Warunki zabudowy na 3 lata, a nie bezterminowo?

W związku z brakiem dostatecznej ilości planów miejscowych to decyzje o warunkach zabudowy najczęściej są podstawą do rozpoczęcia inwestycji w Polsce. Na chwilę obecną decyzja o warunkach zabudowy nie musi być zgodna ze studium, co zdaniem wielu jest jedną z przyczyn chaosu przestrzennego.

Projektowany pomysł powiązania studium i decyzji o warunkach zabudowy nie jest nową propozycją i zdaniem reformatorów jest pomysłem atrakcyjnym. Jeśli więc przepisy wprost będą wskazywać na to, że plan ogólny byłby aktem prawa miejscowego, to takie rozwiązanie jest możliwe.

Nietrafne i nadmiernie radykalne jest jednak założenie wielu komentatorów, że decyzje o warunkach zabudowy są przyczyną wszelkiego zła w polskim systemie planowania przestrzennego, stanowią one bowiem konieczny element uzupełniający wobec niewielkiej liczby planów miejscowych. Dobrze zatem, że projektodawca dostrzega ten problem i nie wysuwa pomysłu „likwidacji” decyzji o warunkach zabudowy.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

Propozycja ograniczenia terminu ważności decyzji o warunkach zabudowy do 3 lat

W obecnym stanie prawnym decyzje o warunkach zabudowy mają charakter bezterminowy. Warto jednak podkreślić, że nie zawsze tak było, bowiem pod rządami poprzedniej ustawy z 1994 roku decyzja o warunkach zabudowy wskazywała okres swojej ważności - w tej kwestii rozstrzygnięcie pozostawiano swobodnemu uznaniu organów wydających decyzję.

Obecnie rozważane są propozycję aby powrócić do rozwiązań z lat 90. i ograniczyć czasowo obowiązywanie decyzji o warunkach zabudowy, najczęściej wskazując na możliwy okres 3-letni. Już w okresie obowiązywania starej ustawy z 1994 roku wskazywano jednak, że nie można arbitralnie wskazywać czasu obowiązywania decyzji i należy czynić to w powiązaniu z realnymi możliwościami danego inwestora. Już wówczas wskazywano, że należy wziąć pod uwagę choćby możliwości zgromadzenia w określonym czasie dokumentacji technicznej niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę lub uzyskania tytułu do dysponowania nieruchomością, jeżeli inwestor nie jest właścicielem terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji.

Wydaje się zatem, że proponowany 3-letni okres ważności decyzji o warunkach zabudowy jest zdecydowanie zbyt krótki. Warto byłoby zastanowić się nad znacznym wydłużeniem tego okresu (np. do 10 lat) lub przyznaniem kompetencji w zakresie określenia okresu ważności decyzji organowi wydającemu decyzję.

Co to oznacza dla inwestorów

W mojej ocenie inwestorzy powinni kontynuować swoje dotychczasowe zamierzenia inwestycyjne z dwóch powodów. Po pierwsze, nie znamy dokładnej treści projektu i uzasadnienia projektu ustawy – na chwilę obecną jest więc więcej pytań niż odpowiedzi. Po drugie, mniej więcej co 2 lata słyszymy o planowanej reformie planistycznej, jednakże jej przeprowadzenie jest niezwykle trudne, nie wiadomo więc czy uda się tym razem. Za uzasadnione uznać należy opinie wskazujące na pandemię jako nieodpowiedni moment do wprowadzenia reformy planistycznej – procedury planistyczne i administracyjne uległy i tak znacznemu wydłużeniu – znacząco wpływając na koszty inwestycji. Być może również ustawodawca dostrzeże ten problem i wstrzyma się z planowanymi zmianami do czasu ustabilizowania się sytuacji.

Autor: dr Piotr Szulc, radca prawny, ekspert ds nieruchomości