W niektórych miastach oferta mieszkań na wynajem spadła o ponad 70 proc.

Napływ uchodźców wywołany napaścią Rosji na Ukrainę doprowadził m.in. do spadku podaży mieszkań na wynajem o ponad 70 proc. - wynika ze środowej analizy PKO BP.

Jak oszacowano w środowej analizie banku PKO BP, w Polsce jest obecnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym. Przy założeniu przeciętnego zagęszczenia mieszkania na poziomie 2,7 osób, polski rynek najmu jest w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe ponad 3,2 mln osób. Jednak zasób ten jest w dużej mierze wynajęty.

Według założeń PKP BP, odsetek mieszkań dostępnych na rynku najmu może być równy wskaźnikowi pustostanów na obszarach miejskich, który został oszacowany na 6 proc. To oznaczałoby, że wolne mieszkania mogłyby pomieścić około 200 tys. osób.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

"W marcu 2022 wraz z wybuchem wojny w Ukrainie doszło jednak do ujemnego szoku podażowego i dodatniego szoku popytowego. Właściciele wycofali dużą część zasobu z rynku, aby ulokować w nim uchodźców, co wsparł rządowy program pomocy finansowej dla przyjmujących uchodźców. Z drugiej strony, sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy na tym rynku" - stwierdzono w analizie PKO BP.

W efekcie, w ocenie banku, dostępność mieszkań na wynajem istotnie spadła.

"Spośród miast wojewódzkich oferta mieszkań na wynajem najmocniej skurczyła się we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie - o ponad 70 proc. W Warszawie, a więc na największym rynku, oferta spadła o ponad połowę. Sytuacja ta jest bezprecedensowa i znacząco odbiega od obserwowanych sezonowo wahań dostępności mieszkań na wynajem" - wskazano w raporcie banku.

Analitycy PKO BP stwierdzili, że największy ubytek oferty odnotowano w przypadku mieszkań wznoszonych w okresie PRL, a najmniejszy ubytek oferty dotyczy starych kamienic zlokalizowanych w centrach miast. Szok popytowy i podażowy przyczynił się do znacznego wzrostu stawek wynajmu.

"Na rynkach o niższej płynności (Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Opole) sytuacja szokowa doprowadziła do gwałtownych, nawet ponad 50-procentowych, wzrostów stawek wynajmu, zwłaszcza w mieszkaniach położonych w zabudowie wielkopłytowej. Na dużych i płynnych rynkach wzrost stawek, choć niższy, był również kilkudziesięcioprocentowy w ujęciu miesięcznym. Szczególną uwagę zwraca dynamika cen wynajmu w Krakowie i Wrocławiu, gdzie za wynajem mieszkania w nowym budownictwie w marcu należy zapłacić o około 30 proc. więcej niż w lutym. Spośród miast o silnym napływie uchodźców względnie umiarkowane wzrosty stawek wynajmu odnotowaliśmy w Lublinie i Warszawie" - stwierdzono w raporcie PKO BP.

Zmiany na rynku najmu wywołane przez napływ uchodźców zaszły w okresie, gdy wzrost stóp procentowych (od października stopa referencyjna NBP została podniesiona o 340 pb.) wyraźnie ograniczył zdolność kredytową. Poza tym dostępność mieszkań została zmniejszona wskutek zalecenia KNF, dotyczące stosowania pięciopunktowego buforu na wzrost stóp procentowych przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Spadek dostępności mieszkań sprawił, że osoby myślące o zakupie lokalu zostały przekierowane na rynek wynajmu a jednocześnie wzrost stóp procentowych uzasadnia oczekiwanie wyższej stopy zwrotu z najmu.

"Wzrost rentowności najmu jest powszechnym zjawiskiem na wszystkich największych rynkach. Oceniamy, że obecna szokowa sytuacja może mieć charakter przejściowy - możliwe, że stawki najmu nieco spadną po wygaśnięciu rządowego programu wsparcia finansowego związanego z pomocą uchodźcom (obecnie to 60 dni). Niemniej, powrotu do poziomu z roku 2021 już raczej nie będzie z uwagi na wyższe stopy procentowe, a także prawdopodobny dodatkowy popyt ze strony Ukraińców chcących dłużej pozostać w Polsce, również po ustabilizowaniu się sytuacji w ojczyźnie" - stwierdzono w analizie PKO BP.

Ekonomiści banku przypomnieli, że badania ankietowe NBP wskazują, że 56 proc. dużych firm deweloperskich (produkcja powyżej 500 mieszkań rocznie) notowało w 2021 wzrost zainteresowania nabyciem mieszkań przez fundusze inwestujące w nieruchomości z myślą o ich najmie (fundusze PRS). W perspektywie kilku najbliższych lat inwestor będzie prawdopodobnie mógł liczyć na wyższą stopę zwrotu z najmu.

"Spodziewamy się, że ograniczenia podażowe wywołane wojną, które przyczynią się do wzrostu cen surowców, kosztów materiałów budowlanych i pracy mogą zahamować decyzje o nowych projektach mieszkaniowych. Deweloperzy mogą wykazać się ostrożnością przy uruchamianiu nowych inwestycji, mając świadomość, że kolejna podwyżka cen oferty mogłaby nie zostać zaakceptowana przez mocno osłabioną obecnie stronę popytową. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby, że w perspektywie kilku lat podaż mieszkań pozostanie niska, a ponowne ożywienie popytu np. wskutek przejścia polityki pieniężnej w fazę łagodzenia mogłoby wywołać ponowny silny wzrost cen. Byłby to zarazem bardzo dobry scenariusz dla inwestorów PRS" - stwierdzono w analizie banku.