60 tys. nowych mieszkańców rokrocznie. Stąd obecnie stolica Niemiec zmaga się z niedoborem ok. 205 tys. lokali. Aby zaspokoić ten rosnący popyt mieszkaniowy w Berlinie musiałoby powstawać co roku 20 700 mieszkań - obecnie liczba nowych mieszkań oddawanych do użytkowania jest niewystarczająca skoro w 2020 r. wynosiła 14 500 lokali. W tym samym okresie w Warszawie oddano do użytkowania 23 500 mieszkań. Przy czym Warszawa ma ponad dwa razy mniej mieszkańców" - wyjaśniono.

Związek dodał, że istnieje też skrajna różnica między działalnością funduszy inwestycyjnych na rynku polskim a w Berlinie.

Wskazano, że fundusze mieszkaniowe w Berlinie nie nabywały mieszkań w nowych projektach, ale kupowały pustostany od miasta, a następnie remontowały je i oddawały na rynek. Podano przykład, że w 2004 r. władze miejskie sprzedały spółkę GSW, która posiadała 65 tys. mieszkań.

PZFD podkreślił, że w Polsce inwestorzy instytucjonalni kontraktują nie mieszkania, które znajdują się w bieżącej ofercie deweloperów, a te, które zostaną oddane do użytkowania w dłuższej perspektywie. "Środki uzyskiwane od funduszy (finansowanie w formule forward funding) pozwalają deweloperowi na sprawniejsze rozpoczynanie kolejnych etapów inwestycji - w tym tych przeznaczonych dla klientów indywidualnych. Przez to więcej mieszkań trafia na rynek z czego część jest przeznaczona na wynajem - np. dla osób, które nie chcą albo na tym etapie nie mogą się jeszcze związać kredytem hipotecznym - a część na sprzedaż dla osób fizycznych" - podsumowano. (PAP)

autor: Michał Boroń

mick/