Waldemar Olbryk, Archicom: Polacy kupują mieszkania z większą ostrożnością

Wyższe stopy procentowe, które warunkują ograniczoną zdolność kredytową klientów, mają długookresowy wpływ na sprzedaż. - Aktualnie widzimy wydłużony czas niezbędny do podjęcia decyzji zakupowej, co z pewnością wiąże się z trudnym otoczeniem, w którym funkcjonujemy - powiedział Waldemar Olbryk, prezes zarządu Archicom.

• W perspektywie długoterminowej ceny mieszkań na rynku pierwotnym w dalszym ciągu będą rosnąć.
• Transakcje z niewielkim wkładem własnym na poziomie 10 proc. lub 20 proc. są dzisiaj rzadkością.
• Scenariusz dynamicznego wzrostu wartości nieruchomości w najbliższych latach jest bardzo prawdopodobny.

Ceny mieszkań są wysokie, a rosnące stopy procentowe oznaczają tylko jedno - drogie kredyty. Czy warto kupić mieszkanie w 2022 roku?

Biorąc pod uwagę aktualny poziom inflacji, a także prognozy zakładające jej wzrost, w mojej opinii zakup nieruchomości nadal jest rozsądnym sposobem na ochronę swojego kapitału. Jednocześnie możemy spodziewać się, że w perspektywie długoterminowej ceny mieszkań na rynku pierwotnym w dalszym ciągu będą rosnąć. Wpłynie na to przede wszystkim wzrost kosztów wykonawstwa oraz materiałów budowlanych będący konsekwencją m.in. konfliktu w Ukrainie. Należy mieć przy tym świadomość, że mieszkanie nie ma swojego substytutu. Trudniejsza sytuacja ekonomiczna może wyłącznie wymusić weryfikację dotychczasowych preferencji - na znaczeniu zyska chociażby funkcjonalność układów mieszkań vs. większy metraż.

Ceny na rynku mieszkaniowym szaleją. Ekonomiści mówią - będzie gorzej. Co jest przyczyną rosnących cen? Czy coś się w tym temacie się zmieni?

Na rynku obserwuje się obecnie także istotne podwyżki cen materiałów budowlanych, rzędu kilkudziesięciu procent, gruntów oraz kosztów wykonawstwa. Dla mniejszych firm deweloperskich takie zjawisko może oznaczać poważne problemy z rentownością. Jednak w naszym przypadku - chociażby ze względu na wieloletnie doświadczenie - nie obawiamy się o rentowność spółki. Jako deweloper zmagamy się z rosnącymi kosztami budowy oraz bieżącej działalności, jednak dokładamy starań, aby były one jak najmniej odczuwalne dla nabywców.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Czytaj więcej

Grupa Echo-Archicom przekazała ponad 900 mieszkań. Budowa kolejnego tysiąca w toku

Kto dzisiaj kupuje mieszkania? Czy popyt jest podyktowany potrzebami mieszkaniowymi czy inwestycyjnymi?

Zasadniczo obserwujemy obecnie dwie główne grupy klientów. Pierwsza obejmuje osoby, które nabywają dla siebie mieszkanie - pierwsze lub dostosowane do nowych oczekiwań. Aktualnie dominują wśród nich nabywcy finansujący zakup w pełni z własnych środków lub wspierający się kredytem hipotecznym, który ma jednak nieznaczny udział w cenie nieruchomości. Z naszej perspektywy transakcje z niewielkim wkładem własnym na poziomie 10 proc. lub 20 proc. są dzisiaj rzadkością. Drugą grupę stanowią inwestorzy, w przypadku których również coraz częściej realizowane są zakupy gotówkowe. Rosnąca rentowność najmu sprawia, że lokale mieszkalne cieszą się niezmiennie wysokim zainteresowaniem. Obserwacje rynku potwierdzają, że scenariusz dynamicznego wzrostu wartości nieruchomości w najbliższych latach jest bardzo prawdopodobny. Popyt na nie będzie stymulował zatem w najbliższym czasie przede wszystkim aspekt inwestycyjny, zarówno w kontekście potencjalnej sprzedaży, jak i najmu.

Biorąc pod uwagę rosnący udział mieszkań o mniejszej powierzchni w strukturze wszystkich transakcji zakupu, można założyć, że w przyszłości część klientów zdecyduje się na wynajem swojego większego lokalu, aby nabyć nieruchomość o mniejszym metrażu?

Oczywiście pod warunkiem, że przestrzeń będzie równie funkcjonalna, a budynek i jego najbliższe otoczenie spełnią potrzeby nabywców, które ulegają dynamicznym zmianom. Dziś kluczową rolę odgrywają w tym zakresie przede wszystkim przestrzenie wspólne - tereny zielone i rekreacyjne, rowerownie, wózkownie, warsztatownie, kluby mieszkańców czy też odpowiednio dobrane punkty usługowe. Sukces Archicom zawdzięczamy otwartości na dialog i zorientowaniu na potrzeby mieszkańców, na które skrzętnie odpowiadamy, projektując nasze społeczne osiedla.

Branża nieruchomości ma charakter długoterminowy, dlatego też należy umieć odróżnić chwilowe trendy od trwałych zmian...

Struktury mieszkań w ramach realizowanych przez nas projektów są dopasowywane na bieżąco, niezależnie od tendencji rynkowych, w czym pomaga nam etapowanie inwestycji. Na podstawie szczegółowych analiz, obserwacji, a także know-how naszych ekspertów rozważamy projekty zwiększające mieszkania, biorąc pod uwagę również opcję zmniejszenia ich powierzchni. Chcemy spełniać oczekiwania całego rynku, szerokiego grona potencjalnych nabywców, dlatego też nasza oferta jest maksymalnie zdywersyfikowana. Przy czym bez względu na metraż wszystkie nasze mieszkania są funkcjonalne, naturalnie doświetlone i posiadają optymalny rozkład pomieszczeń dla pełnego komfortu lokatorów.

Jakie wymagania ma dziś klient, czego oczekuje, o co pyta? Co jest dzisiaj ważniejsze - większy balkon czy ładny widok z tego balkonu?

Wiele lat obecności na rynku deweloperskim pozwoliło nam zaobserwować, że oczekiwania i preferencje mieszkaniowe Polaków ewoluują. Jednocześnie zmieniają się również w zależności od etapu życia czy też wieku. Klienci stają się w tym zakresie zdecydowanie bardziej elastyczni - nie przywiązują się już do mieszkania na stałe. Gdy pojawia się potrzeba zmiany lokum, np. ze względu na powiększenie rodziny, nie obawiamy się przeprowadzki. Czasy, w których metraż i liczba pokoi były najważniejsze, są już za nami i najprawdopodobniej nie wrócą. Dziś kluczowa jest lokalizacja przyszłej nieruchomości, na co miał wpływ m.in. okres pandemii. Wartości takie jak poczucie bezpieczeństwa czy bliskość rodziny powróciły na listę naszych priorytetów. Zdecydowanie więcej czasu spędzaliśmy wówczas w najbliższej okolicy miejsca zamieszkania, a trend ten nadal się utrzymuje. Jak wynika z naszych najnowszych badań oczekujemy przy tym, aby w pobliżu mieszkania znajdował się wielkopowierzchniowy sklep, który umożliwi zrobienie kompletnych zakupów bez konieczności podróży samochodem.

Niezwykle istotna jest również bliskość natury, szczególnie dla osób zainteresowanych mieszkaniami w centrum miasta...

Brak dostępu do terenów zielonych w większości przypadków dyskwalifikuje daną lokalizację. Warunek konieczny stanowi przy tym różnorodność obiektów handlowo-usługowych, czyli paczkomatów, piekarni, aptek, sklepów osiedlowych, a także dostępność infrastruktury komunikacyjnej. Polacy mają konkretne wymagania wobec okolicy przyszłego mieszkania, a jeśli deweloper im nie sprosta, zrezygnują z oferty. Mamy świadomość tego, jakie udogodnienia w przestrzeniach wspólnych są dla klientów najważniejsze i na tej podstawie projektujemy nasze inwestycje. Kreujemy osiedla społeczne i funkcjonalne, które umożliwiają załatwienie codziennych spraw w najbliższym sąsiedztwie, gwarantujemy bliskość parków, terenów rekreacyjnych i wypoczynkowych. Znaczenie ma także wygląd samych mieszkań - możliwość łatwej rearanżacji przestrzeni, dostosowanie jej do zmieniających się nawyków i sytuacji życiowej.