Zakup mieszkania z rynku wtórnego - o tych kosztach należy pamiętać

Niska w stosunku do popytu podaż nowych mieszkań czy stale rosnące ceny materiałów budowlanych sprawiają, że w najbliższym czasie najprawdopodobniej nie ma co liczyć na spadek cen nieruchomości. Dlatego rozwiązaniem dla osób chcących zamieszkać na swoim, może być mieszkanie z rynku wtórnego, który to oferuje konkurencyjne ceny i teoretycznie większy wybór. Ale czy naprawdę lokale „z drugiej ręki” kosztują mniej od tych nowych?

• Ceny nowych lokali na przestrzeni ostatnich lat sukcesywnie idą w górę. Tylko w III kw. tego roku na sześciu największych rynkach pierwotnych w Polsce odnotowano wzrosty od 0.6 proc. (Gdańsk) do nawet 9,1 proc. (Wrocław) za 1 mkw.
• Kupując mieszkanie na rynku wtórnym trzeba pamiętać, że kwota, jaką zobaczy potencjalny kupujący w ogłoszeniu, to nie cały wydatek, jaki go czeka. Pozostają takie kwestie jak np. wszelkiego typu podatki czy niespodziewane remonty.
• W ostatecznym rozrachunku czasem bywa i tak, że bardziej opłaca się kupić mieszkanie w stanie surowym, od dewelopera.

Używane mieszkanie kupisz taniej?

To fakt, że lokale „z drugiej ręki” są atrakcyjniejsze cenowo od tych nowych. Jednak nie we wszystkich lokalizacjach w równym stopniu. Potwierdzają to m.in. dane z Barometru Gold Finance i Metrohouse. Przykładowo: w III kw. br. w Łodzi średnia cena transakcyjna używanego mieszkania wynosiła 5 853 zł, podczas gdy nowe mieszkania były wystawiane średnio za 7 635 zł, czyli o ponad 30 proc. drożej. Dla porównania w Warszawie różnica jest już zdecydowanie mniej zauważalna i pomiędzy rynkami wynosi trochę ponad 4 proc. Jeśli dodać do tego opłaty towarzyszące zakupowi mieszkania z rynku wtórnego, może okazać się, że kupno nowej nieruchomości będzie zbliżone cenowo do tego z rynku pierwotnego.

Poniżej przedstawiamy listę dodatkowych kosztów, które warto uwzględnić w budżecie, planując zakup mieszkania „z drugiej ręki”.

Szukasz terenów inwestycyjnych? Zobacz oferty na PropertyStock.pl

1. Podatek PCC od zakupu mieszkania

Decydując się na kupno wymarzonego „M” z rynku wtórnego, jesteśmy zobowiązani do uiszczenia opłaty w postaci podatku PCC (tzw. podatek od czynności cywilnoprawnych) od zakupu mieszkania z tytułu zawartej umowy kupna-sprzedaży.  PCC wynosi 2 proc. od wartości danej nieruchomości widniejącej w akcie sporządzonym przez notariusza. Oznacza to, że w przypadku kupna mieszkania z „drugiej ręki” o powierzchni 58 mkw. w Warszawie, którego średnia cena wynosi 627 tys. zł, nabywca zobowiązany jest do uiszczenia podatku w wysokości ponad 12,5 tys. zł.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego. Kupując lokal od dewelopera, podatek jest już wliczony w cenę nieruchomości. Jest to podatek VAT i wynosi 8 proc. dla mieszkań o pow. mniejszej niż 150 mkw. oraz 23 proc. dla większych nieruchomości. Rzadko myślimy o tym, że w tej sytuacji podatek również nas obowiązuje.

Warto być świadomym, że zbyt niska cena nieruchomości może wzbudzić podejrzenia fiskusa. Jeżeli strony zawierające umowę podadzą cenę o minimum 33 proc. niższą niż wycena Urzędu Skarbowego sporządzona na podstawie średnich stawek za mieszkanie w danej miejscowości, wtedy to podatnik będzie zmuszony dopłacić różnicę między zapłaconym już podatkiem, a podatkiem wyliczonym przez fiskusa. Do tego mogą dojść również odsetki. Jeśli więc kupujesz mieszkanie w wyjątkowo atrakcyjnej cenie, dobrze jest ją od razu uzasadnić w akcie notarialnym, tak aby uniknąć późniejszych problemów z Urzędem Skarbowym. Takim powodem do „promocyjnej” ceny może być np. zły stan techniczny lub niekorzystny plan zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

2. Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla notariusza