Wynajem mieszkania - bardziej opłacalny niż zakup?

Do 2026 roku w Polsce powstanie ponad 54 tysięcy mieszkań PRS - wynika z raportu PwC. Czy rosnący rynek najmu instytucjonalnego oraz sytuacja makroekonomiczna stonują wysokie przywiązanie Polaków do własności?

• Według Kwartalnika mieszkaniowego Otodom, OLX i Polityki Insight około 4 proc. Polaków mieszka w wynajętych lokalach.
• Rynek najmu funkcjonuje wyłącznie w miastach - to tam rezyduje 91 proc. wszystkich najemców.
• 97 proc. ze wszystkich ankietowanych najemców instytucjonalnych jest zadowolonych lub bardzo zadowolonych ze świadczonych usług najmu.

Tymczasem w najbogatszych krajach Europy - Niemczech, Austrii czy Dani - stosunek do nieruchomości jest zgoła odmienny. Tam sektor najmu rozwija się szybciej, a udział lokali wynajmowanych na terenie Unii Europejskiej przekracza 30 proc.

Choć najem instytucjonalny stanowi w Polsce na razie mniej niż 1 proc. rynku najmu, to przed nim szerokie perspektywy rozwoju. Luka mieszkaniowa szacowana na około 2 mln lokali, najwyższe od 2012 roku stopy procentowe i spadająca siła nabywcza kierują uwagę poszukujących w stronę alternatywy, jaką staje się możliwość skorzystania z wygodnej i bezpiecznej oferty sektora PRS.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

- Zapowiedzi inwestorów i prognozy rynkowe wskazują, że sektor PRS w Polsce w najbliższych latach będzie dalej dynamicznie rósł. Fundusze poszukują nowych rynków do lokowania zgromadzonego kapitału, a firmy deweloperskie są przygotowane do budowy całych osiedli z mieszkaniami na wynajem. Rosnąca inflacja, wzrost stóp procentowych i w konsekwencji malejąca zdolność kredytowa Polaków, spowodują, że część z nich będzie musiała odłożyć marzenia o własnym M w czasie, a wynajem stanie się atrakcyjną i przede wszystkim dostępną dla nich opcją. Jako zarządca nieruchomości również dostrzegliśmy potencjał rozwoju sektora PRS w Polsce. Jako jedni z pierwszych rozpoczęliśmy rozwój wyspecjalizowanych usług w obszarze najmu instytucjonalnego, a aktualnie w zarządzaniu mamy ponad 1600 mieszkań na wynajem, co daje nam prawie 50 proc. udziału w rynku usług zarządczych dostarczanych przez zewnętrze podmioty. Negocjujemy kolejne umowy i widzimy duże zainteresowanie sektorem PRS wśród poszczególnych graczy rynkowych. Najem instytucjonalny w Polsce w najbliższym czasie nabierze rozpędu, otwartym jednak pozostaje pytanie w jakim tempie finalnie będzie się rozwijał - mówi Łukasz Mazurczak, dyrektor zarządzający MVGM w Polsce.

Czytaj więcej

PRS-y i segment premium odporne na zawirowania

Sprecyzowane oczekiwania

Badanie „Rynek wynajmu w Polsce”, przeprowadzone na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wykazało, że 97 proc. ze wszystkich ankietowanych najemców instytucjonalnych jest zadowolonych lub bardzo zadowolonych ze świadczonych usług najmu. Nieruchomości te oferują różne standardy wykończenia i powierzchnie wspólne, na przykład recepcje i czytelnie. Tym samym przez wielu postrzegane są jako kolejny obszar ekonomii współdzielenia, przedkładającej dostęp nad posiadanie.
Jak tłumaczą eksperci z firmy Tétris, przygotowując fit-out dla kilkudziesięciu mieszkań na wynajem trzeba wziąć pod uwagę z jednej strony potrzeby inwestora i dewelopera, z drugiej, potencjalnych najemców. Dla pierwszej grupy istotne są zarówno koszty wykończenia, jak i trwałość użytych materiałów, ponieważ przełoży się to potem na koszty eksploatacyjne. Dla drugiej ważniejsze będą design i komfort.

- Tego typu projekty, chociaż dotyczą najmu długoterminowego, mają dużo wspólnego z branżą hotelową, z którą współpracujemy od wielu lat i w której możemy pochwalić się bogatym portfolio realizacji. Specyfika w sektorze PRS dotyczy między innymi standaryzacji i uniwersalności zaproponowanych rozwiązań. Nasz zespół, przy projektowaniu, bierze pod uwagę różne aspekty takie, jak lokalizacja, grupa docelowa, wielkość mieszkań, budżet inwestora czy cel biznesowy. To wszystko wpływa na wygląd wnętrz mieszkań na wynajem. Ich potencjalni użytkownicy oczekują, by lokum było wygodne i praktyczne, ale jednocześnie posiadało wnętrze łatwe do zaadaptowania i nadania mu indywidualnego charakteru. Projektujemy przestrzenie uniwersalne, stonowane, o przemyślanej funkcjonalności, które trafią w gusta szerokiego grona odbiorców. Częstą praktyką jest przygotowanie mieszkań w dwóch – trzech stylach na przykład nowoczesnym, bardziej odważnym i klasycznym, stonowanym. W ten sposób najemcy mają możliwość wyboru opcji bliższej ich indywidualnym preferencjom - wyjaśnia Kamila Dzionek, Business Development Hospitality & Retail Manager w Tétris.

Design i funkcjonalność to jedno, ale czy PRS faktycznie się opłaca?

Z punktu widzenia najemców rentowność najmu wzrasta wraz ze zmianami na rynku kredytów hipotecznych. Zgodnie z wyliczeniami ekspertów, jeśli finansujemy zakup mieszkania w połowie kredytem, to powinniśmy mieszkać w nim co najmniej siedem lat, aby było to korzystniejsze niż najem.

- W przypadku umów najmu zawieranych z operatorami obiektów typu PRS najemcy zyskują dodatkowe poczucie bezpieczeństwa i stabilności. Wynika to najczęściej z ugruntowanej pozycji rynkowej podmiotu wynajmującego oraz charakterystyki umów występujących w polskim systemie prawnym. Standardowym zapisem w tego typu dokumentach może być opcja przedłużenia najmu na kolejne okresy lub możliwość zmiany lokalu na większy lub mniejszy czy w innej lokalizacji, gdy wynajmujący dysponuje ich pokaźniejszą pulą - mówi Agata Jurek-Zbrojska, partnerka kierująca praktyką Nieruchomości i Budownictwa w kancelarii CMS Polska.

Także z perspektywy inwestorów najem instytucjonalny w ostatnich dwóch latach w Polsce zdecydowanie zyskał na popularności. Jak wyliczył JLL, w całym 2021 roku wolumen transakcji w sektorze living (PRS oraz prywatne akademiki) wyniósł 665 mln eur