Wzrost stóp procentowych i wyższe koszty pozyskiwania kapitału mają negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy. Fot. Pixabay Gwałtowny wzrost stóp procentowych oddziałuje negatywnie na całą branżę nieruchomości mieszkaniowych. Deweloperzy liczą się z tym, że droższe pozyskiwanie kapitału i obsługa zobowiązań może mieć wpływ na ilość wprowadzanych na rynek mieszkań i ich ceny.
W opinii deweloperów wzrost stóp procentowych i wyższe koszty pozyskiwania kapitału mają negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy, w tym na liczbę lokali wprowadzanych do oferty oraz wzrost ich cen. Jak zapewnia Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia, oferta spółki stale się powiększa, ale utrzymanie założonego tempa uzależnione jest od dalszego rozwoju sytuacji na rynku. Spółka praktycznie wszystkie inwestycje finansuje ze środków własnych oraz z przedpłat klientów. Dobra sprzedaż już na początkowym etapie realizacji umożliwia więc wsparcie finansowania projektów.
- Z uwagi na zmieniające się realia na rynku i spodziewany spadek tempa sprzedaży analizujemy różne opcje, w tym rozwój w bardziej perspektywicznych obszarach, m.in. PRS, realizację projektów w formule JV czy też z większym udziałem finansowania bankowego. Posiadamy wystarczające rezerwy finansowe, aby w większym niż dotąd zakresie wesprzeć finansowanie projektów ze środków własnych, co będzie szczególnie istotne dla naszych klientów w trudniejszym czasie na rynku - mówi Andrzej Oślizło.
Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl
Podobną opinię ma Dariusz Szczypiński, dyrektor finansowy w Nickel Development. Jak mówi, wielokrotne już podwyżki stóp procentowych miały niebagatelny wpływ na wzrost kosztów związanych z finansowaniem inwestycji, a jego poziom uzależniony jest od specyfiki danego projektu deweloperskiego. Ogólnie rzecz biorąc, skokowy wzrost oprocentowania mógł przełożyć się nawet na kilkaset złotych wyższe koszty pozyskania finansowania w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej nieruchomości.
- Wzrost oprocentowania kredytów może dodatkowo spowodować wstrzemięźliwość części deweloperów w kwestii zakupu nowych gruntów oraz rozpoczynania inwestycji. Przy prognozowanym spadku tempa sprzedaży koszt w postaci procentu składanego, ponoszony z uwagi na długi czas, jaki upływa od nabycia gruntu do odzyskania środków podczas sprzedaży jest dla wielu deweloperów zwyczajnie nie do zaakceptowania - mówi Dariusz Szczypiński.
Dodaje, że część spółek deweloperskich sprzedaje aktywa, aby odmrozić gotówkę i tymi środkami sfinansować bliższe w czasie projekty i w ten sposób uniknąć zadłużania się.
- Zawsze warto szukać alternatywnych źródeł finansowania, a mówię to z pełnym przekonaniem, ponieważ już od dawna korzystamy z takich możliwości - mówi Dariusz Szczypiński.
Atal w swoim modelu zakłada finansowanie projektów, zarówno ze środków własnych, jak i obcych, a także w systemie mieszanym.
- Wyższe oprocentowanie kredytów i emitowanych przez Atal obligacji spowoduje oczywiście wzrost kosztów finansowych. Obecna sytuacja płynnościowa spółki w połączeniu z wpływami z zakontraktowanych wcześniej mieszkań pozwala jednak na ograniczenie obcych źródeł finansowania do niezbędnego minimum. Aktualnie grupa zabezpieczyła środki finansowe, które pozwolą na finansowanie przedsięwzięć w dużej mierze ze środków własnych - mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atal.
Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding wyjaśnia, że finansowanie inwestycji to jedna ze składowych ceny mieszkania, a zatem wyższe stopy procentowe oznaczają wyższą finalną cenę. Jak dodaje, wspomniany czynnik nie wpłynął istotnie na koszt realizacji inwestycji dewelopera, ponieważ wiele z nich w znacznym stopniu lub nawet całkowicie finansowana jest ze środków własnych, bądź po spłacie kredytu, w projekcie sprzedawane są gotowe lokale. Przykładem jest inwestycja Jerozolimskie Invest w alejach Jerozolimskich w Warszawie, gdzie klient możne kupić gotowy do zamieszkania lokal.
Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service dodaje, że na tę chwilę nie jest zauważalna zależność pomiędzy podwyższonymi stopami procentowymi, a powstawaniem nowych inwestycji. Jak wyjaśnia, wysoka inflacja to nie jest główny czynnik wpływający na cenę mieszkania i koszty budowy.
- Głównym czynnikiem jest cena gruntu. Posiadamy bank ziemi w całej Polsce oraz środki własne pozwalające na realizację kolejnych inwestycji. Obecnie nie przewidujemy również poszukiwania alternatywnych rozwiązań finansowych. Wszystkie nasze inwestycje są realizowane zgodnie z wyznaczonym wcześniej harmonogramem prac i nie prognozujemy na ten moment żadnych opóźnień - mówi Adrian Potoczek.
Także Archicom ma stabilną sytuację finansową. Spółka nie posiada kredytów inwestycyjnych, cieszy się zaufaniem instytucji finansowych, a na zachodzące zmiany patrzy w perspektywie długoterminowej.
- Nasze 35-letnie doświadczenie i mocna pozycja rynkowa pozwalają na elastyczne dostosowywanie oferty do aktualnego popytu. Decyzję o rozpoczęciu projektu każdorazowo poprzedzamy dokładną analizą, stawiając na pierwszym miejscu ochronę interesów spółki, akcjonariuszy i inwestorów. Zmiana stóp procentowych, a tym samym wzrost kosztu finansowania, dotyczy całego rynku i to naturalne, że będzie wpływać na ostateczną cenę mieszkań, jednak nie jest to jedyny czynnik. Z naszych obserwacji wynika, że istotnie zmieniają się również ceny i dostępność gruntów, materiałów czy koszty wykonawstwa, co może powodować potencjalne problemy u mniejszych podmiotów. Większe niebezpieczeństwo, będące skutkiem wyższych stóp procentowych, widzimy w ograniczeniu zdolności kredytowej naszych potencjalnych klientów - mówi Piotr Ludwiński.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg dodaje, że wyższe stopy procentowe mają przede wszystkim przełożenie bezpośrednio na klientów, ich zdolność kredytową i wielkość mieszkania, na jakie mogą sobie pozwolić.
- Oczywiście finansowanie inwestycji w tak trudnych warunkach makroekonomicznych jest niełatwe. Należy jednak zaznaczyć, że Grypa Robyg ma bardzo dobrą pozycję gotówkową. Natomiast główny wpływ na ceny mieszkań ma inflacja oraz drastyczny wzrost kosztów materiałów budowlanych, energii, usług i surowców. To z pewnością będzie bardzo ważny czynnik, który zdeterminuje wielkość popytu na mieszkania, a tym samym dopasowującą się do niego podaż. Zakładamy, że zdecydowanie zwiększy się rynek mieszkań na wynajem i tu już obserwujemy rosnące zainteresowanie klientów - mówi Joanna Chojecka.
Yaron Shama, dyrektor finansowy Ronson Development wyjaśnia, że wyższe stopy procentowe w znacznym stopniu przekładają się na koszty związane z finansowaniem procesu inwestycyjnego. W przypadku dewelopera, który emituje obligacje, by sfinansować zakup gruntu ponoszenie kosztów inwestycji rozpoczyna się od pierwszego dnia. Zwykle są to koszty stałe, doliczane do kosztów inwestycji i ponoszone aż do zakończenia budowy. Drugi aspekt dotyczy finansowania procesu budowy przez bank, co może wpłynąć na całkowite koszty inwestycji. W tym przypadku najważniejsze jest to, w jakim tempie prowadzona jest sprzedaż. Jeśli jest ona na zadowalającym poziomie, ekspozycja na wysokie odsetki nie jest istotna.
- Ronson Development stale poszukuje alternatywnych, dodatkowych sposobów na pozyskanie finansowania. W pierwszym kwartale 2022 roku, dzięki pomocy naszego głównego udziałowca, podpisaliśmy umowę SAFE z potencjalnymi inwestorami. Zawsze rozważamy także możliwości JV z właścicielami gruntów - mówi Yaron Shama.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic podkreśla, że wyższe stopy procentowe i zaostrzenie kryteriów dotyczących obliczania zdolności kredytowej mają przede wszystkim negatywny wpływ na możliwość uzyskania finansowania przez nabywców. W tej chwili nie jest to znaczący problem dla uzyskania finansowania inwestycji czy czynnik znacząco zwiększający koszty. Największe znaczenie dla potencjalnego dalszego wzrostu cen ma jednak wzrost kosztów budowy.
Home Invest także finansuje inwestycje z własnych środków oraz wpłat klientów. Pod koniec ubiegłego roku spółka sprzedała jeden z projektów w całości do funduszu. Dzięki temu zostało zapewnione m.in. finansowanie realizacji inwestycji.
- Takie doświadczenie pozwala nam szerzej otworzyć się na współpracę z funduszami także przy kolejnych projektach. Nie wykluczamy też pozyskiwania finansowania z banków - mówi Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Home Invest
Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home mówi, że wzrost stóp procentowych oddziałuje negatywnie na branżę.
- Liczymy się z tym, że droższe pozyskiwanie kapitału i obsługa zobowiązań będzie miała znaczący wpływ na ilość wprowadzanych na rynek mieszkań i ich ceny. W przypadku lokali deweloperskich ceny już wzrosły w marcu 2022 roku o 19,1 proc. względem marca poprzedniego roku. Przewidujemy, że ceny mieszkań nadal będą wzrastać, ponieważ wciąż w górę idą koszty realizacji inwestycji, jednak znacznie wolniej niż dotychczas ze względu na spadek popytu. Cały czas bacznie obserwujemy zmiany zachodzące na rynku i zastanawiamy się nad optymalnym rozwiązaniem dotyczącym finansowania kolejnych inwestycji - mówi Mariola Żak.
Teresa Witkowska, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Napollo Residential dodaje, że osoby, które obecnie zastanawiają się nad zakupem mieszkania nie powinny odkładać tej decyzji.
Marcin Michalec, CEO Okam dodaje, że klienci, którzy nie będą w stanie pozyskać niezbędnego finansowania na zakup mieszkania na własność zasilą zapewne, przynajmniej czasowo rynek najmu.
Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper mówi, że niezmiernie ważnym aspektem jest odpowiedzialne budowanie harmonogramów projektów.
- Skorelowanie ze sobą wpływów ze sprzedaży z wydatkami na projekcie pozwala minimalizować koszty finansowe. Oczywiście spółka korzysta z finansowania zewnętrznego, ale nasza polityka zabezpieczeń i zarządzania płynnością pozwala minimalizować negatywne skutki wzrostów stóp procentowych na osiągane wyniki i co ważne - ceny oferowane klientom.
Naszym zdaniem większe ryzyko spadku ilości wprowadzanych na rynek projektów mieszkaniowych objawić się może od strony popytowej. Według danych z sektora bankowego zdolności kredytowe klientów skurczyły się o 50 proc. od początku cyklu podwyżek stóp przez RPP. Z drugiej jednak strony, zauważalny, drastyczny spadek oferty mieszkań na wynajem, spowodowany napływem uchodźców z Ukrainy pozwala oczekiwać wzrostu sprzedaży wśród klientów inwestycyjnych. Na bieżąco monitorujemy sytuację rynkową oraz stale poszukujemy nowych, atrakcyjnych źródeł pozyskiwania kapitału - mówi Sebastian Barandziak.
Źródło: wypowiedzi dla dompress.pl
Podobał się artykuł? Podziel się!
Materiał chroniony prawem autorskim - zasady przedruków określa regulamin.
House Market: polub nas na Facebooku
Obserwuj House Market na Twitterze
Follow @housemarketRSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych
