Stosowanie ustawy deweloperskiej będzie trudne i obarczone ryzykiem popełnienia błędów

W opinii PZFD ustawa deweloperska, która wejdzie w życie 1 lipca jest nieprecyzyjna i ma wady, które będą generować spory między nabywcami a deweloperami. Potrzebna jest pilna nowelizacja przepisów.

Autor: housemarket.pl 11 maja 2022 14:23

  • Liczba upadłości wśród firm deweloperskich, które od 2012 roku objęte są przepisami tzw. ustawy deweloperskiej i które dla swoich przedsięwzięć prowadziły rachunki powiernicze, w latach 2012-2019 wyniosła 7.
  • Jak zaznacza PZFD, nieprawdziwe dane posłużyły do przekonania o konieczności przyjęcia nowej ustawy mającej wzmocnić ochronę nabywców mieszkań na rynku pierwotnym.
  • Weryfikacja danych dokonana przez PZFD wykazała, że kondycja polskich firm deweloperskich jest stabilna, a pozycja nabywców mieszkań na rynku pierwotnym zabezpieczona.

Około 150 firm deweloperskich - zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów miało upaść w latach 2012 - 2019. Takimi danymi operował Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, podczas procedowania w parlamencie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Liczne bankructwa w branży miały uzasadniać konieczność uchwalenia nowego prawa, aktualne przepisy miały bowiem nie gwarantować bezpieczeństwa wpłat nabywców na odpowiednim poziomie. Tymczasem rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej.

Weryfikacja danych dokonana przez Polski Związek Firm Deweloperskich wykazała, że kondycja polskich firm deweloperskich jest stabilna, a pozycja nabywców mieszkań na rynku pierwotnym od lat zabezpieczona. Liczba upadłości wśród firm deweloperskich, które od 2012 roku objęte są przepisami tzw. ustawy deweloperskiej i które dla swoich przedsięwzięć prowadziły rachunki powiernicze, w latach 2012-2019 wyniosła 7. Natomiast w 6 przypadkach klienci firm, które ogłosiły upadłość otrzymali albo otrzymają swoje mieszkanie. Żadna z firm, która ogłosiła upadłość we wskazanym okresie nie była członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

- Polski Związek Firm Deweloperskich zrzesza niemalże 300 firm deweloperskich z całego kraju. Gdyby rzeczywiście w latach 2012-2019 miało upaść 150 deweloperów to tak, jakbyśmy stracili połowę firm członkowskich. Od samego więc początku mieliśmy świadomość i o tym mówiliśmy, że UOKiK wprowadza opinię publiczną w błąd. Nasz raport przedstawia zaś fakty. Skala upadłości w branży jest niewielka - wskazuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

- Mówienie przez prezesa UOKiK o 150 upadłościach w sytuacji, gdy liczba takich zdarzeń była marginalna to działanie nielicujące z powagą urzędu, po drugie naruszające zaufanie obywateli i firm do państwa i jego organów, po trzecie wreszcie jest to działanie, które godzi w dobre imię firm deweloperskich i całego środowiska. Wprowadzenie opinii publicznej w błąd, co do kondycji całego sektora gospodarki, który odpowiada za sporą część wytworzonego rok do roku PKB w Polce i zatrudnia setki tysięcy ludzi to działanie noszące znamiona naruszenia dóbr osobistych - komentuje Łukasz Bernatowicz, wiceprezes Business Centre Club.

Nieprawdziwe dane stały się jednak podstawą do uchwalenia zupełnie nowej ustawy dedykowanej rynkowi pierwotnemu, która ma wejść w życie za niecałe dwa miesiące. Przewiduje ona utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, do którego trafiać mają składki z tytułu sprzedaży każdego lokalu w inwestycji. Składki te mają zabezpieczać środki wpłacone przez klientów firm deweloperskich w przypadku m.in. ogłoszenia upadłości. Dla przedsięwzięć, dla których prowadzony jest otwarty rachunek powierniczy, składka wynieść ma maksymalnie 1 proc. wartości mieszkania (zakłada się, że w roku 2022 wyniesie 0,45 proc.).

- DFG spowoduje, że zakup mieszkania od dewelopera będzie jeszcze bezpieczniejszy. Szkopuł w tym, że w ustawie aż roi się od nieprecyzyjnych i niedookreślonych regulacji, co będzie powodować problemy praktyczne we wdrażaniu i stosowaniu ustawy dla deweloperów, ale i również dla nabywców. Podczas konsultacji wskazywaliśmy na te wady – UOKiK jednak nasze uwagi całkowicie zignorował - wskazuje radca prawny Przemysław Dziąg szef działu prawnego PZFD.

Mowa chociażby o przyjętej konstrukcji, która zakłada, że w przypadku gdy konsument odstąpi od umowy deweloperskiej wpłacona składka na DFG nie będzie podlegać zwrotowi, co więcej zapłaci ją także kolejny nabywca tego samego lokalu.

- Bardzo dużym błędem ustawodawcy, być może niezamierzonym, ale niekorzystnym dla konsumentów jest wyłączenie przepisów dotyczących rękojmi w przypadku wad mieszkania. Dziś ustawa mówi jasno, że w sytuacjach w niej nieuregulowanych w zakresie wad lokalu, zastosowanie mają regulacje kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi. W związku z ewidentną luką w nowej ustawie, to na konsumenta przerzucono cały ciężar dowodzenia, że nieruchomość jest wadliwa - tłumaczy mecenas Dziąg.

Dodaje, że dziś w przypadku rękojmi wystarczy zgłoszenie wady, natomiast to deweloper, chcąc uwolnić się od odpowiedzialności, musi wykazać, że ona nie istnieje.

- Teraz, przez przeoczenie UOKiK, te zasady odwrócono – dodaje mecenas Dziąg.

Niebezpieczne dla obrotu okazać mogą się przepisy umożliwiające odstąpienia od umowy z uwagi na powołanie się na wady istotne lokalu. Ustawodawca nie określił jednak, czym owe wady istotne są.

- O tym, czy dana wada jest istotna decydować ma prywatna opinia rzeczoznawcy, zlecona przez kupującego. Ustawa nie zakłada, że będzie można do niej złożyć kontropinię, a w razie braku porozumienia skierować sprawę do sądu. Ta droga pojawi się dopiero, gdy deweloper odda wpłacone środki nabywcy - na co będzie miał 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Istnieje więc duże ryzyko, że przepis będzie nadużywany przez nieuczciwych flipperów i w przypadku gdy uznają, że dane mieszkanie nie da im wystarczającego zysku, będą wyszukiwać w nim najmniejszych wad, by doprowadzić do rozwiązania umowy - ostrzega Przemysław Dziąg.

Również środowisko notariuszy wskazuje, że stosowanie ustawy będzie trudne i obarczone ryzykiem popełnienia błędów.

- To przykład źle napisanego prawa. Notariusze będą mieli problemy, kiedy stosować nową ustawę w całości, a kiedy nie. Taki problem nastąpi w szczególności w przypadku umów przedwstępnych. Od tego w jakim zakresie znajdzie zastosowanie nowa ustawa o ochronie praw nabywców zależy natomiast poziom ochrony konsumentów - wskazuje dr hab. Marek Leśniak, notariusz.

Na mocy nowego prawa sprzedaż mieszkania ma być powiązana i na równi chroniona ze sprzedażą udziału w lokalu użytkowym, czyli sprzedażą miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej.

- Zgodnie z ustawą znajdzie ona jednak zastosowanie jedynie, gdy miejsce postojowe lub komórka nabywane są wraz z lokalem mieszkalnym. Pytanie zatem, czy późniejszy zakup miejsca postojowego będzie również podlegał jej reżimowi w takim samym zakresie jak zakup mieszkania. Literalnie rzecz biorąc nie powinien, funkcjonalnie powinien. Kolejny błąd dotyczy przypadku ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej w ramach której nabywane jest mieszkanie i udział w lokalu użytkowym. Konsument korzystający z tego prawa automatycznie nie odstąpi od umowy na nabycie miejsca postojowego, czy komórki lokatorskiej - zauważa profesor Leśniak.

Zdaniem ekspertów aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym powoduje, że to nie czas na wprowadzanie w życie źle skonstruowanego prawa.

- Pandemia oraz wojna w Ukrainie, do tego najwyższa od dwóch dekad inflacja i radykalny wzrost cen materiałów budowlanych - to wszystko spowodowało zdecydowany spadek inwestycji mieszkaniowych w całym kraju. Nadal mamy w Polsce deficyt gruntów budowlanych, a tylko około 35 proc. powierzchni kraju objęte jest MPZP. Ponadto wydłużające się procedury administracyjne i niestabilność w uzyskiwaniu decyzji o PnB, powodują wzrost cen gruntów inwestycyjnych. Można sobie więc wyobrazić, co się stanie, jeśli ta ustawa w tym momencie weszłaby w życie - mówi Piotr Hofman, prezes zarządu HM Inwest.

I zaznacza, że generalni wykonawcy są dziś kompletnie pogubieni.

- Żeby zobrazować obecną sytuację pod względem cen, posłużmy się konkretnymi liczbami. Klasyczny budynek wielorodzinny z jednym poziomem garażowym jest dziś wyceniany w generalnym wykonawstwie na ponad 6,5 tys. zł za metr kwadratowy. Tylko budowa! A przecież do ceny mieszkania trzeba jeszcze doliczyć cenę gruntu, cenę za projekt, za wszystkie tzw. koszty miękkie oraz VAT plus marżę dla inwestora. W efekcie dochodzimy do poziomu ponad 10 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania! Czy do takich cen chcemy jeszcze dokładać 5 proc. kosztów związanych z DFG? Bo przecież to nie tylko składka, ale i wyższe koszty prowadzenia rachunków powierniczych, czy obsługi notarialnej. Kogo będzie stać na zakup mieszkania? - akcentuje Piotr Hofman.

- Te wszystkie uwagi jasno dowodzą, że jeśli przepisów pilnie się nie poprawi, będą problemy z ich stosowaniem. Dlatego apelujemy do parlamentu o ekspresową nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, a jeśli nie jest to możliwe - o przesunięcie jej wejścia w życie do czasu wprowadzenia niezbędnych korekt - dodaje Konrad Płochocki.

Zdaniem posła Jacka Tomczaka wejście w życie nowej ustawy powinno być odroczone o 12 miesięcy. Taki też złożył projekt w sejmie.

- Te przepisy nie mogą wejść w życie 1 lipca. Nie w tej formie i nie w takich warunkach gospodarczych, gdyż doprowadzą do podwyżki cen mieszkań i de facto podbiją jeszcze inflację - wskazuje Jacek Tomczak.

 

Podobał się artykuł? Podziel się!

REKOMENDOWANE DLA CIEBIE

SPOŁECZNOŚCI

House Market: polub nas na Facebooku

Obserwuj House Market na Twitterze

RSS - wiadomości na czytnikach i w aplikacjach mobilnych

Drogi Użytkowniku!

W związku z odwiedzaniem naszych serwisów internetowych możemy przetwarzać Twój adres IP, pliki cookies i podobne dane nt. aktywności lub urządzeń użytkownika. Jeżeli dane te pozwalają zidentyfikować Twoją tożsamość, wówczas będą traktowane dodatkowo jako dane osobowe zgodnie z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady 2016/679 (RODO).

Administratora tych danych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz w Polityce Prywatności pod tym linkiem.

Jeżeli korzystasz także z innych usług dostępnych za pośrednictwem naszych serwisów, przetwarzamy też Twoje dane osobowe podane przy zakładaniu konta, rejestracji na eventy, zamawianiu prenumeraty, newslettera, alertów oraz usług online (w tym Strefy Premium, raportów, rankingów lub licencji na przedruki).

Administratorów tych danych osobowych, cele i podstawy przetwarzania oraz inne informacje wymagane przez RODO znajdziesz również w Polityce Prywatności pod tym linkiem. Dane zbierane na potrzeby różnych usług mogą być przetwarzane w różnych celach, na różnych podstawach oraz przez różnych administratorów danych.

Pamiętaj, że w związku z przetwarzaniem danych osobowych przysługuje Ci szereg gwarancji i praw, a przede wszystkim prawo do odwołania zgody oraz prawo sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych. Prawa te będą przez nas bezwzględnie przestrzegane. Jeżeli więc nie zgadzasz się z naszą oceną niezbędności przetwarzania Twoich danych lub masz inne zastrzeżenia w tym zakresie, koniecznie zgłoś sprzeciw lub prześlij nam swoje zastrzeżenia pod adres odo@ptwp.pl. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem.

W dowolnym czasie możesz określić warunki przechowywania i dostępu do plików cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej.

Jeśli zgadzasz się na wykorzystanie technologii plików cookies wystarczy kliknąć poniższy przycisk „Przejdź do serwisu”.

Zarząd PTWP-ONLINE Sp. z o.o.